【正文】 （ 2） 項目融資中的房地產(chǎn)市場分析 房地 產(chǎn) 項目融資中要 對 項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場前景分析， 作 為分析證券實 際價值的參考，并為進行證券結(jié)構控制提供依據(jù)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 23 納的 售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制 定 營銷策略；另外， 市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實時調(diào)整營銷策略。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。 （ 3）細分市場必須是媒體能夠接觸到的。 （ 6）細分市場應該具有合理的一致性。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 25 房地產(chǎn)市場定位的任務 房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經(jīng)驗引導定位。 （ 2）品質(zhì)定位 一哄而上的 INTERNET 網(wǎng)絡、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì) 樓 盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的樓 盤 在市場上取得了比高檔 樓 盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場的實際 需 求。若價格定低，雖然能在相當中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包 含 大多產(chǎn)品特征的廣告目標將很難實施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。一個以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。其基本任務就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。在這種廣告中，競爭者要被明確 的 指出來，產(chǎn)品的一個或多個特性也要被比較。品牌戰(zhàn)略成為現(xiàn)代企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的必由之路。 塑造房地產(chǎn)品牌形象之所以成為房產(chǎn)企業(yè)市場競爭制勝的法寶，因為對買房的消費者來說，除了考慮價格因素外，還有一樣最重要的選擇依據(jù)，那就是開發(fā)商的信譽。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 29 業(yè)所關心的問題，也是業(yè)界和企業(yè)需要亟待解決的課題。我們也不能把一個產(chǎn)品的成功認定 為就是品牌，產(chǎn)品只是品牌的基石，它的成功是品牌的前提，但不是惟一標準。實施品牌戰(zhàn)略關鍵在于企業(yè)的重視和認識，同時也要政府的引導、政策的扶持。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 30 開拓市場、引導消費的昭示作用和影響力日益增大。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心是質(zhì)量，企業(yè)對開發(fā)的房產(chǎn)品最低要求標準應是達到優(yōu)良水平。樓盤開發(fā)規(guī)劃首先要講究人性化，以 人為本。２、質(zhì)量。戶型合理化、追求實用價值，是 目前國內(nèi)外成熟房地產(chǎn)開發(fā)商的核心攻關工作。從細分市場、準確定位到樓盤開發(fā)至售后服務，我們的服務要一絲不茍地貫徹整個過程。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 32 第六部分 財務分析 項目核算 概況 項目總費用為 萬元，包括：土地轉(zhuǎn)讓金 1500 萬元、拆遷費用 萬元（委托拆遷 畝， 萬元；自行組織拆遷 畝， 1321 萬元）、城市配套費： 畝， 萬元、建設安裝費 萬元、前期費用： 萬元、附屬設施費： 萬元、不可預見費： 萬元、銀行利息： 570 萬元。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 34 第七部分 融資說明 用款計劃 項目資金主要用于拆遷，根據(jù)拆遷部門調(diào)查，由于舊城區(qū)住房比較密集，每畝土地拆遷費用需 90 萬元；學校、工廠拆遷每畝費用需50 萬元左右；以上合計拆遷總費用需 8500 多萬元。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價隨之上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候，如當前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需要繼續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 36 風險投資的風險是指投資活動中人們不希望的后果出現(xiàn)的潛在可能性。因此，加強風險投資的風 險研究，規(guī)避風險，直接關系到風險投資主體的生存和發(fā)展。（ 2）組織風險。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 針對管理風險，企業(yè)應全力組建一支具有投資理性的管理團隊，努力提高管理水平，形成更加科學有效的決策機制和約束機制，并在提高企業(yè)管理效率的同時努力降低管理成本。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 38 購管理制度》、《生產(chǎn)管理制度》、《安全總務管理制度》、《倉儲管理制度》、《行政事務管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項規(guī)章制度。由于實際的市場需求難以確定，當風險企業(yè)推出所生產(chǎn)的新產(chǎn)品后，新產(chǎn)品可能由于種種原因而遭市場的拒絕。因此，從新產(chǎn)品推出到顧客完全接受之間有一個時滯，如果這一時 間 過長將導致企業(yè)的開發(fā)資金難以收回。 