【正文】 重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展。爭(zhēng)取使這個(gè)區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流流向上饒；積累自己的能量，以輻射到全市及其它地區(qū)。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 24 頁(yè) 目前，上饒房地產(chǎn)住宅的價(jià)位分成幾個(gè)區(qū)段，一是高層建筑住宅一般房?jī)r(jià)為 1500— 2200元/㎡；二是成批開(kāi)發(fā)的多層樓盤(pán)，一般房?jī)r(jià)為 1200— 1600 元 /㎡，均價(jià)在 1400 元 — 1500 元 /㎡；三是零散式偏僻一些地塊的住宅項(xiàng)目，一般房?jī)r(jià)為 1000— 1300 元 /㎡，上饒縣旭日鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也升至 900— 1200元 /㎡。 二、本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的綠色生態(tài)概念優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)商務(wù)和居住均 有很強(qiáng)的吸引力。 第四節(jié) 交通運(yùn)輸現(xiàn)狀 交通、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，浙贛鐵路、橫南鐵路在城區(qū)拉軌，滬瑞高速、 320國(guó)道穿境而過(guò)。 國(guó)標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。 注重景觀，塑造綠色生態(tài)小區(qū)。 交通組織小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，形成小區(qū)主環(huán)道，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)折，以形成步移景異的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外空間景觀。 入戶道路：道路路面寬 ，建筑后退道路邊緣 3米以上，形成綠化帶。 其次，在具體的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)處理中，結(jié)合整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局 ，以中心景觀區(qū)形成“綠肺”，并發(fā)展出去，以點(diǎn)、線、面多樣空間形成的組合，使每個(gè)組團(tuán)均有一個(gè)富于特色的綠化環(huán)境，蘊(yùn)藏著一個(gè)“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同時(shí)利用中間地勢(shì)較低的特點(diǎn)形成跌落式流動(dòng)水體的景觀環(huán)境。 給排水設(shè)計(jì) : 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GBJ1588] 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5018093] 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500961999] 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB5004595] 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GBJ5008420xx] 結(jié)水設(shè)計(jì) 水源：本工程擬從三清路引進(jìn)φ 200 給水管，在基地內(nèi)環(huán)通，供生活、消防用水。 雨水系統(tǒng)： )./()( )(1598 公頃秒升??? t L gPq 雨水計(jì)算采用暴雨強(qiáng)度公式：雨水量公式： Q=Ψ Fq（ L/s）其中 p=1，其中Ψ =。 電視：設(shè)有線電視接收中心，住宅每戶設(shè)兩 — 三只電視接收終端。 設(shè)計(jì)要以現(xiàn)有環(huán)境為基礎(chǔ)，盡量避免因建筑密度過(guò)大而造成對(duì)現(xiàn)存環(huán)境的破壞。使之有機(jī)結(jié)合。除此之外， 為了使區(qū)域分更為明顯，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行定位，確定主題。不斷吸引著你的眼球。對(duì)岸的垂柳倒映于水中。入戶道以小喬木結(jié)合灌木為主。 三、廢氣：主要為鍋爐的燃料燃燒過(guò)程中產(chǎn)生的二氧化碳、二氧化硫等。 二、各部門(mén)內(nèi)設(shè)計(jì)將全部電氣設(shè)備的外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等，均作按零保護(hù)。 六、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。 四、設(shè)計(jì)、監(jiān)理工程規(guī)模采用直接委托的形式選擇設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位。 七、向入圍擬投標(biāo)單位發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 24 頁(yè) 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第一節(jié) 前期工作 一、成立項(xiàng)目實(shí)施小組（項(xiàng)目法人）進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)作 二、項(xiàng)目選址、摘牌、用地手續(xù)辦理 20xx年 1月前 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 20xx年 5月 15日前 四、項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)及其設(shè)計(jì)審查通過(guò) 20xx年 5月 30日前 五、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì) 20xx年 6月 15日前 六、項(xiàng)目招投標(biāo)及規(guī)劃報(bào)建手續(xù) 20xx年 7月 10日前 第二節(jié) 實(shí)施工作 項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 20xx年 8月動(dòng)工，計(jì)劃一年半完成。 一、商鋪：（以上均價(jià) 3500元 /m2計(jì)） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價(jià) 1500元 /m2計(jì)） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價(jià) 1350元 /m2計(jì)） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車(chē)庫(kù)： 2620m2 20xx元 /m2= 合計(jì)： 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算： 一、固定投資： 二、銷(xiāo)售 稅金： 總計(jì) ，其中： （ 1）營(yíng)業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節(jié) 財(cái)務(wù)贏利能力分析 一、項(xiàng)目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷(xiāo)售稅金 : 四、稅前利潤(rùn) : — = 五、稅后利潤(rùn)： — = 六、投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額247。 