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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析報(bào)告-展示頁

2025-07-06 14:30本頁面
  

【正文】 方便;二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者,如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度另外,重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬以下的占33%,%%承受總價(jià)格在4150萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240三.問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后,其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層,結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu),要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè),如停車場(chǎng),娛樂中心及安保措施。 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元,再加上房屋預(yù)售款。目前,本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”,其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地,變壓器容量為8000千伏安。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線,本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。溫馨是一種感覺,是人生美好的向往溫馨是一種品位,是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素,是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇,蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知,是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì),人們生活水平穩(wěn)步提高,我們公司超前思想,規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”,致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子,入住華中光谷的從業(yè)人員,及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境??偩幼魯?shù)996戶,規(guī)劃總居住人口3187人,綠化覆蓋率45%。二.項(xiàng)目概況擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi),東臨關(guān)山三路,南接大黃村,西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠,北靠武黃路,路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。近兩年來,東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題,明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體,產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所,并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程,決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(尤其住宅經(jīng)濟(jì))是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。(1)項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件(2)國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要(4)武漢市2002002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(5)武漢市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃(7)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額(8)《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》(9)武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料(10)投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書(11)編制《報(bào)告》的委托合同(12)其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化,一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念,開拓進(jìn)取。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析報(bào)告作者:日期:目 錄一、總 論 1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 9四、選址方案 12五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 23九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 27十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評(píng)價(jià) 55一、總 論一.項(xiàng)目背景:現(xiàn)代花園承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司,注冊(cè)資本3000萬元,開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是:為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù),讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩;為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì),創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式,充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值;為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間,提升員工價(jià)值,提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量;為股東創(chuàng)造回報(bào)以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)今,國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),滿足廣大人民群眾的住房需求,提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一,是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭,享有“中華光谷”的美譽(yù)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資,發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地?,F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā),等項(xiàng)目實(shí)施后,將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成,完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃,并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。自有資金為3000萬元,現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨,溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線,可以就進(jìn)排入。4. 供電擬采用雙路供電,一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜,接入小區(qū)內(nèi)配電室;另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線,已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套,均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā),各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī),擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 本項(xiàng)目完成后,扣除成本,減去銷售(營(yíng)業(yè))、。另外,在住宅的戶型的選擇上,要充分調(diào)查,選擇適合不同住戶需求的多種戶型,避免單一,同時(shí),該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展,因而,在建設(shè)的過程中,要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一.市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在2030萬之間,比例占到總量的60%以上,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。;,%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右,且銷售情況良好:書香門第售罄,均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看,武珞路沿線地處城市中心,土地成本比較高,因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上;當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低,取得了較好的銷售業(yè)績(jī),本季度新開盤的明澤該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn),東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米,仍保持著較好的銷售勢(shì)頭;銀河灣均價(jià)為1700元/平方米,;均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米;水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng),呈良好態(tài)勢(shì)。%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量,再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多,白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大,另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購(gòu)房能力將大大提高。三.價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查,今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目,整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比,這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量,還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上,都將會(huì)再上一個(gè)檔次,從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。幾處大型房屋拆遷改造工程,使得大量居民重新置業(yè),為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī),這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多,形成“扎堆”效應(yīng),帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看,%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè),而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款;還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變,使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加,使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng),再加上不少“持幣觀望”者的加入,銀行按揭到位,國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購(gòu)房能力將大大提高,致使房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng),居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅,對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺,大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng),帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來,使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。四.競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來,使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化,在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn),目前在武漢市居民購(gòu)房消費(fèi)中,企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好,我們可以依托本公司的知名度,根據(jù)不同市民的不同需求,推出具有先進(jìn)理念的樓盤;再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”,靠近東湖和馬鞍山森林公園,環(huán)境優(yōu)美,周邊又有多所高校,具有濃厚的人文氣息;高收入階層的市民較多。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。由于他們:1)職業(yè)穩(wěn)定:改革開放以來,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定,同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置,隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層,入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員,他們都屬于高收入階層。4)對(duì)家庭居室的要求較高:,由于工作的原因,他們要求居住地能上班方便,同時(shí)在家也可順利開展工作,對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求,對(duì)住宅品位的要求,對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.:在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的,而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言,是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力,這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的,這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響,同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施,這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上,論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案,作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。總居住戶數(shù)996戶,規(guī)劃總居住人口3187人,綠化覆蓋率45%。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)二.產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主,配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵,充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求,故選擇了多種戶型,見下表:戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積(㎡)數(shù)量(套)①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺(tái)64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺(tái)64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺(tái)80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)2642. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外:采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料,局部面磚裝飾。2) 室內(nèi)::廳、房為乳膠漆。:廳、房為乳膠漆。:廳、房為水泥砂漿拉毛。:戶外窗用彩鋁窗。:贈(zèng)送套裝櫥柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、抽油煙機(jī)。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。:墻面乳膠漆,地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。、電話、電訊系統(tǒng):有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng),報(bào)裝后可立即使用。:煤氣管道安裝到廚房。:有組織排水,預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。2.“一卡通” 智能系統(tǒng):IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。4. 小區(qū)建筑小品入口:區(qū)內(nèi)設(shè)保安。庭院燈:保證居住區(qū)夜
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