針對市場開發(fā)的風險，建立一套完整的生產(chǎn)信息反饋體系，制定合理和產(chǎn)品銷售價格，加快新產(chǎn)品的開發(fā)速度，實行創(chuàng)名牌戰(zhàn)略，擴大社會影響，以降低開發(fā)市場的資本投 入。抓住機遇，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、努力提升企業(yè)形象，以持續(xù)保持市場競爭能力。高素質(zhì)的管理層通常是投資者考慮的最重要的因素。 來自外界環(huán)境的一 些特殊風險 在風險投資的過程中，還有一些由于社會的、政治的、經(jīng)濟的及自中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongR。 行業(yè)風險 是否會淘汰，會不會因給人類和社會帶來危害而搬遷、索賠、起訴等，近年來，隨著改革開放的不斷深入，加強了該行業(yè)競爭態(tài)勢，也給該企業(yè)的經(jīng)營帶來沖擊。 伴隨著知識經(jīng)濟時代的到來，人才因素在風險企業(yè)的作用變得越來越重要。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 39 緊隨市場走向，盡力降低市場風險。風險企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品常常面臨著激烈的市場競爭，這種競爭不僅有現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭，同時還有潛在進入者的威脅。（ 2）市場接受的時間難以確定。 如果風險企業(yè)生產(chǎn)的新產(chǎn)品或服務與市場不匹配，不能適應市場的需求，就可能給風險企業(yè)帶來巨大的風險。加強管理，構建和完善一套現(xiàn)代化企業(yè)管理所需的規(guī)章制度，使大量管理工作 系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學化、標準化，使繁瑣變得簡單，使雜亂變得有序，使遲緩變得高效，使企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展。在公司的發(fā)展初期，由于公司規(guī)模較小，他們尚能管理好自己的公司，隨著風險資本的進入，公司進入了一個超常發(fā)展階段，這時身為專業(yè)技術人員的公司創(chuàng)始人的管理能力已不能適應公司快速發(fā)展的要求，他們在公司管理上的風險日漸突出，可能發(fā)生如上所述的決策風險、組織風險和生產(chǎn)風險等。（ 3）生產(chǎn)風險。即風險企業(yè)因決策失誤而帶來的風險。根據(jù)風險投資的發(fā)源地及風險投資最為發(fā)達國家 —— 美國的風險統(tǒng)計概率是： 10％很好， 30％一般， 30％在兩年內(nèi)倒閉， 30%兩年后倒閉。 此外 ，自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)風險的原因。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。許多房地產(chǎn)項目的決策草率，所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買及項目的銷售前景預期過于樂觀，再運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大的偏差。 籌建中國礦業(yè)大學南陽分校計劃總投資 12021 萬元。 毛利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 稅金 萬元 ％＝ 萬元 凈利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 成本費用估算表 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。品牌的成功樹立，最直接的經(jīng)濟效益便是樓盤高價位的暢銷，和企業(yè)美譽度的提高。房產(chǎn)開發(fā)商講求服務質(zhì)量的過程就是如何跟客戶進行溝通、反饋，在最短的中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。企業(yè)要真正做到以人為本，使房產(chǎn)品具有長期的生命力，核心工作是大力抓好戶型質(zhì)量，這是關鍵性的問題。以盡量多地達到符合人的舒適度為準，規(guī)劃配套都要朝著使住戶生活便利的方向發(fā)展。搞房產(chǎn)創(chuàng)品牌，關鍵還是追求一個實在。 品牌建設要追求實實在在的質(zhì)量 基于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為屬于商業(yè)行為，講品牌自然對企業(yè)的生存發(fā)展有著重要的意義。作為房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立正確的指導思想，不能為了品牌的效應做過多無謂“虛功”，而是要通過產(chǎn)品的質(zhì)量、誠信和服務扎扎實實地去積累、去創(chuàng)造。還要正確處理好社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益之間的關系，要把社會效益和環(huán)境效益放在首位。真正的品牌房產(chǎn)企業(yè)不是由哪個部門授予或評選出來的，更不是策劃大師策劃出來的，是一個企業(yè)靠產(chǎn)品質(zhì)量、靠誠實經(jīng)營、靠真誠服務而贏得的一種無形資產(chǎn)。許多消費者表示購買這些著名品牌的連鎖物業(yè)主要是基于對開發(fā)商的信任，由于這些開發(fā)商開發(fā)過很多知名項目，以前的樓盤從質(zhì) 量、社區(qū)文化方面得到了市場和顧客的檢驗，購房者對知名樓盤的連鎖產(chǎn)品表示認可。然而，隨著市場的成熟，消費者品牌意識的提高，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試由產(chǎn)品經(jīng)營進入品牌經(jīng)營的實踐，站在品牌的高度來運作市場。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 28 第五部分 營銷策略 品牌，一個讓標識產(chǎn)生財富的魔方，一個讓聲音產(chǎn)生號召力的詞語，一個讓競爭產(chǎn)生影響力的資本。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質(zhì)量定位更是如此。在某些場合， 參考 競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 662101