【正文】 市場房地產銷售價格的變動會對生產成本很大的影響，是主要的風險之一。 第三節(jié) 社會風險分析 本項目不會對社會產生任何風險，不會對社會產生危害。該項目仍然能贏到 萬元 ，說明本 項目具有較高抗風險能力。 二、項目計算期 XX 星城項目可行性研究報告 第 21 頁 共 24 頁 項目建設銷售期為 。 XX 星城項目可行性研究報告 第 18 頁 共 24 頁 十三、發(fā)中標通知書。 五、投票單位資 格初審。 二、招標前做好資料的準備工作。 五、本工程建成后，實行對物業(yè)管理工作人員定期體檢，建立健康檔案。 第四節(jié) 結論 XX 星城項目可行性研究報告 第 16 頁 共 24 頁 在本設計方案中，遵照國家的有關規(guī)范及標準，對生活及生產過程中可能出現(xiàn)的各種污染物、源，均進行了相應有效的治理與預防，使其對周圍環(huán)境影響的可能性大大降低。 第二節(jié) 主要污染物種類、來源及排放量 一、廢水：主要為雨污水、生活污水等，主要為生活廢水，生產用水主要以蒸氣為整理用水，基本不產生廢水。 種植設計 在種植設計方面，以小區(qū)主路為依據，次行道樹與之相區(qū)別。夏天里煞是陰涼。涌泉配以跌水，潺潺的流水聲似乎正向你細細道出生活的無盡甜美。環(huán)境設計要以人為本，在此小區(qū)通過多樣化的場地與綠化，滿足居民健身、交流、娛樂等要求。 以水景為景觀中心并向四周發(fā)射。 具體原則如下： XX 星城項目可行性研究報告 第 14 頁 共 24 頁 整體盡可能動態(tài)整合所有要素。 電話：采用直線電話。 排水系統(tǒng) XX 星城項目可行性研究報告 第 13 頁 共 24 頁 污水系統(tǒng)：外雨污水分流。 建立家庭火災報警系統(tǒng)，通過通訊系統(tǒng)安全系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。本項目規(guī)劃設計在整體規(guī)劃結構布局的基礎上，著意強調項目整體綠化環(huán)境的塑造。車庫前均設 籬，綠籬之外設計 米入車庫道路，既滿足車行要求，又適當增加了綠化景觀。商業(yè)既滿足了居民的基本消費需求，形成完善生活區(qū)。 分期開發(fā)，全區(qū)有序推進。總用地面積為 30260㎡，要求容積率不大于 。 XX 星城項目可行性研究報告 第 10 頁 共 24 頁 第二節(jié) 自然環(huán)境 本項目所在地位于上饒市北城區(qū)域屬小丘陵沖積平系，氣候溫和、濕潤、四季分明，無霜期長，年均達 ，平均氣溫 ，一月份為最冷月，平均氣溫 ，七月份為最熱月，平均氣溫 ；一般 4— 6 月份為雨季，降水占全年的 48%， 10月至次年 1 月為旱季，降水占全年的 15%，多年平均降水量為 。 第六節(jié) 項目目標市場分析 本產品目標市場為上饒市城市居民及其周邊區(qū)域的城鎮(zhèn)居民和進城的經商人員等，銷售對象主要為較高收入階層，樓盤定位 “大眾精品型樓盤”。因此，本項目將滿足廣大購房者的迫及需求。 政府的住房政策向中、低收入者（家庭）傾斜。五是積極開展住宅產業(yè)發(fā)展的預測工作。 與此同時，進行了經濟技術開發(fā)區(qū)建設，最早是 14 個沿海開放城市城區(qū)開發(fā) ，以后擴大到很多大中城市，包括了房地產開發(fā)。 六、居住消費觀念不斷更新，居民的居住品位得到很大提升，“求一個安身之處”已悄然讓位于“追求有一個舒適優(yōu)美的環(huán)境”及高品質的物業(yè)管理，一個新的對房產的需求正在不斷擴大。房地產業(yè)已成為江西經濟未來發(fā)展的支柱產業(yè)之一。 住宅供應體系漸完備。 三、做強 做大、輻射帶動全省以中心城市為增長的區(qū)域城市經濟圈，正在全省各主要城市積極推進。首先別墅土地供應叫停，而后今年 5 月，最高人民法院公布了《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，以保護作為房地產市場為“弱勢”主體的購房者的合法權益。其中，商品住宅竣工面積 ，同比增長 28%；竣工商業(yè)營業(yè)用房 2097成平方米，同比增長 %，增長最快。音樂廳、會議中心、博物館、娛樂休閑設施等將更多地出現(xiàn)在城市中心。住宅的設計、施工質量很講究，住宅產業(yè)化程度比較高。但人們選擇租房住或買房住，主要不取決于經濟能力，而取決于工作流動的需要。公共住宅包括公團住宅、地方住宅。 美國住宅建筑及其布局的主要 特征是人與自然的和諧統(tǒng)一，使人產生一種舒適美感，具體實施中從幾個方面著手：一、強制管理，建房需納入市容市政的規(guī)劃與管理之中；二、融與自然之中，美國人將環(huán)境和景觀視為住房周圍布置景觀；三、美國的森林資源比較豐富，木材加工工業(yè)非常發(fā)達，故木結構成為美國住宅建筑的主要建造形式之一；四、住房建筑的工業(yè)化、標準化生產及現(xiàn)場拼裝，使其建筑速度非?？?，并可以先預定，后建房，從而達到按定單建造住房而無空置房的問題存在；五、平面布局緊湊。二次大戰(zhàn)以后，郊區(qū)成為大部分美國人的居住場所。 二、樹立高品質小區(qū)典范。