【正文】 Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 10 而言，組織機(jī)構(gòu)的剛性和集權(quán)特點(diǎn)也給一些需要跨部門團(tuán)隊(duì)的協(xié)作活動制造了障礙。這時企業(yè)的職能型組織結(jié)構(gòu)特有的較為單一的產(chǎn)品、服務(wù)以及明確的細(xì)分市場定位開始與企業(yè)的發(fā)展變 化不相適應(yīng)。這時，公司組織是圍繞不同的職能和任務(wù)而構(gòu)成的，它們又由不同的 工作任務(wù)組成，公司中每個員工都懂得各自工作任務(wù)的明確定義。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 9 化而來的企業(yè)，這類企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)范圍有限，而且有明確的市場細(xì)分和定位。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，住宅已迅速地成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的首選商品。 公 司通過這幾年的積累、發(fā)展、壯大，已經(jīng)成為實(shí)力雄厚、技術(shù)精良、具有現(xiàn)代化管理手段和計算機(jī)管理系統(tǒng)的成熟企業(yè)。 南陽是豫西南區(qū)域性中心城市。 48′之間。介于東經(jīng) 110176。 2021 年 11 月至今在南陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)公司任董事長兼總經(jīng)理。 1975 年 10 月至 1982 年 12月在河南省開封地區(qū)新登煤礦工作 1982 年 12 月至 1988 年 5 月在北京鐵路局太原鐵路分局工程處材料廠工作，歷任材料廠股長、副廠長等職務(wù)。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 4 萬元。 第三部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，交通方便，影苑小區(qū)的建設(shè)，將會為南陽市的居住環(huán)境增添新的亮點(diǎn)。 項(xiàng)目經(jīng)理簽字： 接 收 日 期 ： 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 2 目 錄 保密承諾 …………………………………………………………… ..1 目 錄 …………………………………………………………… ..2 摘 要 ……………………………………………………………… 3 第一部分 企業(yè)基本情況 ……………………………………………… 5 第二部分 企業(yè)組織管理 …………………………………………… ..8 第三部分 項(xiàng)目基本情況 …………………………………………… .12 第四部分 市場分析 ………………………………………………… .15 第五部分 營銷策略??????????????????? 28 第六部分 財務(wù)分析??????????????????? 32 第八部分 融資說明??????????????????? 34 第九部分 風(fēng)險控制??????????????????? 35 第十部分 結(jié) 論 ??????????????????? 41 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 第四部分 隨著 南陽 市經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展， 政府進(jìn)一步擴(kuò)大消 費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度， 我 市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢良好。 第七部分 企業(yè)制定了較合理的用、還款計劃，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 5 第一部分 企業(yè)基本情況 南陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2021 年 11 月，公司地址位于南陽市梅溪路 58 號，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的股份制企業(yè)，開發(fā)資質(zhì) 4 級，注冊資金 302 萬元，資產(chǎn)達(dá) 750 萬元。 1988 年 6 月至 1993 年 3 月在南陽地區(qū)金屬回收總公司工作，歷任市場科副科長、科長、分公司經(jīng)理等職務(wù)。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 58′～ 113176。東西最大橫距 263 公里，南北最大縱距 168 公里，總面積 26600 平方公里，其中市區(qū)面 積 120 平方公里，城市建成區(qū)面積 38 平方公里。 1996 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 375 億元。為了使公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益更上一層樓，公司已經(jīng)與南陽市臥龍區(qū)國稅局簽訂了定向購房協(xié)議，公司對此項(xiàng)目進(jìn)行了周密的論證和調(diào)研，傾注了一定的人力、財力和物力，旨在通過該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通過以精美的建筑、完備的設(shè)施、科學(xué)的管理和一流的質(zhì)量，展現(xiàn)公司強(qiáng)大中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。“九五”期間，南陽市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，人民生活水平不斷提高，市區(qū)居民家庭人均住房面積由有了明顯的增加 ,居民生活水平的不斷提高，將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 8 第二部分 企業(yè)組織管理 泰安房地產(chǎn)公司屬于股份制企業(yè)，公司設(shè)立董事會，由單天才擔(dān)任董事長兼總經(jīng)理，單應(yīng)海、張任杰擔(dān)任副總經(jīng)理，設(shè)監(jiān)事二人。在這種組織結(jié)構(gòu)下，公司需要引進(jìn)專業(yè)化的部門經(jīng)理來領(lǐng)導(dǎo)各職能部門，如財務(wù)經(jīng)理、營銷經(jīng)理、人力資源經(jīng)理和運(yùn)營經(jīng)理等等。部門經(jīng)理有短期決策的權(quán)力，并協(xié)助董事會針對操作層的中、長期決策進(jìn)行反饋。