【正文】 基本位于前后兩排建筑之間。未來住宅小區(qū)越來越講求居住環(huán)境的舒適和人性化，地塊內(nèi)的自然地形條件為創(chuàng)造特色鮮明的自然生態(tài)小區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 第五節(jié) 公用工程基礎(chǔ)設(shè)施情況 小區(qū)的公用工程基礎(chǔ)設(shè)施直接接入周邊市政府公用工程基礎(chǔ)設(shè)施。 本項(xiàng)目優(yōu)勢 本項(xiàng)目地處上饒市北城開發(fā)熱區(qū)，為上饒市新的規(guī)劃商住區(qū)；區(qū)內(nèi)四周已開發(fā)和待開發(fā)項(xiàng)目較多，是較理想的商住小區(qū)。 住宅及住宅小區(qū)的信息化、智能化方向發(fā)展。 大量建設(shè)新住宅。 地產(chǎn)大鱷激戰(zhàn)南昌。 9月 1日，我國正式實(shí)行第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》。 城市的可持續(xù)發(fā)展成為城市建設(shè)的主要議題，房地產(chǎn)業(yè)一直是歐美國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。居民的工作和居住流動(dòng)性大。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應(yīng)俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。 二、編制原則 嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，選用先進(jìn)設(shè)備，力爭新建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到優(yōu)良工程； 尊重上饒市城市總體規(guī)劃方案，尊重對(duì)地塊建筑功能、性質(zhì)的確定； 堅(jiān)持環(huán)境資源保持和發(fā)展的原則； 堅(jiān)持以人為本、體現(xiàn)人文關(guān)懷、強(qiáng)調(diào)以人為尺度的居住、商業(yè)、休閑空間。地塊位于上饒市規(guī)劃未來人口密度最大的帶湖片區(qū)，地塊周圍居住氣氛尚不濃。 稅收政策的鼓勵(lì) 。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場安裝。 法國是世界上推行建筑工業(yè)化最早的國家之一。 二、有關(guān)政策 20xx年所有政策的出臺(tái)都是為解決近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，可謂是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范年。 住房二級(jí)市場發(fā)展迅猛。 四、上饒市的城市建設(shè)的快速發(fā)展為上饒市的房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家商品混凝土已占混凝土總量的 70— 80%；四是將“可持續(xù)發(fā)展”概念引入住宅建設(shè)領(lǐng)域。一是具有區(qū)位優(yōu)勢，臨近“長三角”、“閩三角”、“珠三角”三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈；二是具有交通優(yōu)勢，與泛三角的通達(dá)能力非常強(qiáng)，境內(nèi)有 320 國道、滬瑞高速及浙贛鐵路，人流、物流、資金流、信息流十分暢通；三是具有資源優(yōu)勢，有著豐富的礦產(chǎn)資源；四是具有生態(tài)和旅游優(yōu)勢，這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的一面；五是具有低成本優(yōu)勢，預(yù)測今后數(shù)年間，上饒市房地產(chǎn)業(yè)仍持續(xù)發(fā)展。 在產(chǎn)品價(jià)格的確定中采取穩(wěn)妥的原則，并充分考慮本地現(xiàn)有房價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在定價(jià)上采取一定的靈活措施，根據(jù)市場情況確定合理的價(jià)格，使價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)減少到最低。 三、規(guī)劃原則 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 24 頁 緊湊布局，節(jié)約使用土地。同時(shí)曲線行道路還避免小區(qū)外部交通的直接穿越，形成區(qū)內(nèi)步移景異的景觀效果。 最大消火檢的壓力不小于 10m水柱。 本工程各單體采用聯(lián)合接地裝置，接地電阻 R≤ 1歐姆。合理處理水景、周邊景觀、住宅的交通關(guān)系。黑色的大理石造型渾厚。水池的周圍還配有瀑布，沙坑健身池、生態(tài)樂園、兒童樂園等場所，通過錯(cuò)落有致的交通線組合起來。廁所排水在化糞池進(jìn)行處理，清下水則直接排入排水總管，并排入城市排水系統(tǒng)。 第三節(jié) 人員 的來源 人員的來源主要由本公司派出人員和社會(huì)招聘用工為主。 十一、委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制標(biāo)成。 100%=% 第五節(jié) 項(xiàng)目敏感性分析 按正常的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目運(yùn)作周期 18 個(gè)月，完成后開發(fā)公司可獲稅前利潤。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)程序分析 市場建材價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔(dān)。對(duì)城市與社會(huì)精神文明建設(shè)，都具有特別重要的意義。 一、商鋪：（以上均價(jià) 3500元 /m2計(jì)） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價(jià) 1500元 /m2計(jì)） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價(jià) 1350元 /m2計(jì)） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車庫： 2620m2 20xx元 /m2= 合計(jì)： 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算： 一、固定投資： 二、銷售 稅金： 總計(jì) ，其中： （ 1）營業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節(jié) 財(cái)務(wù)贏利能力分析 一、項(xiàng)目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷售稅金 : 四、稅前利潤 : — = 五、稅后利潤： — = 六、投資利潤率 利潤總額247。 七、向入圍擬投標(biāo)單位發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)。 六、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。 三、廢氣：主要為鍋爐的燃料燃燒過程中產(chǎn)生的二氧化碳、二氧化硫等。對(duì)岸的垂柳倒映于水中。除此之外， 為了使區(qū)域分更為明顯，根據(jù)市場現(xiàn)狀進(jìn)行定位，確定主題。 設(shè)計(jì)要以現(xiàn)有環(huán)境為基礎(chǔ)，盡量避免因建筑密度過大而造成對(duì)現(xiàn)存環(huán)境的破壞。 