【正文】 展理念、破解發(fā)展難題，深入實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略、人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快形成符合科學(xué) 發(fā)展要求的發(fā)展方式和體制機(jī)制，不斷解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，不斷實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、和平發(fā)展，為堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義打下牢固基礎(chǔ)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量從世界第六位躍升到第二位，社會(huì)生產(chǎn)力、經(jīng)濟(jì)實(shí) 力、科技實(shí)力邁上一個(gè)大臺(tái)階，人民生活水平、居民收入水平、社會(huì)保障水平邁上一個(gè)大臺(tái)階，綜合國(guó)力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)際影響力邁上一個(gè)大臺(tái)階，國(guó)家面貌發(fā)生新的歷史性變化。過去五年的工作，是十六大以來全面建設(shè)小康社會(huì)十年實(shí)踐的重要組成部分。黨的執(zhí)政能力建設(shè)和先進(jìn)性建 設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，思想理論建設(shè)成效明顯，學(xué)習(xí)實(shí)踐 科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)取得重要成果，黨的建設(shè)改革創(chuàng)新邁出重要步伐。國(guó)防和軍隊(duì)建設(shè)開創(chuàng)新局面。全民健身和競(jìng)技體育取得新成績(jī)。政治體制改革繼續(xù)推進(jìn)。生態(tài)文明建設(shè)扎實(shí)展開，資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)全面推進(jìn)。五年來，我們勝利完成“十一五 ”規(guī)劃，順利實(shí)施“十二五”規(guī)劃，各方面工作都取得新的重大成就。 ， 臨邊項(xiàng)目 沒有成型的。 以上數(shù)據(jù) 表明 該開發(fā)項(xiàng)目 盈利能力較強(qiáng)，通過不確定性分析， 該項(xiàng)目 在風(fēng)險(xiǎn)組合最不利的情況下，各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算值均大于行業(yè)的基準(zhǔn)值，表明該項(xiàng)目 開發(fā) 投資有足夠的抗風(fēng)險(xiǎn) 能力。 售房?jī)r(jià)格確定 根據(jù)“ ”分析，該樓盤 別墅 銷售均價(jià)預(yù)計(jì) 18000元 /平方米 ，商業(yè)銷售均價(jià)預(yù)計(jì) 18000元 /平方米 。 經(jīng)過估算 該項(xiàng)目開發(fā) 工程總投資額為 ，需啟動(dòng)資金 。室外附屬設(shè)備，按片區(qū)詳 規(guī)設(shè)計(jì)要求，臨近位置有換熱站、煤氣調(diào)壓站、開閉所，故本案投資測(cè)算不再考慮。 外墻及屋面保溫采用擠塑板保溫。另外可選擇 400KW的柴油發(fā)電機(jī)一臺(tái)，作為緊急備用電源。 小區(qū) 煤氣日最大用量： m3/戶 *90戶 +5186 m2* m3/ m2 = 煤氣主管道 150mm 即可滿足需要。 小區(qū)日最大用水量為： 10 升 / m2*36000 m2（住宅） + 10 升 / m2*5186m2（公建配套） +2 升 / m2* m2（綠化） = 故小區(qū)市政給水管管徑 100mm即可滿足需要。 四、建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)原則 按照用地規(guī)劃，該地塊土地性質(zhì)為住宅，建筑容積率 ，建筑密度為 28%，綠地率不小于 40%，該項(xiàng)目盡量做足建筑規(guī)模 ，建筑密度按 28%計(jì)算。 項(xiàng)目劣勢(shì) 市政配套工程處于完善之中 由于該新區(qū)目前處于規(guī)劃建設(shè)階段， 市政給水、市政采暖、市政天然氣、市政道路、 市政污水均接至新區(qū)邊緣， 是對(duì)該項(xiàng)目 來說最大的 不確定性，但考慮 周邊 政府 工程 —— 北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地將于20xx 年底投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 恒大山水城， 20xx年年中將進(jìn)行開盤銷售， 20xx年年底交房。 序號(hào) 年份 別墅供應(yīng)量 （萬 m2） 銷售均價(jià) （萬 m2） 戶均面積 （ m2） 1 20xx 年 250 2 20xx 年 6060 370 3 20xx 年 7900 305 4 20xx 年 7000 310 5 20xx 年 3 8300 300 6 20xx 年 120xx 400 7 20xx 年 4 13000 300 別墅產(chǎn)品 分布 區(qū)域 在近幾年太原市 “ 南移西進(jìn)，北展東擴(kuò) ” 的城市擴(kuò)張政策 驅(qū)動(dòng)下，別墅項(xiàng)目也隨著城市的擴(kuò)張， 依靠自然景觀， 逐漸 的 分布在 太原轄區(qū)四 大區(qū)域，包括東山區(qū)、龍山風(fēng)景區(qū)、 東客站片區(qū)、 濱河路 沿線 ，別墅的銷售價(jià)格普遍在同區(qū)域其他 普通 住宅的 2倍以上。 