【正文】 本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行 評價。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ④ 周邊 自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合 樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設(shè)計建議 綜合樓 ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 ④ 戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。 按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。共計 168個停車位。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 14 時間項(xiàng)目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計招標(biāo) 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機(jī)動車位留出 11 個外，其余 100個出租。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 勞動定員。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人 員總數(shù)。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。其它房屋均為二 —— 四層。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。按建安成本的 2%取費(fèi)。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。 ② 各項(xiàng)保險開支 18 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。為保證項(xiàng)目有適宜 的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。利息將隨本金 逐年償還而減少?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。 主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。 根 據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價， 23 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 36264+1300]247。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡月計算，保平點(diǎn)是 5247。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。 ③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議 第 九 部分 ： 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位。專業(yè) 人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報告。 ③對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 環(huán)境評價 （影響及對策） （ 1） 工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的 緩解措施 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。例 如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價 9 0% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 24 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風(fēng)險分析 風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種 概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感系數(shù)可正可負(fù)。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 200 50% 50%247。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時的銷售 量又稱保本銷售量。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。（假定貸款本金 ，經(jīng)營期每年只支付利息） 動態(tài)獲利分析 ① 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ① 流動比率 ② 杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 財務(wù)評價 （ 方案 2） 略 財務(wù)評價結(jié)論 方案的比較分析： 幾 種方案的投資回收期基本接近，但是 幾 種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收 除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。 ① 營業(yè)收入 估算 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費(fèi)用估算 例表： ___________項(xiàng)目測算表（萬元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬 /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計規(guī)劃監(jiān) 理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計 合計 ③ 營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 22 投資回報率計算 按 50年經(jīng)營周期（不變價）計算， 1192 （ ） +1794247。另一 類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 等額還本，利息照付。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計 ： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=569