二、本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)上饒市城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新熱潮的掀起具有非常大的推動(dòng)作用。對(duì)城市與社會(huì)精神文明建設(shè)，都具有特別重要的意義。 市場(chǎng)其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的變動(dòng)對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響，但這個(gè)影響不會(huì)在短期內(nèi)就產(chǎn)生。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)程序分析 市場(chǎng)建材價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔(dān)。 二、本項(xiàng)目的實(shí)施，將徹底改變地塊及其周邊環(huán)境的面貌。 100%=% 第五節(jié) 項(xiàng)目敏感性分析 按正常的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目運(yùn)作周期 18 個(gè)月，完成后開(kāi)發(fā)公司可獲稅前利潤(rùn)。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 一、財(cái)務(wù)價(jià)格 房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定原則：根據(jù)房產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)，結(jié)合上饒市的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。 十一、委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制標(biāo)成。 三、發(fā)布邀請(qǐng)招標(biāo)文告。 第三節(jié) 人員 的來(lái)源 人員的來(lái)源主要由本公司派出人員和社會(huì)招聘用工為主。 三、對(duì)于振動(dòng)和噪音較大的設(shè)備，采用加設(shè)減振墊、消聲器等措施，可減少噪音向外界的擴(kuò)散。廁所排水在化糞池進(jìn)行處理，清下水則直接排入排水總管，并排入城市排水系統(tǒng)。 第二節(jié) 主要燃料 項(xiàng)目所需的水、電及運(yùn)輸?shù)仁褂玫母鞣N燃料當(dāng)?shù)鼐蓾M足供應(yīng)。水池的周?chē)€配有瀑布，沙坑健身池、生態(tài)樂(lè)園、兒童樂(lè)園等場(chǎng)所，通過(guò)錯(cuò)落有致的交通線組合起來(lái)?？晒┚用耖e聊，背面郁郁蔥蔥。黑色的大理石造型渾厚。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境和人工引導(dǎo)，以求達(dá)到人與自然更完美的協(xié)調(diào)共存。合理處理水景、周邊景觀、住宅的交通關(guān)系。 智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：配置先進(jìn)的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，運(yùn)用通訊、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)，通過(guò)有效 的信息傳輸、寬帶網(wǎng)絡(luò)、提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的功能。 本工程各單體采用聯(lián)合接地裝置，接地電阻 R≤ 1歐姆。 給水系統(tǒng)：道路綠化及道路澆灑等由市政給水管網(wǎng)直接供水。 最大消火檢的壓力不小于 10m水柱。道路寬 1— 米，以花崗巖或青石板拼砌而成，線性自由活潑、有曲徑通幽之感，并將各組團(tuán)綠化連為一體，通往中心綠地，形成散步休閑的理想場(chǎng)所。同時(shí)曲線行道路還避免小區(qū)外部交通的直接穿越，形成區(qū)內(nèi)步移景異的景觀效果。六棟小高層位居中間最主要的位置，成為進(jìn)入小區(qū)的“形象大使”，也形成聚合的小區(qū)中心，周?chē)鄬訉⑿「邔迎h(huán)境并自我組團(tuán)，自我小區(qū)，有利于配合小區(qū)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 三、規(guī)劃原則 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 24 頁(yè) 緊湊布局，節(jié)約使用土地。 第七節(jié) 占地面積 本項(xiàng)目占地面積為 30260平方米。 在產(chǎn)品價(jià)格的確定中采取穩(wěn)妥的原則，并充分考慮本地現(xiàn)有房?jī)r(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在定價(jià)上采取一定的靈活措施，根據(jù)市場(chǎng)情況確定合理的價(jià)格，使價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)減少到最低。 齊全的設(shè)施、高水平的物業(yè)管理將為購(gòu)房業(yè)主帶來(lái)高品質(zhì)的 商住享受，成為廣大業(yè)主的又一熱點(diǎn)；本項(xiàng)目的住房部分將會(huì)吸引廣大業(yè)主的購(gòu)房熱情，并取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。一是具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，臨近“長(zhǎng)三角”、“閩三角”、“珠三角”三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈；二是具有交通優(yōu)勢(shì)，與泛三角的通達(dá)能力非常強(qiáng)，境內(nèi)有 320 國(guó)道、滬瑞高速及浙贛鐵路，人流、物流、資金流、信息流十分暢通；三是具有資源優(yōu)勢(shì)，有著豐富的礦產(chǎn)資源；四是具有生態(tài)和旅游優(yōu)勢(shì)，這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的一面；五是具有低成本優(yōu)勢(shì)，預(yù)測(cè)今后數(shù)年間，上饒市房地產(chǎn)業(yè)仍持續(xù)發(fā)展。住 宅區(qū)綠化設(shè)計(jì)自然、使用方便、便于管理。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家商品混凝土已占混凝土總量的 70— 80%；四是將“可持續(xù)發(fā)展”概念引入住宅建設(shè)領(lǐng)域。 對(duì)舊市區(qū)進(jìn)行全面改造。 四、上饒市的城市建設(shè)的快速發(fā)展為上饒市的房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)遍地開(kāi)花。 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。 二、“經(jīng)營(yíng)城市”的理念破解了城市建設(shè)原始資本積累難題。 二、有關(guān)政策 20xx年所有政策的出臺(tái)都是為解決近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中暴露出來(lái)的問(wèn)題、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，可謂是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范年。 20xx年前 11 個(gè)月累計(jì)，全國(guó)完成土地開(kāi)