二期（諾丁山）共有 220套，戶建筑面積在 250 平方米左右 ，二期 預(yù)計(jì) 20xx年 4月開始銷售。 恒大山水城項(xiàng)目 恒大山水城在本項(xiàng)目的西北側(cè)，距本項(xiàng)目 公里，規(guī)劃總建筑面積約 81 萬平方米，共 6080戶， 共 由 26 棟高層住宅 組成 ，戶型建筑面積 80~160 平方米。 地塊 用地分類與控制 本宗地位于棗園新區(qū)規(guī)劃片區(qū)東部 ， 目前 用地性質(zhì)為耕地， 控制容積率限制為 ，建筑密度 28%，建筑 限高 15 米，綠地率 40%。 宗地 地勢(shì)地貌 該 項(xiàng)目地塊 呈東北高，西南低的地勢(shì)地貌，坡度較緩，高差在 7棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 米左右。 20xx 年三季度開始有凈現(xiàn)金棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 流入， 20xx 年 一 季度之前可收回所有前期投資并開始盈利。） 可售面 積 單位成本 （元 / m178。 ） 可售面積 單位成本 （ 元 / m178。 經(jīng)濟(jì) 效益分析 投資估算 該項(xiàng)目用地由山西永固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以市場(chǎng)公開出讓方式取得土地使用權(quán)，我公司以收購(gòu)永固公司股權(quán)的方式取得該宗地塊的土地使用權(quán)，土地價(jià)格為 450 萬元 /畝，土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為 24822萬元，考慮建設(shè)期的土地使用稅 ， 拆遷費(fèi) 92 萬元 ， 合計(jì)土地費(fèi)用為 。 按照《棗園新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，該片區(qū)控規(guī)目標(biāo)為“建設(shè)適宜居住、休閑度假、擁有高品質(zhì)城市功能和空間的新區(qū)”，結(jié)合地塊用地控制指標(biāo)，該 片區(qū)將會(huì)逐步成為太原市唯一的一個(gè)高檔生活片區(qū) 。 片區(qū)發(fā)展 背景 隨著太原市長(zhǎng)風(fēng)街東延工程的順利實(shí)施，拉近了東山地區(qū)到太原市核心地區(qū)的距離，太原市 “ 南移西進(jìn)，北展東擴(kuò) ” 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 的實(shí)施 ，讓東山這個(gè)板塊備受重視，該區(qū)域的房?jī)r(jià) 地價(jià) 也開始 逐步走高 。 建設(shè)目標(biāo) 參照周邊項(xiàng)目 的定位， 該項(xiàng)目 可 建設(shè)高檔的聯(lián)排別墅。 按最大建筑面積 41187平方米 計(jì)算，總投資為 ，合建筑面積每平方米 12607元， 具體成本構(gòu)成如下： 土地成本 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 建筑面積 單位成本 （元 / m178。） 估算值 （萬元） 備注 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 623 623 小市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 398 398 1 給排水管網(wǎng)及構(gòu)筑物 費(fèi) 平方米 41187 35 35 2 變配電設(shè)備及線路費(fèi) 平方米 41187 80 80 3 供熱工 程費(fèi) 平方米 41187 60 60 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 4 道路及綠化工程費(fèi) 平方米 26477 193 193 5 消防工程費(fèi) 平方米 41187 30 30 定額 P34，屬綜合開發(fā)區(qū)外三級(jí) 6 管溝 米 1120 800 22 大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 225 225 1 給水工程 平方米 41187 4 4 管徑 100mm，單價(jià) 元 /米，距離300米 2 污水工程 平方米 41187 15 15 管 徑 300mm，單價(jià) 元 /米，距離700米 3 雨水工程 平方米 41187 15 15 管徑 300mm，單價(jià)300 元 /米，距離 700米 4 采暖工程 平方米 41187 60 60 市政引入主接口， 60元 /平方米 5 供電工程 平方米 41187 60 60 箱變： 600千瓦 2臺(tái)，800千瓦 1 臺(tái)， 60萬元每臺(tái)，發(fā)電機(jī)50萬元包括安裝費(fèi)，線路費(fèi)用 60 萬元 政府規(guī)費(fèi) 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 建筑面積 單位成本 （元 / m178。 