【正文】 基本位于前后兩排建筑之間。未來住宅小區(qū)越來越講求居住環(huán)境的舒適和人性化，地塊內的自然地形條件為創(chuàng)造特色鮮明的自然生態(tài)小區(qū)奠定了基礎。 第五節(jié) 公用工程基礎設施情況 小區(qū)的公用工程基礎設施直接接入周邊市政府公用工程基礎設施。 本項目優(yōu)勢 本項目地處上饒市北城開發(fā)熱區(qū)，為上饒市新的規(guī)劃商住區(qū)；區(qū)內四周已開發(fā)和待開發(fā)項目較多，是較理想的商住小區(qū)。 住宅及住宅小區(qū)的信息化、智能化方向發(fā)展。 大量建設新住宅。 地產大鱷激戰(zhàn)南昌。 9月 1日，我國正式實行第一部《物業(yè)管理條例》。 城市的可持續(xù)發(fā)展成為城市建設的主要議題，房地產業(yè)一直是歐美國家經濟產業(yè)中的支柱產業(yè)。居民的工作和居住流動性大。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調設備、通風、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。 二、編制原則 嚴格按照現(xiàn)行國家規(guī)范標準進行設計，選用先進設備，力爭新建設項目達到優(yōu)良工程； 尊重上饒市城市總體規(guī)劃方案，尊重對地塊建筑功能、性質的確定； 堅持環(huán)境資源保持和發(fā)展的原則； 堅持以人為本、體現(xiàn)人文關懷、強調以人為尺度的居住、商業(yè)、休閑空間。地塊位于上饒市規(guī)劃未來人口密度最大的帶湖片區(qū)，地塊周圍居住氣氛尚不濃。 稅收政策的鼓勵 。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產、現(xiàn)場安裝。 法國是世界上推行建筑工業(yè)化最早的國家之一。 二、有關政策 20xx年所有政策的出臺都是為解決近年來我國房地產業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，可謂是房地產業(yè)的規(guī)范年。 住房二級市場發(fā)展迅猛。 四、上饒市的城市建設的快速發(fā)展為上饒市的房地產業(yè)提供了一個很大的發(fā)展空間。一些經濟發(fā)達國家商品混凝土已占混凝土總量的 70— 80%；四是將“可持續(xù)發(fā)展”概念引入住宅建設領域。一是具有區(qū)位優(yōu)勢，臨近“長三角”、“閩三角”、“珠三角”三大發(fā)達經濟圈；二是具有交通優(yōu)勢，與泛三角的通達能力非常強，境內有 320 國道、滬瑞高速及浙贛鐵路，人流、物流、資金流、信息流十分暢通；三是具有資源優(yōu)勢，有著豐富的礦產資源；四是具有生態(tài)和旅游優(yōu)勢，這是現(xiàn)代經濟發(fā)展十分重要的一面；五是具有低成本優(yōu)勢，預測今后數年間，上饒市房地產業(yè)仍持續(xù)發(fā)展。 在產品價格的確定中采取穩(wěn)妥的原則，并充分考慮本地現(xiàn)有房價對本項目的影響，在定價上采取一定的靈活措施，根據市場情況確定合理的價格，使價格風險減少到最低。 三、規(guī)劃原則 XX 星城項目可行性研究報告 第 11 頁 共 24 頁 緊湊布局，節(jié)約使用土地。同時曲線行道路還避免小區(qū)外部交通的直接穿越，形成區(qū)內步移景異的景觀效果。 最大消火檢的壓力不小于 10m水柱。 本工程各單體采用聯(lián)合接地裝置，接地電阻 R≤ 1歐姆。合理處理水景、周邊景觀、住宅的交通關系。黑色的大理石造型渾厚。水池的周圍還配有瀑布，沙坑健身池、生態(tài)樂園、兒童樂園等場所，通過錯落有致的交通線組合起來。廁所排水在化糞池進行處理，清下水則直接排入排水總管，并排入城市排水系統(tǒng)。 第三節(jié) 人員 的來源 人員的來源主要由本公司派出人員和社會招聘用工為主。 十一、委托有相應資質的單位編制標成。 100%=% 第五節(jié) 項目敏感性分析 按正常的投入產出的經濟指標分析，該項目運作周期 18 個月，完成后開發(fā)公司可獲稅前利潤。 第二節(jié) 風險程序分析 市場建材價格的變動對整個項目的成本產生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔。對城市與社會精神文明建設，都具有特別重要的意義。 一、商鋪：（以上均價 3500元 /m2計） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價 1500元 /m2計） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價 1350元 /m2計） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車庫： 2620m2 20xx元 /m2= 合計： 第三節(jié) 成本費用估算： 一、固定投資： 二、銷售 稅金： 總計 ，其中： （ 1）營業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節(jié) 財務贏利能力分析 一、項目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷售稅金 : 四、稅前利潤 : — = 五、稅后利潤： — = 六、投資利潤率 利潤總額247。 七、向入圍擬投標單位發(fā)投標邀請。 六、對物業(yè)管理人員進行定期培訓。 三、廢氣：主要為鍋爐的燃料燃燒過程中產生的二氧化碳、二氧化硫等。對岸的垂柳倒映于水中。除此之外， 為了使區(qū)域分更為明顯，根據市場現(xiàn)狀進行定位，確定主題。 設計要以現(xiàn)有環(huán)境為基礎，盡量避免因建筑密度過大而造成對現(xiàn)存環(huán)境的破壞。 