【正文】 93] 4）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GBJ 1687]（ 20xx年版） 5）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB5004595]（ 20xx年版） 6）、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 20xx版） [GB5005794] 用電負(fù)荷 住宅部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 50w/m2 商業(yè)部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 100w/m2 供配電系統(tǒng)：采用環(huán)網(wǎng)方式供電，電纜采用 YJV2210KV電纜埋地引入。 本工程各單體采用聯(lián)合接地裝置，接地電阻 R≤ 1歐姆。 電話：采用直線電話。 電視：設(shè)有線電視接收中心，住宅每戶設(shè)兩 — 三只電視接收終端。設(shè)置周界防范報(bào)警系統(tǒng)；住宅按單元設(shè)置呼叫對(duì)講系統(tǒng)。 智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：配置先進(jìn)的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，運(yùn)用通訊、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)，通過(guò)有效 的信息傳輸、寬帶網(wǎng)絡(luò)、提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的功能。 具體原則如下： XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 24 頁(yè) 整體盡可能動(dòng)態(tài)整合所有要素。 設(shè)計(jì)要以現(xiàn)有環(huán)境為基礎(chǔ)，盡量避免因建筑密度過(guò)大而造成對(duì)現(xiàn)存環(huán)境的破壞。盡不破壞其原有特征。合理處理水景、周邊景觀、住宅的交通關(guān)系。 以水景為景觀中心并向四周發(fā)射。使之有機(jī)結(jié)合。在大的綠色背景下，創(chuàng)造出動(dòng)態(tài)的、多樣的、宜人的景觀效果。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境和人工引導(dǎo)，以求達(dá)到人與自然更完美的協(xié)調(diào)共存。環(huán)境設(shè)計(jì)要以人為本，在此小區(qū)通過(guò)多樣化的場(chǎng)地與綠化，滿足居民健身、交流、娛樂等要求。除此之外， 為了使區(qū)域分更為明顯，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行定位，確定主題。更加注意其對(duì)人精神需求的滿足。黑色的大理石造型渾厚。涌泉配以跌水，潺潺的流水聲似乎正向你細(xì)細(xì)道出生活的無(wú)盡甜美。不斷吸引著你的眼球。水池的一側(cè)是較寬敞的親水平臺(tái)?？晒┚用耖e聊，背面郁郁蔥蔥。夏天里煞是陰涼。對(duì)岸的垂柳倒映于水中。仿佛置身于森林深處、世外桃源。水池的周圍還配有瀑布，沙坑健身池、生態(tài)樂園、兒童樂園等場(chǎng)所，通過(guò)錯(cuò)落有致的交通線組合起來(lái)。 種植設(shè)計(jì) 在種植設(shè)計(jì)方面，以小區(qū)主路為依據(jù)，次行道樹與之相區(qū)別。入戶道以小喬木結(jié)合灌木為主。間具觀花、觀果、聞香、辨色的審美特 征，充分調(diào)動(dòng)人的感官，達(dá)到人與自然的共生。 第二節(jié) 主要燃料 項(xiàng)目所需的水、電及運(yùn)輸?shù)仁褂玫母鞣N燃料當(dāng)?shù)鼐蓾M足供應(yīng)。 第二節(jié) 主要污染物種類、來(lái)源及排放量 一、廢水：主要為雨污水、生活污水等，主要為生活廢水，生產(chǎn)用水主要以蒸氣為整理用水，基本不產(chǎn)生廢水。 三、廢氣：主要為鍋爐的燃料燃燒過(guò)程中產(chǎn)生的二氧化碳、二氧化硫等。 二、廢氣處理方案 本項(xiàng)目中產(chǎn)生的廢氣主要為燃料產(chǎn)生的廢氣和油煙，預(yù)計(jì)對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生多大影響，能夠符 合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。廁所排水在化糞池進(jìn)行處理，清下水則直接排入排水總管，并排入城市排水系統(tǒng)。 第四節(jié) 結(jié)論 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 24 頁(yè) 在本設(shè)計(jì)方案中，遵照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)生活及生產(chǎn)過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種污染物、源，均進(jìn)行了相應(yīng)有效的治理與預(yù)防，使其對(duì)周圍環(huán)境影響的可能性大大降低。 二、各部門內(nèi)設(shè)計(jì)將全部電氣設(shè)備的外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等，均作按零保護(hù)。 第三節(jié) 職業(yè)安全、衛(wèi)生管理及教育 一、合理布置各功能，并在空地處和建筑物四周進(jìn)行綠化。 三、對(duì)于振動(dòng)和噪音較大的設(shè)備，采用加設(shè)減振墊、消聲器等措施，可減少噪音向外界的擴(kuò)散。 五、本工程建成后，實(shí)行對(duì)物業(yè)管理工作人員定期體檢，建立健康檔案。 六、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 工程項(xiàng)目部 客房服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 綜合管理 部 市場(chǎng)信息部 市場(chǎng)部營(yíng)銷部 員 工 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 24 頁(yè) 各職能部門主要職責(zé)為：工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施；市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和實(shí)際銷售；客房服務(wù)部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和銷售過(guò)程中與業(yè)主的各方面的協(xié)調(diào)；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理；市場(chǎng)信息部負(fù)責(zé)所有市場(chǎng)信息的調(diào)查、合同信息管理、工程實(shí)施信息管理等工作；綜合管理部負(fù)責(zé)上述各部門職責(zé)之外的公司所有需要管理協(xié)調(diào)的工作。 第三節(jié) 人員 的來(lái)源 人員的來(lái)源主要由本公司派出人員和社會(huì)招聘用工為主。 二、招標(biāo)前做好資料的準(zhǔn)備工作。 四、設(shè)計(jì)、監(jiān)理工程規(guī)模采用直接委托的形式選擇設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位。 