【正文】 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)，并有力地帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 影苑小區(qū)規(guī)劃總面積達(dá) 108 畝，是中心城區(qū)近期內(nèi)開發(fā)面積較大的項(xiàng)目，便于形成設(shè)施齊全、功能完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)居住小區(qū)。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅略低于中、西部地區(qū)。 市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多因素的影響，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以下幾個(gè)方面的因素應(yīng)充分考慮： 1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。 從上述分析可以看出，未來幾年市場(chǎng)需求仍然很大。隨著我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房金融配套的完善，住房消費(fèi)環(huán)境的改善，全市住房市場(chǎng)將進(jìn)一步繁榮，全市住房消費(fèi)有望再上臺(tái)階。全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如 未 能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)； ③ 分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口； ④ 將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量 (即未滿足的需求量 )。 （ 6） 敏感性分析 ： 測(cè)定關(guān) 鍵參數(shù)的敬感性。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 22 證項(xiàng)目 開發(fā) 完成后有良好的市場(chǎng)需求。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng) 可接中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 24 總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析。 （ 5）就其大小 而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。 （ 1）項(xiàng)目定位 拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在 了解客戶需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。 地產(chǎn)市場(chǎng)定位的設(shè)計(jì) （ 1） 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)（ DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。 （ 5） 以文化象征定位 許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。以 競(jìng)爭(zhēng)者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。打造知 名品牌、塑造“受消費(fèi)者尊重、信賴”的品牌，將是房地產(chǎn)企業(yè)制勝于未來的捷徑。世上沒有一夜之間造就的品牌，它只能靠日積月累的締造和維護(hù)。 伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，河南省各地一大批有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)也迅速成長(zhǎng)壯大，并開始走出本土，邁出拓展全國(guó)市場(chǎng)的步伐；同時(shí)，由于消費(fèi)者的逐步成熟和市場(chǎng)的不斷規(guī)范，加之與世界經(jīng)濟(jì)接軌的步伐加快，品牌觀念逐步深入人心，企業(yè)形象與產(chǎn)品品牌在中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。實(shí)實(shí)在在樹品牌，大體上我覺得要抓好３個(gè)內(nèi)容：１、規(guī)劃和配套。盡量抓好每平方米最高利用率。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 還款計(jì)劃 貸款資金使用期間，除按時(shí)付清利息外，將影苑小區(qū)回收的資金和利潤(rùn)用于學(xué)校建設(shè)的項(xiàng)目中， 2021 年秋季第二批招收學(xué)生后共收回資金 7500 萬元，用收回的資金還清貸款本金。目前房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已經(jīng)成為歷史。由于風(fēng)險(xiǎn)投資所投資的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多是具有較高增長(zhǎng)潛力的高新技術(shù)企業(yè)，從技術(shù)的研究開發(fā)、產(chǎn)品的試制、生產(chǎn)，到產(chǎn)品的銷售要經(jīng)歷許多階段，而投資風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)過程中，并來自于多方面。預(yù)期的市場(chǎng)容量往往事先不能精確測(cè)定，致使實(shí)際的生產(chǎn)水平與實(shí)際的市場(chǎng)容量不一致而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以這種生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，而且貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程。主要規(guī)章制度有：《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎(jiǎng)金激勵(lì)管理制度》、《員工培訓(xùn)管理制度》、《員工管理制度》、《會(huì)計(jì)出納管理制度》、《資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度》、《賬款票據(jù)管理制度》、《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理制度》、《采中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是全新的，產(chǎn)品推出后，顧客由于不能及時(shí)了解其性能，對(duì)新產(chǎn)品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯(cuò)誤的判斷。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，潛在市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。為了在競(jìng)爭(zhēng)中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，利用價(jià)格、服務(wù)等手段參與競(jìng)爭(zhēng)，增加收入，從而有可能加大運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。