雨水系統(tǒng)： )./()( )(1598 公頃秒升??? t L gPq 雨水計算采用暴雨強度公式：雨水量公式： Q=Ψ Fq（ L/s）其中 p=1，其中Ψ =。 其次，在具體的環(huán)境規(guī)劃設計處理中，結合整體規(guī)劃結構布局 ，以中心景觀區(qū)形成“綠肺”，并發(fā)展出去，以點、線、面多樣空間形成的組合，使每個組團均有一個富于特色的綠化環(huán)境，蘊藏著一個“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同時利用中間地勢較低的特點形成跌落式流動水體的景觀環(huán)境。 交通組織小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以加強內部功能組織和便利內外交通聯(lián)系為原則，形成小區(qū)主環(huán)道，同時強調對景與轉折，以形成步移景異的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內外空間景觀。 國標《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》。 二、本項目具有較強的綠色生態(tài)概念優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，對商務和居住均 有很強的吸引力。爭取使這個區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流流向上饒；積累自己的能量，以輻射到全市及其它地區(qū)。 重視生態(tài)環(huán)境保護。 第四節(jié) 上饒市房地產業(yè)狀況 一、上饒市近年經濟飛速發(fā)展，經濟總量躍上了一個新的臺階。全省房地產業(yè)投資的增幅排名躍居全國各省、市、區(qū)的首位， %的增長率令人矚目。 1— 11月，全國商品房平均銷售價格為 2456元 /平方米，同比增長 %，低平 20xxXX 星城項目可行性研究報告 第 6 頁 共 24 頁 年同期增長 %的水平。物業(yè)管理的內容也比較 簡單，只是房屋維護維修、清潔衛(wèi)生及社區(qū)服務，沒有提供保安服務。日本住宅的建設特點是：小巧實用，住房質量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。當然，它也是美國最流行的房地產房型之一。 項目進展情況：項目目前已完成選址意見書，規(guī)劃設計等工作。這種建造景觀構成了 20 世紀美國膨脹最迅速的居住形式 —— 郊區(qū)的重要特征。 日本住宅供應渠道主要有 3個，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。周邊的環(huán)境很好，綠化講求實效，以樹木和草地為主，自然感很強。 20xx年 1— 11月份，全國完成房屋竣工面積 ，同比增長 29%，增幅比 1— 10月份回落 。政府壟斷土地一級市場，放開搞活二級市場，房地產開發(fā)一律推向市場公開拍賣。 六、江西 房地產業(yè)的發(fā)展遠沒有過熱的跡象。大約從 1993 年開始，不少城市在新區(qū)已有較大發(fā)展、居民住宅基本得到改善、中心區(qū)土地增值很快，將市政有關部門搬到新區(qū)，新建市中心區(qū)；結構布局為實現(xiàn)調整城市發(fā)展邁過了又一個門框。 小區(qū)物業(yè)管理市場化，而不是由房地產商民辦。 綜上分析，市場前景非?？吹亍? 第四章 規(guī)劃方案 一、項目概述 江西上饒 XX星城建設地塊位于上饒 XX光學集團生活服務區(qū)旁，沿吉陽路以北，東、西兩側各有規(guī)劃道路將建設。 沿吉陽路和西側規(guī)劃道路安排了兩層街鋪，將小區(qū)完全圍合。 綠化環(huán)境設計 : XX 星城項目可行性研究報告 第 12 頁 共 24 頁 在強調人與自然共生的生態(tài)時代，綠化環(huán)境的重要性被提到了前所未有的高度。一、二層商業(yè)、多層住宅均 由變頻泵系統(tǒng)供水，高層住宅等由水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。 五、景觀部分 方案力求與現(xiàn)有環(huán)境相和諧，利用自然，美化自然，創(chuàng)造自然。 以使用為導向。喬木 與灌木搭配有置。 第六章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 設計依據 一、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》 二、《建設項目環(huán)境保護管理條例》 三、《環(huán)境空氣質量標準》 GB309596 四、《污水綜合排放標準》 GB89789 五、《大氣污染物綜合排放標 準》 GB1629796 六、建設單位提供的有關技術資料及當地環(huán)保部門提出的意見。 四、公建部分設有男、女更衣室、廁所等生活輔助用房，均有排氣扇。 四、被邀請投票單位報名。 項目主要投入物是以現(xiàn)行市場價格為依據，商品房以同類企業(yè)近期建設或市場上類似房產的市場銷售價格為參照依據。 三、本 項目的實施，將盡力創(chuàng)建一個新的文化景觀，是件功在當地的大好事。 投資資金來源的變動會對生產成本產生很大影響，也是主要的風險之一。 第十三章 社會評價 第一節(jié) 項目對社會的影響分 一、本項目的建設，將為廣大市民提供一個新的商業(yè)購物、娛樂休閑、安居樂業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的商住新區(qū)。 十四、商談施工合同 十五、簽訂建設施工合同。 三、招標前完成施工圖的設計審核工作。 第七章 職 業(yè)安全衛(wèi)生 第一節(jié) 工程建設的安全衛(wèi)生要求