【正文】 同樣的住宅出來交付使用（ 2個月作基礎(chǔ)處理和工廠預(yù)制、 2個月作現(xiàn)場安裝和外圍的裝飾）。爭取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢寐以求的理想。民間住宅則由民間經(jīng)濟(jì)力量投資建設(shè)。 日本住宅供應(yīng)渠道主要有 3個，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。買房必貸款，已經(jīng)成為一種消費(fèi)方式。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應(yīng)俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。住宅的平面布局比較緊湊體現(xiàn)在若干方面，諸如車庫和設(shè)備區(qū)域以及生活、會客起居、臥室、交通等 區(qū)域，功能規(guī)劃細(xì)膩，各部分所占的面積比例既能經(jīng)濟(jì)合理，又滿足了主人個性與生活品質(zhì)的追求；六、設(shè)施設(shè)備齊全。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報告 第 4 頁 共 24 頁 政府的這一系列政策，保證了低收入者的基本住房需求。美國的住房政策主要有： 建立完善的法律保障體系 提供多種可供選擇的房源，主要有四個方面：一是政府直接提供公共住房；二是采取措施鼓勵房地產(chǎn)商投資建設(shè)低收入家庭住宅；三是鼓勵出租戶為低收入家庭提供出租房；四是鼓勵出售自用住房，為低收入者增加房源。 美國是全世界私人住宅擁有率最高的國家之一，全國 65%的人擁有自己的住房，租房住的占1/3，另有 4%的家庭租住在政府提供的 公共住房里。美國的住宅大概分為公寓（ apartment）、共管房（ condominium）、城鎮(zhèn)房子（ townhouse）、獨(dú)立房子（ house） 四種，其中的 townhouse這兩年在中國瘋遍了大江南北。這種建造景觀構(gòu)成了 20 世紀(jì)美國膨脹最迅速的居住形式 —— 郊區(qū)的重要特征。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： 序 號 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃總用地 M2 30260 2 總建筑面積 M2 45560 3 住宅面積 M2 36117 其 中 小高層住宅 M2 17520 多層住宅 M2 18597 4 商業(yè)面積 M2 6233 5 物業(yè)會所面積 M2 540 6 門衛(wèi)間 M2 50 7 車庫 M2 2620 8 建筑占地面積 M2 7570 9 容積率 10 密度 25% 11 停車庫 間 131 12 地面停車 輛 25 13 綠化率 38% 建筑面積指標(biāo)： XX 星城項(xiàng)目可行性研究報告 第 3 頁 共 24 頁 編 號 房 型 套內(nèi)面積（ M2） 公攤面積（ M2） 建筑面積（ M2） A1 兩房兩廳 A2 兩房兩廳 B1 三房兩廳 119 B2 三房兩廳 131 B3 三房兩廳 132 B4 三房兩 廳 131 B5 三房兩廳 120 B6 三房兩廳 120 C1 四房兩廳（小高層） 142 C2 四房兩廳（小高層） 152 D1 三房兩廳（小高層） 135 D2 三房兩廳（小高層） 133 第二章 國內(nèi)、外情況及市場預(yù)測 第一節(jié) 國外狀況 一、美國 近兩年美國的房地產(chǎn)連續(xù)增長， 20xx年增長率達(dá)到了 9%，成為美國經(jīng)濟(jì)的主要支撐點(diǎn)。 二、編制原則 嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，選用先進(jìn)設(shè)備，力爭新建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到優(yōu)良工程； 尊重上饒市城市總體規(guī)劃方案，尊重對地塊建筑功能、性質(zhì)的確定； 堅持環(huán)境資源保持和發(fā)展的原則； 堅持以人為本、體現(xiàn)人文關(guān)懷、強(qiáng)調(diào)以人為尺度的居住、商業(yè)、休閑空間。項(xiàng)目注重塑造生態(tài)綠色小 區(qū)，講究居住環(huán)境的舒適和人性化、追求智能化管理與安防，外立面設(shè)計堪稱上饒市建筑風(fēng)景，為整體提升上饒居住小區(qū)品質(zhì)樹立了榜樣。項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動地塊周圍的開發(fā)建設(shè)，為城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)作出貢獻(xiàn)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、上饒市整體規(guī)劃建設(shè)的需要。 三、建設(shè)單位概況 江西 XXXX有限責(zé)任公司成 立于 20xx 年 1月，注冊資金 1000 萬元，現(xiàn)有員工 231 人，專業(yè)技術(shù)人員 87人，其中高級工程師 1人，注冊造價工程師 1人，中級以上職稱技術(shù)人員 23 人。XX 星城項(xiàng)目可行性研究報告 第 1 頁 共 24 頁 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱： XX 星城 項(xiàng)目地點(diǎn)：上饒市帶湖片區(qū) (宗地編號：饒府國用（ 20xx）第 91號 ) 建設(shè)單位：江西 XXXX有限責(zé)任公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 地塊性質(zhì)：商住用地 二、項(xiàng)目提出緣由 土地的獲得：江西 XXXX有限責(zé)任公司于 20xx年 2月 1日通過正規(guī)掛牌競標(biāo)，以 1840萬元摘牌，取得該地塊開發(fā)使用權(quán)。 項(xiàng)目進(jìn)展情況：項(xiàng)目目前已完成選址意見書，規(guī)劃設(shè)計等工作。 江西 XXXX有限責(zé)任公司 自 成立以來，不斷開拓創(chuàng)新， 在 0 03 年期間完成開發(fā) 面積 6 萬余平方米， 現(xiàn)擁有三級資質(zhì)等級。地塊位于上饒市規(guī)劃未來人口密度最大的帶湖片區(qū)，地塊周圍居住氣氛尚不濃。 二、樹立高品質(zhì)小區(qū)典范。 