【正文】 境質(zhì)量提高；二是滿足了都市人崇尚自然的心理需求，領(lǐng)略自然生態(tài)系統(tǒng)帶來的身心多方面的享受，同時(shí)用自然美的環(huán)境舒解現(xiàn)代人的工作壓力；三是減少修剪的人力勞動，降低了城市環(huán)境 維護(hù)的成本。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 24 頁 西歐各國屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市民收入水平都比較高，其居民收入是我國的10倍左右。 日本住宅的建造高度的產(chǎn)業(yè)化和 工廠化（主要采用鋼結(jié)構(gòu)建筑），企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個(gè)月時(shí)間建造與樣板房同樣的住宅出來交付使用（ 2個(gè)月作基礎(chǔ)處理和工廠預(yù)制、 2個(gè)月作現(xiàn)場安裝和外圍的裝飾）。買房必貸款，已經(jīng)成為一種消費(fèi)方式。美國的住房政策主要有： 建立完善的法律保障體系 提供多種可供選擇的房源，主要有四個(gè)方面：一是政府直接提供公共住房；二是采取措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)商投資建設(shè)低收入家庭住宅；三是鼓勵(lì)出租戶為低收入家庭提供出租房；四是鼓勵(lì)出售自用住房，為低收入者增加房源。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： 序 號 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃總用地 M2 30260 2 總建筑面積 M2 45560 3 住宅面積 M2 36117 其 中 小高層住宅 M2 17520 多層住宅 M2 18597 4 商業(yè)面積 M2 6233 5 物業(yè)會所面積 M2 540 6 門衛(wèi)間 M2 50 7 車庫 M2 2620 8 建筑占地面積 M2 7570 9 容積率 10 密度 25% 11 停車庫 間 131 12 地面停車 輛 25 13 綠化率 38% 建筑面積指標(biāo)： XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 共 24 頁 編 號 房 型 套內(nèi)面積（ M2） 公攤面積（ M2） 建筑面積（ M2） A1 兩房兩廳 A2 兩房兩廳 B1 三房兩廳 119 B2 三房兩廳 131 B3 三房兩廳 132 B4 三房兩 廳 131 B5 三房兩廳 120 B6 三房兩廳 120 C1 四房兩廳（小高層） 142 C2 四房兩廳（小高層） 152 D1 三房兩廳（小高層） 135 D2 三房兩廳（小高層） 133 第二章 國內(nèi)、外情況及市場預(yù)測 第一節(jié) 國外狀況 一、美國 近兩年美國的房地產(chǎn)連續(xù)增長， 20xx年增長率達(dá)到了 9%，成為美國經(jīng)濟(jì)的主要支撐點(diǎn)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、上饒市整體規(guī)劃建設(shè)的需要。 江西 XXXX有限責(zé)任公司 自 成立以來，不斷開拓創(chuàng)新， 在 0 03 年期間完成開發(fā) 面積 6 萬余平方米， 現(xiàn)擁有三級資質(zhì)等級。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、 建設(shè)目標(biāo)： 以全新的規(guī)劃理念進(jìn)行高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以一流的施工隊(duì)伍建設(shè)高質(zhì)量的建筑，以人性的物業(yè)服務(wù)于業(yè)主，在上饒市打造形象工程。 美國的市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，住房問題主要由市場解決，政府的住房政策主要是解決低收入階層的住房問題。 二、其它國家 在德國，無論是富足的中產(chǎn)階級，還是普通的工薪階層，當(dāng)被問及以什么方式買房時(shí)，都會是不猶豫地說，當(dāng)然是貸款。因此，日本很多小區(qū)重視住宅的環(huán)境綠化問題，居住小區(qū)內(nèi)隨外可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。就會降低自有住房率。層次豐富，一切自然搭配而形成的自然生態(tài)比比皆是，包括路中的綠化帶也絕少整齊劃一，行道樹及灌木皆無刻意修剪的痕跡，極少剪成幾何形狀的，而是任其自然生長。 第二節(jié) 20xx 年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 一、有關(guān)數(shù)據(jù) 20xx年 1— 11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 8000億，達(dá)到 ，同 比增長 %，增幅比前年同期增加 。其中，空置一年以上的為 4220 萬平方米，同比增長 %。 第三節(jié) 20xx 年省內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 一、目前我省中心城市數(shù)量少、規(guī)模小、城市化進(jìn)程慢，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢不相適應(yīng)?！拔逶觥奔矗和顿Y總額增，全年預(yù)計(jì)比去年增長 %，約為 154億元；房屋施工面積增，全年約為 2260萬平方米，同比增長 %；商品房竣工面積增，全年約為 萬平方米，同比增長 %；房屋銷售面積增， 全年約為 551萬平方米，同比增長 %；商品房銷售均價(jià)增，截止到 20xx 年 11月底，全省商品房均價(jià)為每平方米 元，同比增長 %，其中省城中心區(qū)域均價(jià)為每一個(gè)平方米 2406元，縣城最低均價(jià)為每平方米 400元。 土地出讓進(jìn)步規(guī)范。 二、把房地產(chǎn)作為 支柱產(chǎn)業(yè)之一發(fā)展，成為全市的共識。用開辟新區(qū)來滿足住宅建設(shè)的需要，使城市向外圍發(fā)展?！皥@林城市”成為城XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 24 頁 市新的主旋律。 住宅向健康型住宅發(fā)展，即在基本滿足節(jié)能住宅的條件下，采用不會產(chǎn)生污染的建材和涂料，廣泛推廣運(yùn)用綠色建材。這一新的奮斗目標(biāo)為上饒市的 房地產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 本項(xiàng)目引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，將現(xiàn)代生活與古典園林有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個(gè)獨(dú)具匠心的、讓人回味無窮的綠色商住空間；將激起廣大業(yè)主的極大熱情。 