【正文】 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 10 而言，組織機(jī)構(gòu)的剛性和集權(quán)特點(diǎn)也給一些需要跨部門團(tuán)隊(duì)的協(xié)作活動(dòng)制造了障礙。 “影苑小區(qū)”項(xiàng)目的實(shí)施，是對(duì)公司綜合管理水平的一次檢驗(yàn)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 14 下。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 16 明確的指示。近年來(lái)， 南陽(yáng) 市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 19 三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 3） 以用途或應(yīng)用定 位 另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來(lái) ， 雖然多重定位戰(zhàn)略會(huì)明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。品牌，已成為現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中樞神經(jīng)。 品牌產(chǎn)品必然具有較高的附加值，因此作為主管部門要大力扶持品牌企業(yè)，保護(hù)品牌產(chǎn)品。要開發(fā)以教育、商業(yè)、休閑娛樂(lè)為主題的學(xué)校、超市、公園等一系列的房產(chǎn)配套設(shè)施來(lái)加強(qiáng)房產(chǎn)品的人文化、人性化是十分必要的。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號(hào) 項(xiàng)目 明細(xì)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 土地購(gòu)置 畝 1， 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12， 自拆費(fèi) 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費(fèi) 畝 4 前期費(fèi)用 90 5 建筑安裝費(fèi) m2 570 6， 6 配套設(shè)施費(fèi) m2 60 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1， 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1， 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場(chǎng)銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫(kù) 15000 m2 1500 2， 收入合計(jì) 31， 9 銷售費(fèi)用 10 管理費(fèi)用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費(fèi)用合計(jì) 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費(fèi)用合計(jì) 27， 16 凈利潤(rùn) 4， 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。此時(shí)，通常的做法是，風(fēng)險(xiǎn)資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員或職業(yè)經(jīng)理人對(duì)公司進(jìn)行管理。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可能由于生產(chǎn)成本高、缺乏強(qiáng)大的銷售系統(tǒng)或新產(chǎn)品用戶的轉(zhuǎn)換成本過(guò)高而常常處于不利地位，嚴(yán)重的還可能危及這些企業(yè)的生存。為了在競(jìng)爭(zhēng)中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，利用價(jià)格、服務(wù)等手段參與競(jìng)爭(zhēng)，增加收入，從而有可能加大運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是全新的，產(chǎn)品推出后，顧客由于不能及時(shí)了解其性能，對(duì)新產(chǎn)品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯(cuò)誤的判斷。預(yù)期的市場(chǎng)容量往往事先不能精確測(cè)定，致使實(shí)際的生產(chǎn)水平與實(shí)際的市場(chǎng)容量不一致而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以這種生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，而且貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程。目前房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已經(jīng)成為歷史。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。實(shí)實(shí)在在樹品牌，大體上我覺(jué)得要抓好３個(gè)內(nèi)容：１、規(guī)劃和配套。世上沒(méi)有一夜之間造就的品牌，它只能靠日積月累的締造和維護(hù)。以 競(jìng)爭(zhēng)者定位可以通過(guò)比較性廣告進(jìn)行。 地產(chǎn)市場(chǎng)定位的設(shè)計(jì) （ 1） 通過(guò)產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)（ DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。 （ 5）就其大小 而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng) 可接中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 6） 敏感性分析 ： 測(cè)定關(guān) 鍵參數(shù)的敬感性。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如 未 能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從上述分析可以看出，未來(lái)幾年市場(chǎng)需求仍然很大。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅略低于中、西部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)正在成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)，并有力地帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 對(duì)損害公司利益者，根據(jù)不同情況一律給予不同程度的處分。這時(shí)企業(yè)的職能型組織結(jié)構(gòu)特有的較為單一的產(chǎn)品、服務(wù)以及明確的細(xì)分市場(chǎng)定位開始與企業(yè)的發(fā)展變 化不相適應(yīng)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，住宅已迅速地成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的首選商品。