【正文】 規(guī)劃原則。三、內(nèi)部裝修地面：毛地面。建筑布局在適當位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進行室內(nèi)設(shè)計，底層采用架空板防潮。 注1住宅1228戶185L/7272綠化澆灑25357m178。用水計量：住宅一戶一表，水表出戶，商業(yè)用房用水量單獨設(shè)表計量。四、消火栓給水系統(tǒng)設(shè)置場所：商業(yè)用房、住宅公共走道?？照{(diào)系統(tǒng)的冷凝水進行有組織的排放。采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開關(guān)閥門，并可現(xiàn)場自動抄表，實現(xiàn)全面按戶熱計量收費。每組散熱器上均設(shè)溫控閥、自動排氣閥。2)配套公建的負荷在較集中時可考慮設(shè)計量間。電力設(shè)備的控制根據(jù)各專業(yè)要求設(shè)置?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動切換。十、傳呼對講系統(tǒng)住宅樓按單元設(shè)置傳呼對講系統(tǒng)和門鎖控制裝置。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。營運期廢氣：項目投產(chǎn)后不產(chǎn)生廢氣，采暖由集中供熱供給。中高考期間，應(yīng)嚴格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。(2)項目除生活污水外，無其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠處理后，排入支脈河。節(jié)能指標項 目單位細則限值設(shè)計指標體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標W/ m2采暖耗煤量指標Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計量表，實現(xiàn)了熱量分戶計量。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面保溫。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內(nèi)容。第十章 工程進度計劃項目采用總體規(guī)劃，分期實施。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計費，按建安工程費2%計，2%=。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目銷售的特點及XX當?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價格為3100元/m車庫和儲藏室的銷售價格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價格為3500元/ m2。因此，項目財務(wù)上是可行的，經(jīng)濟效益明顯，值得投資商投資。該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高；項目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作用。因此，要努力開展銷售宣傳，準確定位，提高銷售收入。經(jīng)測算，項目計算期土地增值平均未超過20%，故不需繳納土地增值稅。二、項目計算期項目開發(fā)經(jīng)營期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計算期定為3年。開發(fā)費用開發(fā)費用匯總表序號項 目計算依據(jù)金額(萬元)1管理費用開發(fā)成本1%2銷售費用銷售收入1％4893貸款利息%3年/213054合 計1792項目建設(shè)投資估算綜合以上費用。建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況。由于本項目擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標方式如下：①勘察設(shè)計擬采用邀請招標或直接委托方式。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會公開招聘解決。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。(9)本項目仔細規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達到最少化。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。噪聲：主要由施工機械產(chǎn)生，其次是運輸車輛產(chǎn)生的交通噪聲。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。各樓(各單元)底層設(shè)前端箱，樓內(nèi)垂直敷設(shè)分支—分配網(wǎng)絡(luò)。設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。五、電力及控制消防電力設(shè)備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內(nèi)埋地管采用線膨脹系數(shù)較小的交聯(lián)高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。采暖負荷指標：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。三、空調(diào)系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機設(shè)于規(guī)定位置。雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。/d。 稱數(shù)五、建筑物指標總建筑面積：123746平方米住宅： 104381平方米商業(yè)： 19365平方米第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標準》 GBJ68－84《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ1687)(2001版)《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB500961999)(2003版)二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級二級，Ⅲ類場地土。屋面防水等級：二級。 管理用房：設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進行了切合地形的整體設(shè)計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強。換熱站結(jié)合物業(yè)管理公建設(shè)置。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置?！耙粠А笔侵感^(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶。在保證組團綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過強化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。教育設(shè)施：根據(jù)《XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。為進行部分商業(yè)建設(shè)和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。根據(jù)以上分析，項目擬選址是適宜的。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項目扎實推進。在7月8日由陳政高省長主持召開的北海新區(qū)招商推介會上，簽約項目106個，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅實的基礎(chǔ)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟帶上新的增長極。發(fā)展思路與規(guī)劃目標XX市堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議和省、市委全會精神，堅定不移地走工業(yè)強市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟帶建設(shè)，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實施“環(huán)境吸引、沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐” 和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟強市。消費需求顯著增強 ，增長19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長20％。其中。33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。其中：主要建筑形式為多層住宅。四、可比樓盤市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬平方米，由多層、小高層及百米超高層錯落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級會所、10000平米地下停車場。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價格在2750元/m2～4200元/m2之間。為更加全面的認識XX市場，我們本次對于XX房地產(chǎn)市場進行市場調(diào)研。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟增長點和全市人民關(guān)注的焦點，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進一步完善配套設(shè)施，加強城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。全面建設(shè)小康社會，不再是單純提高經(jīng)濟水平，涉及政治、經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會主義和諧社會的一項重要內(nèi)容。 　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟適用房。 　　目前,中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。 　　如果小康生活的居住標準按25平方米/人 計算 ,那么我國現(xiàn)有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學習、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場需求將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動作用。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。 f7 d) |　　　李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看，新增國內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴張來賺錢。10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，%。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)11個月保持增長態(tài)勢，樓市已成為資金“蓄水池”。與建設(shè)小康社會要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名 稱單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米665702規(guī)劃總戶數(shù)戶8703規(guī)劃總?cè)丝谌?0444總建筑面積m2123746其中：住宅面積m2104381商業(yè)面積m2193655建筑密度%6容積率%7綠地率%388項目投資萬元9銷售收入萬元10財務(wù)內(nèi)部收益率%11投資回收期年12投資利潤率％第二章 項目提出的背景和必要性第一節(jié) 項目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從2009年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2008年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項政策持續(xù)收緊。隨著調(diào)控的深入，%，但在下半年又有所回升。b0 G39。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對居住空間要求更加現(xiàn)代、實用、合理，功能更完備。 　　（四）開發(fā)商建設(shè)理念的變化。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴大趨勢的同時,套型結(jié)構(gòu)趨于小型化