雨水系統(tǒng)： )./()( )(1598 公頃秒升??? t L gPq 雨水計(jì)算采用暴雨強(qiáng)度公式：雨水量公式： Q=Ψ Fq（ L/s）其中 p=1，其中Ψ =。 其次，在具體的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)處理中，結(jié)合整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局 ，以中心景觀區(qū)形成“綠肺”，并發(fā)展出去，以點(diǎn)、線、面多樣空間形成的組合，使每個(gè)組團(tuán)均有一個(gè)富于特色的綠化環(huán)境，蘊(yùn)藏著一個(gè)“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同時(shí)利用中間地勢較低的特點(diǎn)形成跌落式流動(dòng)水體的景觀環(huán)境。 交通組織小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，形成小區(qū)主環(huán)道，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)折，以形成步移景異的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外空間景觀。 國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。 二、本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的綠色生態(tài)概念優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，對(duì)商務(wù)和居住均 有很強(qiáng)的吸引力。爭取使這個(gè)區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流流向上饒；積累自己的能量，以輻射到全市及其它地區(qū)。 重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 第四節(jié) 上饒市房地產(chǎn)業(yè)狀況 一、上饒市近年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量躍上了一個(gè)新的臺(tái)階。全省房地產(chǎn)業(yè)投資的增幅排名躍居全國各省、市、區(qū)的首位， %的增長率令人矚目。 1— 11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為 2456元 /平方米，同比增長 %，低平 20xxXX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 24 頁 年同期增長 %的水平。物業(yè)管理的內(nèi)容也比較 簡單，只是房屋維護(hù)維修、清潔衛(wèi)生及社區(qū)服務(wù)，沒有提供保安服務(wù)。日本住宅的建設(shè)特點(diǎn)是：小巧實(shí)用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。當(dāng)然，它也是美國最流行的房地產(chǎn)房型之一。 項(xiàng)目進(jìn)展情況：項(xiàng)目目前已完成選址意見書，規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。這種建造景觀構(gòu)成了 20 世紀(jì)美國膨脹最迅速的居住形式 —— 郊區(qū)的重要特征。 日本住宅供應(yīng)渠道主要有 3個(gè)，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。周邊的環(huán)境很好，綠化講求實(shí)效，以樹木和草地為主，自然感很強(qiáng)。 20xx年 1— 11月份，全國完成房屋竣工面積 ，同比增長 29%，增幅比 1— 10月份回落 。政府壟斷土地一級(jí)市場，放開搞活二級(jí)市場，房地產(chǎn)開發(fā)一律推向市場公開拍賣。 六、江西 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)沒有過熱的跡象。大約從 1993 年開始，不少城市在新區(qū)已有較大發(fā)展、居民住宅基本得到改善、中心區(qū)土地增值很快，將市政有關(guān)部門搬到新區(qū)，新建市中心區(qū)；結(jié)構(gòu)布局為實(shí)現(xiàn)調(diào)整城市發(fā)展邁過了又一個(gè)門框。 小區(qū)物業(yè)管理市場化，而不是由房地產(chǎn)商民辦。 綜上分析，市場前景非?？吹亍? 第四章 規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目概述 江西上饒 XX星城建設(shè)地塊位于上饒 XX光學(xué)集團(tuán)生活服務(wù)區(qū)旁，沿吉陽路以北，東、西兩側(cè)各有規(guī)劃道路將建設(shè)。 沿吉陽路和西側(cè)規(guī)劃道路安排了兩層街鋪，將小區(qū)完全圍合。 綠化環(huán)境設(shè)計(jì) : XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 24 頁 在強(qiáng)調(diào)人與自然共生的生態(tài)時(shí)代，綠化環(huán)境的重要性被提到了前所未有的高度。一、二層商業(yè)、多層住宅均 由變頻泵系統(tǒng)供水，高層住宅等由水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。 五、景觀部分 方案力求與現(xiàn)有環(huán)境相和諧，利用自然，美化自然，創(chuàng)造自然。 以使用為導(dǎo)向。喬木 與灌木搭配有置。 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 二、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 三、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB309596 四、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89789 五、《大氣污染物綜合排放標(biāo) 準(zhǔn)》 GB1629796 六、建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門提出的意見。 四、公建部分設(shè)有男、女更衣室、廁所等生活輔助用房，均有排氣扇。 四、被邀請(qǐng)投票單位報(bào)名。 項(xiàng)目主要投入物是以現(xiàn)行市場價(jià)格為依據(jù)，商品房以同類企業(yè)近期建設(shè)或市場上類似房產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為參照依據(jù)。 三、本 項(xiàng)目的實(shí)施，將盡力創(chuàng)建一個(gè)新的文化景觀，是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬隆? 投資資金來源的變動(dòng)會(huì)對(duì)生產(chǎn)成本產(chǎn)生很大影響，也是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分 一、本項(xiàng)目的建設(shè)，將為廣大市民提供一個(gè)新的商業(yè)購物、娛樂休閑、安居樂業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的商住新區(qū)。 十四、商談施工合同 十五、簽訂建設(shè)施工合同。 三、招標(biāo)前完成施工圖的設(shè)計(jì)審核工作。 第七章 職 業(yè)安全衛(wèi)生 第一節(jié) 工程建設(shè)的安全衛(wèi)生要求