第八節(jié) 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要提供市場需要的緊缺商住用房，這些用戶目前在上饒市房地產(chǎn)市場的需求呈遞增態(tài)勢；并且，價(jià)格呈上漲趨勢。 第六節(jié) 當(dāng)?shù)厥┕ず蛥f(xié)作條件 根據(jù)上饒市政府的招商引資優(yōu)惠政策和成片開發(fā)的實(shí)際情況，該地段為上饒市招商引資的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，政府各部門對本項(xiàng) 目將會積極予以各方面的支持。 地形圖（民子文件）。親切宜人的綠色家園成為心靈的棲息地。 車行道路系統(tǒng)，共三級： 主干道：主道路路面寬 6米，雙向車道。 步行道路系統(tǒng)，共兩級 : 沿街人行道：該類道路結(jié)合商業(yè)、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，有收有放，結(jié)合小區(qū)入口擴(kuò)大為廣場綠地，并設(shè)花壇、小品等點(diǎn)綴其間，形成豐富的空間層次，道路建議采用蘇布克磚鋪砌。 整個(gè)景觀設(shè)計(jì)以自然式造景手法為主，平緩起伏的草坡，群落成蔭的樹木，匍匐低矮的灌木叢，點(diǎn)綴的景石，清淺蜿蜒的水體，曲折的步道構(gòu)成了豐富的景觀。 用水量：用水量標(biāo)準(zhǔn)為 320L/人 .日。 電氣規(guī)劃 : 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) 1）、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 [JGT/T1692] 2）、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500961999] 3）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5018093] 4）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GBJ 1687]（ 20xx年版） 5）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB5004595]（ 20xx年版） 6）、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 20xx版） [GB5005794] 用電負(fù)荷 住宅部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 50w/m2 商業(yè)部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 100w/m2 供配電系統(tǒng)：采用環(huán)網(wǎng)方式供電，電纜采用 YJV2210KV電纜埋地引入。設(shè)置周界防范報(bào)警系統(tǒng)；住宅按單元設(shè)置呼叫對講系統(tǒng)。盡不破壞其原有特征。在大的綠色背景下，創(chuàng)造出動態(tài)的、多樣的、宜人的景觀效果。更加注意其對人精神需求的滿足。水池的一側(cè)是較寬敞的親水平臺。仿佛置身于森林深處、世外桃源。間具觀花、觀果、聞香、辨色的審美特 征，充分調(diào)動人的感官，達(dá)到人與自然的共生。 二、廢氣處理方案 本項(xiàng)目中產(chǎn)生的廢氣主要為燃料產(chǎn)生的廢氣和油煙，預(yù)計(jì)對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生多大影響，能夠符 合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。 第三節(jié) 職業(yè)安全、衛(wèi)生管理及教育 一、合理布置各功能，并在空地處和建筑物四周進(jìn)行綠化。 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 工程項(xiàng)目部 客房服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 綜合管理 部 市場信息部 市場部營銷部 員 工 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 共 24 頁 各職能部門主要職責(zé)為：工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施；市場營銷部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃和實(shí)際銷售；客房服務(wù)部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中與業(yè)主的各方面的協(xié)調(diào)；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)管理；市場信息部負(fù)責(zé)所有市場信息的調(diào)查、合同信息管理、工程實(shí)施信息管理等工作；綜合管理部負(fù)責(zé)上述各部門職責(zé)之外的公司所有需要管理協(xié)調(diào)的工作。 第二節(jié) 招標(biāo)方案 一、委托招標(biāo)代理單位，并簽訂委托代理協(xié)議。 九、組織現(xiàn)場察看。 二、估算計(jì)算根據(jù) 本估算根據(jù) 20xx 年工程定額：《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江西省單價(jià)估價(jià)表》、《全國統(tǒng)一施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額（江西省預(yù)算價(jià)格 20xx年）》、《江 西省建筑（裝飾）安裝工程費(fèi)用定額》、 20xx 年上饒市建筑材料市場價(jià)格第一年度信息價(jià)及現(xiàn)時(shí)市場預(yù)測價(jià)格等進(jìn)行估算編制。 （ — ） 100%=% 七、銷售利潤率 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 24 頁 利潤總額247。 四、本項(xiàng)目的建設(shè)，將改善現(xiàn)有部分坡地的水土流失狀況，可保持水土并改善生態(tài)環(huán)境。 三、市場房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動 四、市場其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動?！? 20xx年 5月 28日