XX 星城項目可行性研究報告 第 1 頁 共 24 頁 第一章 總論 第一節(jié) 項目背景 一、項目名稱、建設單位 項目名稱： XX 星城 項目地點：上饒市帶湖片區(qū) (宗地編號：饒府國用（ 20xx）第 91號 ) 建設單位：江西 XXXX有限責任公司 項目負責人： 項目建設性質：新建 地塊性質：商住用地 二、項目提出緣由 土地的獲得：江西 XXXX有限責任公司于 20xx年 2月 1日通過正規(guī)掛牌競標，以 1840萬元摘牌，取得該地塊開發(fā)使用權。項目注重塑造生態(tài)綠色小 區(qū)，講究居住環(huán)境的舒適和人性化、追求智能化管理與安防，外立面設計堪稱上饒市建筑風景，為整體提升上饒居住小區(qū)品質樹立了榜樣。美國的住宅大概分為公寓（ apartment）、共管房（ condominium）、城鎮(zhèn)房子（ townhouse）、獨立房子（ house） 四種，其中的 townhouse這兩年在中國瘋遍了大江南北。住宅的平面布局比較緊湊體現(xiàn)在若干方面，諸如車庫和設備區(qū)域以及生活、會客起居、臥室、交通等 區(qū)域，功能規(guī)劃細膩，各部分所占的面積比例既能經濟合理，又滿足了主人個性與生活品質的追求；六、設施設備齊全。民間住宅則由民間經濟力量投資建設。六是占城市居民中 20%的低收入者，而是租住廉租屋。門、窗和廚房，衛(wèi)生間設施等許多產品都已是標準化、工業(yè)化生產，與我們目前的住宅建設追求大的規(guī)模，房屋外表及大堂追求豪華裝修，周邊綠化追求名樹名花，人工制作成份很大形成鮮明的對照。 互聯(lián)網絡將提供愈來愈多的網絡服務。 20xx年以來，由于商品房銷售情況持續(xù)升濕，商品房平均價格保持穩(wěn)中趨升的發(fā)展勢頭，但增長幅度逐步回落。 6月 13日，中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地 產信貸業(yè)務管理的通知》（以下簡稱央行 121 號文）加強房地產信貸監(jiān)管。 四、 20xx年，江西房地產業(yè)將成為永載江西史冊的輝煌之年。 紅谷灘板塊成開發(fā)熱點。與全國一些地方比較，江西房地產業(yè)的發(fā)展有著更為廣闊空間。 第五節(jié) 房地產的發(fā)展趨勢及市場預測 一、房地產發(fā)展階段 全國各地城市用地布局的調整，是與經濟發(fā)展緊密相結合的，大體經歷： 補缺配套，增加住房及市政基礎設施。開發(fā)區(qū)使城市發(fā)展空間增長，發(fā)展快的城市，實際上已改變了一個中心結構，成為多中心，開放式的組合城市，發(fā)展前景更加廣闊。這類預測工作大致包括三個方面：住宅現(xiàn)狀調查評價和住宅需求預測、住宅建設經濟能力評價和預測、住宅建設技術途徑的評價和預測。 三、市場預測 市場情況 把上饒市建成閩浙贛皖地域中心城市成為上饒市新的奮斗目標。 上饒市房地產在近幾年得到飛速發(fā)展，“國際家具城”、“江南商貿城”、“現(xiàn)代城”、“綠景家園”、“濱江豪庭”、“興業(yè)豪苑”、“文景天合苑”、“天驕公寓”、“匯景花園”、“江南人家”、“三江名人花園”、“文化娛樂商貿廣場”等已具備一百多成平方米的開發(fā)規(guī)模。 第七節(jié) 市場競爭力分析 一、本項目產品具有規(guī)模經營效應，與單棟的開發(fā)模式不同， 5 萬余平方米建筑面積使本項目具有很強的規(guī)模效應，因此價格上具有較強的競爭力。 第三節(jié) 項目建設地區(qū)人口分布現(xiàn)狀 上饒市 位于江西省東北部是贛、浙、閩、皖四省的結合部，是上饒市政治、經濟、文化中心全市面積 萬平方公里，總人口約 660 萬；轄一區(qū)一市十縣，信州區(qū)為上饒市政府所在地，人口35萬。 二、設計依據 《上饒市居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。建設應遵循先易后難，梯度推進的原則，有利于整個小區(qū)的分期發(fā)展，并保障每一分期階段內規(guī)劃區(qū)域都具有相對的獨立性，各類相關的功能得以有序擴展，這就要求規(guī)劃要具有一定的彈性和靈活性，以應變市場經濟條件下開發(fā)存在的不確定性。同時有利于提升 周邊地塊價值。由此還形成宅前花園的效果。首先，是提出一個“以人為本”的指導思想，以生態(tài)環(huán)境作為景觀設計的設計理論，充分融合到每一個組團環(huán)境中，營造出一個整體和藹可親，充滿詩意的環(huán)境。 高層、多層建筑以國標《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GBF5004595）、《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687）為設計依據?；貎任鬯浳鬯艿朗占螅柭贩较蚺胖潦姓鬯艿?，最終排入污水處理廠。住宅按 2門 /戶計算。結合規(guī)劃現(xiàn)狀，依據自然要素及人為要素，進行整合調整，盡量避免不良因素，強化最佳特點。沿水進行人工景觀的配置。 重點設計： 以出入口為中心，設定出區(qū)內的主要環(huán)路。玻璃會與水景完美結合，使之與廣場小景遙相呼應。前方水面平如鏡。主要環(huán)路以大喬木為主。 二、廢渣：主要為生活中垃圾。 第七章 職 業(yè)安全衛(wèi)生 第一節(jié) 工程建設的安全衛(wèi)生要求 一、勞動部文件勞字（ 1988） 48號《關于建設工程項目職業(yè)