介于東經(jīng) 110176。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 4 萬(wàn)元。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 2 目 錄 保密承諾 …………………………………………………………… ..1 目 錄 …………………………………………………………… ..2 摘 要 ……………………………………………………………… 3 第一部分 企業(yè)基本情況 ……………………………………………… 5 第二部分 企業(yè)組織管理 …………………………………………… ..8 第三部分 項(xiàng)目基本情況 …………………………………………… .12 第四部分 市場(chǎng)分析 ………………………………………………… .15 第五部分 營(yíng)銷策略??????????????????? 28 第六部分 財(cái)務(wù)分析??????????????????? 32 第八部分 融資說(shuō)明??????????????????? 34 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)控制??????????????????? 35 第十部分 結(jié) 論 ??????????????????? 41 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 1988 年 6 月至 1993 年 3 月在南陽(yáng)地區(qū)金屬回收總公司工作，歷任市場(chǎng)科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、分公司經(jīng)理等職務(wù)。 1996 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 375 億元。在這種組織結(jié)構(gòu)下，公司需要引進(jìn)專業(yè)化的部門經(jīng)理來(lái)領(lǐng)導(dǎo)各職能部門，如財(cái)務(wù)經(jīng)理、營(yíng)銷經(jīng)理、人力資源經(jīng)理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)理等等。 企業(yè)本著質(zhì)量第一、顧客至上，以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，追求卓越，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值、為客戶創(chuàng)造生活、為企業(yè)創(chuàng)造效益的經(jīng)營(yíng)管理理念，不斷吸收有效的管理經(jīng)驗(yàn)，借鑒先進(jìn)的管理模式，運(yùn)用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)體制，創(chuàng)造一個(gè)對(duì)外有吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)，將泰安房地產(chǎn)列入全省乃至全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前列！ 公司的發(fā)展離 不開業(yè)務(wù)的拓展，業(yè)務(wù)拓展的成果主要是人才能力的表現(xiàn)。南陽(yáng)電力充足，鴨河口火電廠和蒲山電廠裝機(jī)容量分別為 235 萬(wàn)千瓦、 2 萬(wàn)千瓦。 該小區(qū)南側(cè)百米之內(nèi)即為新修建的中州路，臨近第四、第五小學(xué)，與舊城區(qū)內(nèi)主要干道如民主街、解放路、菜市街等相互貫通，與南陽(yáng)具有紀(jì)念意義的解放廣場(chǎng)和 白河游覽區(qū)緊密相連，區(qū)位條件極為優(yōu)越。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國(guó)家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來(lái)一段時(shí)間促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的動(dòng)力。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量進(jìn)行預(yù)測(cè)。 （ 5） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ： 它包含： ① 分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征； ② 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；③ 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率 (市場(chǎng)份額 )。 （ 2） 項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地 產(chǎn) 項(xiàng)目融資中要 對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結(jié)論明確。 （ 2）品質(zhì)定位 一哄而上的 INTERNET 網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì) 樓 盤帶來(lái)高價(jià)位又是否能被客戶所接受？目前市場(chǎng)上，一些品質(zhì)適中的樓 盤 在市場(chǎng)上取得了比高檔 樓 盤更好的銷售業(yè)績(jī)，因此，一個(gè)樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場(chǎng)的實(shí)際 需 求。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對(duì)人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競(jìng)爭(zhēng)者用于其品牌。 塑造房地產(chǎn)品牌形象之所以成為房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制勝的法寶，因?yàn)閷?duì)買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，除了考慮價(jià)格因素外，還有一樣最重要的選擇依據(jù)，那就是開發(fā)商的信譽(yù)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 30 開拓市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)的昭示作用和影響力日益增大。戶型合理化、追求實(shí)用價(jià)值，是 目前國(guó)內(nèi)外成熟房地產(chǎn)開發(fā)商的核心攻關(guān)工作。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。因此，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng) 險(xiǎn)研究，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)投資主體的生存和發(fā)展。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 38 購(gòu)管理制度》、《生產(chǎn)管理制度》、《安全總務(wù)管理制度》、《倉(cāng)儲(chǔ)管理制度》、《行政事務(wù)管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項(xiàng)規(guī)章制度。抓住機(jī)遇，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、努力提升