20xx 年 三 季度前共需 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及施工準(zhǔn)備費(fèi)等前期啟動(dòng)資金 。 市政污水及煤氣也處在規(guī)劃實(shí)施當(dāng)中， 片區(qū)內(nèi)半山國(guó)際項(xiàng)目、半山玫瑰莊園項(xiàng)目等樓板已 進(jìn)入開發(fā)，且銷勢(shì)良好。 見附圖 ：項(xiàng)目片區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃示意圖 。 見附圖 ：棗園片區(qū)規(guī)劃配套工程及在建工程位置示意圖。 已經(jīng)售罄。別墅價(jià)格也開始逐年走高，太原市別墅主要集中在 東山、龍山、澗河路、濱河路區(qū)域，這些地區(qū)最大特點(diǎn)為交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅， 與市中心距離大多在 10— 15 公里之間。 D、 建筑優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目采用人性化設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分給住戶使用，使各家有菜地、有果園、有車庫，有車位，在都市中享受到寧靜優(yōu)雅的田園生活。 C、 隱性機(jī)會(huì) 用“田園生活”來引導(dǎo)客戶，樹立客戶對(duì)“田園生活”的感性認(rèn)識(shí)，以 “ 銷售住宅 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 銷售生活方式 ” 。 項(xiàng)目配套工程 給水工程： 項(xiàng)目東南角 300米左右位置有規(guī)劃市政水源 。 煤氣工程 在項(xiàng)目北 側(cè) 500米位置有規(guī)劃的煤氣調(diào)壓站一座。擬設(shè) 10KV 容量為 600KVA 變電所 2 座，設(shè) 10KV 容量為 800KVA變電所 1座即可 滿足小區(qū)用電。 采暖按分戶計(jì)量的采暖系統(tǒng)考慮，按地暖考慮。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建筑面積單位成本 （元 /m2） 總成本（萬元） 1 土地費(fèi)用 6027 2 前期費(fèi)用 381 3 建安工程費(fèi)用 2115 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 623 5 政府規(guī)費(fèi) 48 小計(jì) 9193 6 不可預(yù)見費(fèi) 465 7 企業(yè)管理費(fèi) 195 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1213 9 銷售費(fèi)用 540 10 銷售稅金 1001 小計(jì) 3415 總計(jì) 12607 凈利潤(rùn) 5284 資金籌措計(jì)劃 按照項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析， 根據(jù)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)金流量分析，度該項(xiàng)目需啟動(dòng) 資金 ， 其中包括土地費(fèi)用 ，前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及施工準(zhǔn)備費(fèi)等 。 按最大建筑面積 41187計(jì)算，總投資為 ，合建筑面積每平方米 12607元 。按照實(shí)投資金計(jì)算年回報(bào)率為 %。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 ，乃至山西省范圍 內(nèi)對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行跟蹤，采取定制方式開發(fā)。為貫徹十七大精神，中央先后召開七次全會(huì)，分別就深化行政管理體制改革、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展、加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下黨的建設(shè)、制定“十二五”規(guī)劃、推進(jìn)文化改革發(fā)展等關(guān)系全局的重大問題作出決定和部署。創(chuàng)新型國(guó)家建設(shè)成效顯著，載人航天、探月工程、載人深潛、超級(jí)計(jì)算機(jī)、高速鐵路等實(shí)現(xiàn)重大突破。民主法制建設(shè)邁出新步伐。社會(huì)主義核心價(jià)值體系建設(shè)深入開展，文化體制改革全面推進(jìn)，公共文化服務(wù)體系建設(shè)取得重大進(jìn)展，文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，文化創(chuàng)作生產(chǎn)更加繁榮，人民精神文化生活更加豐富多 彩。加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。黨的建設(shè)全面加強(qiáng)。對(duì)這些困難和問題，我們必須高度重視，進(jìn)一步認(rèn)真加以解決。