與傳統(tǒng)技術(shù)企業(yè)相比，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在勞動(dòng)力需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)上有較大的不同，由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長(zhǎng)較快，且一般屬于高度知識(shí)密集型的企業(yè)，其要求科技人員和勞動(dòng)力既快速增長(zhǎng)又有較高的素質(zhì)，因而形成高科技人才的 相對(duì)短缺。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可能由于生產(chǎn)成本高、缺乏強(qiáng)大的銷售系統(tǒng)或新產(chǎn)品用戶的轉(zhuǎn)換成本過高而常常處于不利地位，嚴(yán)重的還可能危及這些企業(yè)的生存。這種風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在：（ 1）市場(chǎng)的接受能力難以確定。此時(shí)，通常的做法是，風(fēng)險(xiǎn)資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員或職業(yè)經(jīng)理人對(duì)公司進(jìn)行管理。由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)具有投資大、產(chǎn)品更新快的特點(diǎn)，這就使得風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目的決策尤為重要，決策一旦失誤將會(huì)給企業(yè)帶來不可估量的損失。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種 風(fēng)險(xiǎn)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號(hào) 項(xiàng)目 明細(xì)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（萬元） 1 土地購置 畝 1， 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12， 自拆費(fèi) 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費(fèi) 畝 4 前期費(fèi)用 90 5 建筑安裝費(fèi) m2 570 6， 6 配套設(shè)施費(fèi) m2 60 7 不可預(yù)見費(fèi) 1， 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1， 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場(chǎng)銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫 15000 m2 1500 2， 收入合計(jì) 31， 9 銷售費(fèi)用 10 管理費(fèi)用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費(fèi)用合計(jì) 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費(fèi)用合計(jì) 27， 16 凈利潤(rùn) 4， 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 31 時(shí)間內(nèi)把握客戶的需求，從而滿足客戶的需求的操作過程。要開發(fā)以教育、商業(yè)、休閑娛樂為主題的學(xué)校、超市、公園等一系列的房產(chǎn)配套設(shè)施來加強(qiáng)房產(chǎn)品的人文化、人性化是十分必要的。企業(yè)在自身的運(yùn)作過程中要十分重視對(duì)品牌的樹立，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中抓住不同的側(cè)重點(diǎn)。 品牌產(chǎn)品必然具有較高的附加值，因此作為主管部門要大力扶持品牌企業(yè)，保護(hù)品牌產(chǎn)品。 走品牌之路 出精品房產(chǎn) 怎樣塑造品牌，怎樣樹立企業(yè)形象？正成為越來越多的房地產(chǎn)企中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。品牌，已成為現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中樞神經(jīng)。參考競(jìng)爭(zhēng)者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競(jìng)爭(zhēng)者可能有一個(gè)穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競(jìng)爭(zhēng)者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個(gè)形象。 （ 3） 以用途或應(yīng)用定 位 另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來 ， 雖然多重定位戰(zhàn)略會(huì)明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。 （ 4）價(jià)格定位 高價(jià)的樓盤，雖然在短期銷售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購房者所接受，將會(huì)造成樓盤的長(zhǎng)期滯銷。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 2）細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。 （ 3） 房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn) 形勢(shì)分析 的目的、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息，反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。其中營(yíng)銷建議中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。 各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 19 三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。 4） 舊城改造力度加大。近年來， 南陽 市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10%。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 16 明確的指示。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 14 下。 南陽經(jīng)濟(jì)總量在全 省居前位次，國(guó)民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 892 億元，增長(zhǎng) ％， 人均 GDP 突破 1000 美元；財(cái)政總收入由 50 億元；農(nóng)民人均純收入 2495 元，增幅達(dá) ％，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和整體競(jìng)爭(zhēng)能力逐年增強(qiáng)，縣市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省的位次有所提高。 “影苑小區(qū)”項(xiàng)目的實(shí)施，是對(duì)公司綜合管理水平的一次檢驗(yàn)。事實(shí)表明，公司良好的發(fā)展前景、人性化的管理方式和行之有效的競(jìng)爭(zhēng)獎(jiǎng)懲制度是吸引人才和留住人才的重要因素。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－