例如，在現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)下，公司只有一個市場營銷部門，僅負(fù)責(zé)有限種類和相關(guān)產(chǎn)品的營銷工作，而且沒有足夠的資源為更加廣泛的市場區(qū)域提供服務(wù)。垂直層級管理限制了部門間的協(xié)作。 企業(yè)本著質(zhì)量第一、顧客至上，以人為本，誠信經(jīng)營，追求卓越，為社會創(chuàng)造價值、為客戶創(chuàng)造生活、為企業(yè)創(chuàng)造效益的經(jīng)營管理理念，不斷吸收有效的管理經(jīng)驗(yàn)，借鑒先進(jìn)的管理模式，運(yùn)用科學(xué)的經(jīng)營體制，創(chuàng)造一個對外有吸引力，對內(nèi)有凝聚力的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)，將泰安房地產(chǎn)列入全省乃至全國房地產(chǎn)行業(yè)的前列！ 公司的發(fā)展離 不開業(yè)務(wù)的拓展，業(yè)務(wù)拓展的成果主要是人才能力的表現(xiàn)。 明確公司的管理層，加強(qiáng)公司各部門之間的聯(lián)系，從而提高工作效率，使工作向?qū)I(yè)化邁進(jìn)。 隨著公司規(guī)模的不斷壯大，對于管理的要求就越來越高。通過此項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)施工、完工銷 售等一系列工作的運(yùn)作，不僅可以提升公司的知名度，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是能夠使領(lǐng)導(dǎo)層及時發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)公司管理中的漏洞，為今后工作的進(jìn)一步開展奠定良好的基礎(chǔ)，使公司向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。南陽電力充足，鴨河口火電廠和蒲山電廠裝機(jī)容量分別為 235 萬千瓦、 2 萬千瓦。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 根據(jù)南陽市老城區(qū)改造的總體規(guī)劃，泰安房地產(chǎn)公司對解放路和菜市街區(qū)域經(jīng)過廣泛的調(diào)查，通過拍賣于 2021 年 5 月 19 日以 1500萬元的價格獲得 TG2021－ 0 TG2021－ 0 TG2021－ 07 三個地塊共108 畝土地的開發(fā)使用權(quán)。小區(qū)被護(hù)城河從中分為東西兩區(qū)，其中西區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積 畝，實(shí)際使用面積為 畝， 東區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積 畝，實(shí)際使用面積 畝，總規(guī)劃建筑面積為 96200m2。 該小區(qū)南側(cè)百米之內(nèi)即為新修建的中州路，臨近第四、第五小學(xué)，與舊城區(qū)內(nèi)主要干道如民主街、解放路、菜市街等相互貫通，與南陽具有紀(jì)念意義的解放廣場和 白河游覽區(qū)緊密相連，區(qū)位條件極為優(yōu)越。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 15 第四部分 市場分析 2021 年 1－ 3 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比去年回落了 個百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn) 投資增幅（ %）高 個百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為%。全國完成購置土地面積 萬平方米，同比增長 %，同比去年增幅回落了 個百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點(diǎn)、新開工面積 個百分點(diǎn)。 縱觀 2021 年上半年房地產(chǎn)行業(yè)，呈現(xiàn)出繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，但增幅略有回落。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進(jìn)房 地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。今年 8 月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》， 南陽 市政府根據(jù) 南陽 市的具體情況，制定了具體貫徹意見。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 市政府對 舊城改造的力度加大，將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實(shí)的發(fā)展機(jī)遇。 市場分析 房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ： 是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 ： 是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價、吸納量進(jìn)行預(yù)測。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 3） 市場概況分析 ： 它包含 ： ① 對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析； ② 把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。 （ 5） 項(xiàng)目競爭分析 ： 它包含： ① 分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征； ② 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；③ 進(jìn)行競爭評價，確定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場占有率 (市場份額 )。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 21 是研究銷售較好的競爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風(fēng)險來源。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。 （ 1） 投資決策中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo) 是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。