十年來，我們?nèi)〉靡幌盗行碌臍v史性成就，為全面建成小康社會(huì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。面向未來，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，對(duì)堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義，必須把科學(xué)發(fā)展觀貫徹到我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)全過程、體現(xiàn)到黨的 建設(shè)各方面。 二、奪取中國(guó)特色社會(huì)主義新勝利 回首近代以來中國(guó)波瀾壯闊的歷史，展望中華民族充滿希望的未來，我們得出一個(gè)堅(jiān)定的結(jié)論：全面建成小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興，必須堅(jiān) 定不移走中國(guó)特色社會(huì)主義道路。新世紀(jì) 新階段，黨中央抓住重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，在全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程中推進(jìn)實(shí)踐創(chuàng)新、理論創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、加快生態(tài)文明建設(shè)，形成中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)總體布局，著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)公平正義，推動(dòng)建設(shè)和諧世界，推進(jìn)黨的執(zhí)政能力建設(shè)和先進(jìn)性建設(shè)，成功在新的歷史起點(diǎn)上堅(jiān)持和發(fā)展了中國(guó)特色社會(huì)主義。中國(guó)特色社會(huì)主義，既堅(jiān)持了科學(xué)社會(huì)主義基本原則，又根據(jù)時(shí)代條件賦予其鮮明的中國(guó)特色，以全新的視 野深化了對(duì)共產(chǎn)黨執(zhí)政規(guī)律、社會(huì)主義建設(shè)規(guī)律、人類社會(huì)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，從理論和實(shí)踐結(jié)合上系統(tǒng)回答了在中國(guó)這樣人口多底子薄的東方大國(guó)建設(shè)什么樣的社會(huì)主義、怎樣建設(shè)社會(huì)主義這個(gè)根本問題，使我們國(guó)家快速發(fā)展起來，使我國(guó)人民生活水平快速提高起來。 —— 必須堅(jiān)持解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力。要在全體人民共同奮斗、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加緊建設(shè)對(duì)保障社會(huì)公平正義具有重大作用的制度，逐步建立以權(quán)利公平、機(jī)會(huì)公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的社會(huì)公平保障體系，努力營(yíng)造公平的社會(huì)環(huán)境，保證 人民平等參與、平等發(fā)展權(quán)利。和平發(fā)展是中國(guó)特色社會(huì)主義的必然選擇。只要我們胸懷理想、堅(jiān)定信念，不動(dòng)搖、不懈怠、不折騰，頑強(qiáng)奮斗、艱苦奮斗、不懈奮斗，就一定能在中國(guó)共產(chǎn)黨成立一百年時(shí)全面建成小康社會(huì)，就一定能在新 中國(guó)成立一百 年時(shí)建成富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家。對(duì)外開放水平進(jìn)一步提高，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)。基本公共服務(wù)均等化總體實(shí)現(xiàn)。森林覆蓋率提高，生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性增強(qiáng)，人居環(huán)境明顯改善。國(guó)家要加大對(duì)農(nóng)村和中西部地區(qū)扶持力度，支持這 些地區(qū)加快改革開放、增強(qiáng)發(fā)展能力、改善人民生活。堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化 和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。建立公共資源出讓收益合理共享機(jī)制。完善知識(shí)創(chuàng)新體系，強(qiáng)化基礎(chǔ)研究、前沿技術(shù)研究、社會(huì)公益技術(shù)研究，提高科學(xué)研究水平和成果轉(zhuǎn)化能力， 搶占科技發(fā)展戰(zhàn)略制高點(diǎn)。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。加快改革 戶籍制度，有 序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分