【正文】 裝置、安全保護(hù)裝置等。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。.d584未預(yù)見水量10%5總計(jì)919以城市自來水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個(gè)小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。預(yù)制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過梁。四、平面布置戶型面積：考慮售價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，每戶建筑面積在75120m2為宜。結(jié)構(gòu)形成：異形柱框架結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑合理使用年限：70年。 電訊控制室：規(guī)劃設(shè)于小區(qū)南側(cè)，管線引自XX路。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉(zhuǎn)折相互錯(cuò)動，整個(gè)布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為8595,100120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為7585,90100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 戶型為7595平方米為主。這種布局形式強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。整個(gè)空間天際線上從多個(gè)角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過渡。“一心”是指具有對外景觀輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動場地組成。（2）出入口設(shè)置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于XX路，次入口設(shè)于南側(cè)規(guī)劃路。從而形成運(yùn)動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。（3）公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)：雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀長期未能改造，商業(yè)設(shè)施不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設(shè)，及東側(cè)南側(cè)規(guī)劃路的打通，必將拉動商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)住宅小雨花園已經(jīng)建成。第二節(jié) 總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況 區(qū)位條件項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。項(xiàng)目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲量、水溫居?xùn)|北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。中海油重交瀝青、華錦集團(tuán)40萬立儲罐、XX港務(wù)集團(tuán)72萬立儲罐等大型石化項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。仙人島能源化工區(qū)綜合實(shí)力顯著提升。%。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。57′，北緯39176。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。與本項(xiàng)目距離較近,可競爭和對比性較大的項(xiàng)目是大景城。單價(jià)范圍在2750元/m2～ 3300元/m2之間，平均單價(jià)3100元/m2。第三章 項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡況企業(yè)名稱XX 地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)間月經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)施工注冊資金伍仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級級證書編號法定代表人職務(wù)董事長職稱高級經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡介第四章 市場分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場分析XX市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢。滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。而儲蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段?！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。 　　人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。計(jì)劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對住宅需求的變化?！　∥覈母镩_放20年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。1至5月，%。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰XX城區(qū)主要道路—XX路，西側(cè)臨近XX北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( d/ M2 E) e　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源63220億元，%。2011年 4月18日中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長,數(shù)據(jù)顯示,全國13月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,%。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來一段時(shí)間房屋供給將有所加大。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。 　?。ㄈ┥唐贩績r(jià)值觀的變化。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。 　　20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,%,年均增幅約為1%。白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。同時(shí)XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。大景城堅(jiān)持以打造“過程精品”，專注于細(xì)節(jié)，經(jīng)過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候；四季分明，氣候宜人。全社會固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會固定資產(chǎn)投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項(xiàng)目143個(gè)，投資125億元，%，其中億元以上項(xiàng)目50個(gè)。農(nóng)民人均純收入8000元，％，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。同時(shí)，港城國際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓(xùn)基地等重點(diǎn)項(xiàng)目也相繼開工建設(shè)，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進(jìn)一步和諧統(tǒng)一。第六章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《XX市城市總體規(guī)劃》 《XX市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃中遵循的原則：、人文特色的動態(tài)延續(xù)性 小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機(jī)組成部分。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。（2）交通設(shè)施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國道）和南側(cè)規(guī)劃路。小學(xué)及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側(cè)規(guī)劃路。通過步行系統(tǒng)將各組團(tuán)內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務(wù)設(shè)施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡(luò)?！岸喙?jié)點(diǎn)”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團(tuán)綠地節(jié)點(diǎn)。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團(tuán)庭院中。熱源接城市一級管網(wǎng)。 院落布局優(yōu)雅流暢、動感十足，引導(dǎo)性強(qiáng)，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點(diǎn)轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關(guān)、儲藏等空間。外觀上通過塑造獨(dú)特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風(fēng)格。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實(shí)行垃圾的分類回收。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。三、結(jié)構(gòu)類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結(jié)構(gòu)，高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。 泄洪溝由專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，室外機(jī)組設(shè)于規(guī)定的位置。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。消防設(shè)備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。設(shè)置消防對講系統(tǒng)。電視插座終端電平要求達(dá)到65~71dB。三、配套設(shè)施設(shè)計(jì)吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。(3)夜間應(yīng)停止機(jī)械作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。營運(yùn)期(1)項(xiàng)目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。第二節(jié) 招標(biāo)管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施階段的勘察設(shè)計(jì)和施工等均采取招標(biāo)。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標(biāo)方式。前期工程費(fèi)用(1)前期咨詢費(fèi)，%計(jì)，%=。項(xiàng)目投資估算詳見：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措，資金來源為：申請銀行貸款15000萬元，預(yù)售收入5000萬元。三、銷售計(jì)劃及銷售收入銷售計(jì)劃項(xiàng)目考慮預(yù)售，計(jì)劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。詳見附表5《土地增值稅估算表》。第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論財(cái)務(wù)盈利能力分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力