第三節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)與編制原則 一、編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》（ 1998年） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 20xx年） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案 上饒市水文、氣象、地質(zhì)等資料 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報告 第 2 頁 共 24 頁 國家有關(guān)建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 《民用建筑設(shè)計通則》 JGJ3787；《住宅設(shè)計規(guī)范》 JGB5009699； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBT7384；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 JGB5005794； 《建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范》 GB5000920xx；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GBJ1089； 《工業(yè)與民用建筑灌注樁基礎(chǔ)設(shè)計與施工規(guī)程》 JG480等。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、 建設(shè)目標(biāo)： 以全新的規(guī)劃理念進(jìn)行高水平的規(guī)劃設(shè)計，以一流的施工隊(duì)伍建設(shè)高質(zhì)量的建筑，以人性的物業(yè)服務(wù)于業(yè)主，在上饒市打造形象工程。 畫境式的生活區(qū)和多車道高速公路網(wǎng)。二次大戰(zhàn)以后，郊區(qū)成為大部分美國人的居住場所。當(dāng)然，它也是美國最流行的房地產(chǎn)房型之一。 美國的市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，住房問題主要由市場解決，政府的住房政策主要是解決低收入階層的住房問題。 稅收政策的鼓勵 。 美國住宅建筑及其布局的主要 特征是人與自然的和諧統(tǒng)一，使人產(chǎn)生一種舒適美感，具體實(shí)施中從幾個方面著手：一、強(qiáng)制管理，建房需納入市容市政的規(guī)劃與管理之中；二、融與自然之中，美國人將環(huán)境和景觀視為住房周圍布置景觀；三、美國的森林資源比較豐富，木材加工工業(yè)非常發(fā)達(dá)，故木結(jié)構(gòu)成為美國住宅建筑的主要建造形式之一；四、住房建筑的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)及現(xiàn)場拼裝，使其建筑速度非常快，并可以先預(yù)定，后建房，從而達(dá)到按定單建造住房而無空置房的問題存在；五、平面布局緊湊。室內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，充分考慮了主人舒適的要求。 二、其它國家 在德國，無論是富足的中產(chǎn)階級，還是普通的工薪階層，當(dāng)被問及以什么方式買房時，都會是不猶豫地說，當(dāng)然是貸款。 英國最大的建房互助會 Nationwide 公布的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年英國房價飆漲了 %，抵押貸款持續(xù)增長。公共住宅包括公團(tuán)住宅、地方住宅。日本住宅的建設(shè)特點(diǎn)是：小巧實(shí)用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。因此，日本很多小區(qū)重視住宅的環(huán)境綠化問題，居住小區(qū)內(nèi)隨外可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場安裝。但人們選擇租房住或買房住，主要不取決于經(jīng)濟(jì)能力，而取決于工作流動的需要。由于以上這些原因，出現(xiàn)了一些西方發(fā)達(dá)國家平均每個人一生要換 7次工作和換 7次住房的 情況。就會降低自有住房率。但住宅建設(shè)從外表看，都比較樸實(shí)、自然，不追求外表的豪華。住宅的設(shè)計、施工質(zhì)量很講究，住宅產(chǎn)業(yè)化程度比較高。物業(yè)管理的內(nèi)容也比較 簡單，只是房屋維護(hù)維修、清潔衛(wèi)生及社區(qū)服務(wù)，沒有提供保安服務(wù)。層次豐富，一切自然搭配而形成的自然生態(tài)比比皆是，包括路中的綠化帶也絕少整齊劃一，行道樹及灌木皆無刻意修剪的痕跡，極少剪成幾何形狀的，而是任其自然生長。 法國是世界上推行建筑工業(yè)化最早的國家之一。音樂廳、會議中心、博物館、娛樂休閑設(shè)施等將更多地出現(xiàn)在城市中心。數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化智能住宅正在逐漸增多，太陽能技術(shù)也在住宅中得到廣泛應(yīng)用。 第二節(jié) 20xx 年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 一、有關(guān)數(shù)據(jù) 20xx年 1— 11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 8000億，達(dá)到 ，同 比增長 %，增幅比前年同期增加 。 20xx年前 11 個月累計，全國完成土地開發(fā)面積 ，同比增長 %，繼續(xù)保持快速增長的勢頭，但增長幅度比前 10個月回落了 。其中，商品住宅竣工面積 ，同比增長 28%；竣工商業(yè)營業(yè)用房 2097成平方米，同比增長 %，增長最快。 1— 11月，全國商品房平均銷售價格為 2456元 /平方米，同比增長 %，低平 20xxXX 星城項(xiàng)目可行性研究報告 第 6 頁 共 24 頁 年同期增長 %的水平。其中，空置一年以上的為 4220 萬平方米，同比增長 %。 二、有關(guān)政策 20xx年所有政策的出臺都是為解決近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題、規(guī)范