【正文】 后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。擬建項目的水污染源主要是生活污水。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。二．消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設計計劃。B 辦理開工報告。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。營銷部：負責商品房的銷售和管理。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。4. 培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。，可以緩和資金矛盾。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。本小區(qū)的建設不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住?？梢?，本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。對社會的發(fā)展是有積極的作用。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為東湖高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費用估算表》附表2 《國內(nèi)設備購置費估算表》附表3 《安裝工程費用估算表》附表4 《項目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤分配表》附表8 《項目財務現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項工程投資估算表》附表10 《資金來源與運用表》附表11 《分年資金投入計劃表》附表12 《借款償還計劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號建、構筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計507總計　　　建筑工程費用估算表附表2 國內(nèi)設備購置費估算表 單位：萬元　序號設備名稱設備購置費　　出廠價運雜費總價1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計　附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設投資0　建設投資靜態(tài)部分0　建筑工程費0　設備及工器具購置費0　安裝工程費0　工程建設其他費用0　基本預備費0　建設投資動態(tài)部分0　漲價預備費0　建設期利息0　2流動資金0　3項目投入總資金（1+2）01　附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負債　　應付賬款　　3流動資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務評價結論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。d．銀行借款的成本率。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的