【正文】 裝置、安全保護裝置等。3)消防水泵房及蓄水池設置：擬與生活水泵房合建。排水系統(tǒng)：采用室內廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。.d584未預見水量10%5總計919以城市自來水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結合地塊環(huán)路設置成枝狀干管，各級團給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。預制：墻內的門洞、窗洞或設備預留洞，其洞頂均需設置過梁。四、平面布置戶型面積：考慮售價與當?shù)鼐用袷杖胨?，每戶建筑面積在75120m2為宜。結構形成：異形柱框架結構及框架剪力墻結構建筑合理使用年限：70年。 電訊控制室：規(guī)劃設于小區(qū)南側，管線引自XX路。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉折相互錯動，整個布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調以暖色為主。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為8595,100120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為7585,90100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 戶型為7595平方米為主。這種布局形式強調景觀的均好性，注重資源的平均分配。雨水主要排入小區(qū)內排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。整個空間天際線上從多個角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過渡?！耙恍摹笔侵妇哂袑ν饩坝^輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動場地組成。（2）出入口設置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于XX路，次入口設于南側規(guī)劃路。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。（3）公共服務設施商業(yè)：雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀長期未能改造，商業(yè)設施不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設，及東側南側規(guī)劃路的打通，必將拉動商業(yè)設施的發(fā)展。用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側住宅小雨花園已經(jīng)建成。第二節(jié) 總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況 區(qū)位條件項目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。項目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。境內溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲量、水溫居東北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎設施正在抓緊建設。中海油重交瀝青、華錦集團40萬立儲罐、XX港務集團72萬立儲罐等大型石化項目竣工投產(chǎn)。這為本項目運作奠定了良好的經(jīng)濟基礎。仙人島能源化工區(qū)綜合實力顯著提升。%。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。57′，北緯39176。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。與本項目距離較近,可競爭和對比性較大的項目是大景城。單價范圍在2750元/m2～ 3300元/m2之間，平均單價3100元/m2。第三章 項目法人一、企業(yè)簡況企業(yè)名稱XX 地產(chǎn)有限責任公司詳細地址批準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務時間月經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、設計施工注冊資金伍仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號公司類型有限責任公司資質等級級證書編號法定代表人職務董事長職稱高級經(jīng)濟師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項目簡介第四章 市場分析與建設規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場分析XX市近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢。滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設的出發(fā)點和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點。而儲蓄利率低、股票等理財產(chǎn)品投資風險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要,而是對住房的質量、大小、結構、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。 　　人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結構。計劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨居的家庭結構越來越普遍。隨著人口的增加和人口結構的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結構的變化必然引起人們對住宅需求的變化。　　我國改革開放20年來國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費觀念也發(fā)生了深刻的變化。1至5月，%。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅動力。項目主要經(jīng)濟技術指標見下表。規(guī)劃用地北側緊鄰XX城區(qū)主要道路—XX路，西側臨近XX北路，東側、南側為棚戶區(qū)。XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃將是一個布局合理、設施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( d/ M2 E) e　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源63220億元，%。2011年 4月18日中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長,數(shù)據(jù)顯示,全國13月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,%。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設領域，未來一段時間房屋供給將有所加大。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。 　　（三）商品房價值觀的變化。當前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。 　　20世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,%,年均增幅約為1%。白領階層則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，實際拆遷面積約為1億平方米。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設，符合國務院《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎設施及房地產(chǎn)”中第二項“國家住宅示范工程建設”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。同時XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機遇。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務設施齊全，商業(yè)繁榮，基礎設施較完善。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟適用房的年輕職工。大景城堅持以打造“過程精品”，專注于細節(jié)，經(jīng)過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風性氣候；四季分明，氣候宜人。全社會固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會固定資產(chǎn)投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項目143個，投資125億元，%，其中億元以上項目50個。農民人均純收入8000元，％，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質量顯著提高。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。同時，港城國際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓基地等重點項目也相繼開工建設，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進一步和諧統(tǒng)一。第六章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設計依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093《住宅設計規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》 《XX市城市總體規(guī)劃》 《XX市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設計原則規(guī)劃中遵循的原則：、人文特色的動態(tài)延續(xù)性 小區(qū)規(guī)劃努力適應周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。（2）交通設施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國道）和南側規(guī)劃路。小學及初高中教育結合周邊相關規(guī)劃解決。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側規(guī)劃路。通過步行系統(tǒng)將各組團內部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務設施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡。“多節(jié)點”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團綠地節(jié)點。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團庭院中。熱源接城市一級管網(wǎng)。 院落布局優(yōu)雅流暢、動感十足，引導性強，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內部隨視點轉移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關、儲藏等空間。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風格。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。三、結構類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結構，高層采用框架剪力墻結構。 量用水量標準最高日用水量(m3)備系統(tǒng)設計：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質量。 泄洪溝由專業(yè)設計單位負責設計。本工程的商業(yè)用房采用商用空調機組的空調方式，室外機組設于規(guī)定的位置。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。消防設備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。設置消防對講系統(tǒng)。電視插座終端電平要求達到65~71dB。三、配套設施設計吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。(3)夜間應停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風鉆等。營運期(1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。第二節(jié) 招標管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，本項目工程建設實施階段的勘察設計和施工等均采取招標。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標方式。前期工程費用(1)前期咨詢費，%計，%=。項目投資估算詳見：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計劃一、資金籌措，資金來源為：申請銀行貸款15000萬元，預售收入5000萬元。三、銷售計劃及銷售收入銷售計劃項目考慮預售，計劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。詳見附表5《土地增值稅估算表》。第二節(jié) 財務分析結論財務盈利能力分析表明，項目具有較強的財務盈利能力；不確定性分析表明，項目具有一定的抗風險能力