第二節(jié) 招標(biāo)方案 一、委托招標(biāo)代理單位，并簽訂委托代理協(xié)議。 三、發(fā)布邀請(qǐng)招標(biāo)文告。 五、投票單位資 格初審。 七、向入圍擬投標(biāo)單位發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)。 九、組織現(xiàn)場(chǎng)察看。 十一、委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制標(biāo)成。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 24 頁(yè) 十三、發(fā)中標(biāo)通知書。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 24 頁(yè) 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第一節(jié) 前期工作 一、成立項(xiàng)目實(shí)施小組（項(xiàng)目法人）進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)作 二、項(xiàng)目選址、摘牌、用地手續(xù)辦理 20xx年 1月前 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 20xx年 5月 15日前 四、項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)及其設(shè)計(jì)審查通過(guò) 20xx年 5月 30日前 五、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì) 20xx年 6月 15日前 六、項(xiàng)目招投標(biāo)及規(guī)劃報(bào)建手續(xù) 20xx年 7月 10日前 第二節(jié) 實(shí)施工作 項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)， 20xx年 8月動(dòng)工，計(jì)劃一年半完成。 二、估算計(jì)算根據(jù) 本估算根據(jù) 20xx 年工程定額：《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江西省單價(jià)估價(jià)表》、《全國(guó)統(tǒng)一施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額（江西省預(yù)算價(jià)格 20xx年）》、《江 西省建筑（裝飾）安裝工程費(fèi)用定額》、 20xx 年上饒市建筑材料市場(chǎng)價(jià)格第一年度信息價(jià)及現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格等進(jìn)行估算編制。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 一、財(cái)務(wù)價(jià)格 房產(chǎn)銷售價(jià)格的確定原則：根據(jù)房產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)，結(jié)合上饒市的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售價(jià)格。 二、項(xiàng)目計(jì)算期 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 24 頁(yè) 項(xiàng)目建設(shè)銷售期為 。 一、商鋪：（以上均價(jià) 3500元 /m2計(jì)） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價(jià) 1500元 /m2計(jì)） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價(jià) 1350元 /m2計(jì)） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車庫(kù)： 2620m2 20xx元 /m2= 合計(jì)： 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算： 一、固定投資： 二、銷售 稅金： 總計(jì) ，其中： （ 1）營(yíng)業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節(jié) 財(cái)務(wù)贏利能力分析 一、項(xiàng)目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷售稅金 : 四、稅前利潤(rùn) : — = 五、稅后利潤(rùn)： — = 六、投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額247。 （ — ） 100%=% 七、銷售利潤(rùn)率 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 利潤(rùn)總額247。 100%=% 第五節(jié) 項(xiàng)目敏感性分析 按正常的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目運(yùn)作周期 18 個(gè)月，完成后開發(fā)公司可獲稅前利潤(rùn)。該項(xiàng)目仍然能贏到 萬(wàn)元 ，說(shuō)明本 項(xiàng)目具有較高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 二、本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)上饒市城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)新熱潮的掀起具有非常大的推動(dòng)作用。 四、本項(xiàng)目的建設(shè)，將改善現(xiàn)有部分坡地的水土流失狀況，可保持水土并改善生態(tài)環(huán)境。 二、本項(xiàng)目的實(shí)施，將徹底改變地塊及其周邊環(huán)境的面貌。 第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生任何風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生危害。對(duì)城市與社會(huì)精神文明建設(shè)，都具有特別重要的意義。 三、市場(chǎng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng) 四、市場(chǎng)其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動(dòng)。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)程序分析 市場(chǎng)建材價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔(dān)。 市場(chǎng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng)會(huì)對(duì)生產(chǎn)成本很大的影響，是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。 市場(chǎng)其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動(dòng)對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響，但這個(gè)影響不會(huì)在短期內(nèi)就產(chǎn)生?！? 20xx年 5月 28日