【正文】 幅排名躍居全國(guó)各省、市、區(qū)的首位， %的增長(zhǎng)率令人矚目。 二、“經(jīng)營(yíng)城市”的理念破解了城市建設(shè)原始資本積累難題。 8 月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱 18號(hào)文）公布。 二、有關(guān)政策 20xx年所有政策的出臺(tái)都是為解決近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中暴露出來(lái)的問(wèn)題、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，可謂是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范年。 1— 11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 2456元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，低平 20xxXX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 24 頁(yè) 年同期增長(zhǎng) %的水平。 20xx年前 11 個(gè)月累計(jì)，全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積 ，同比增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度比前 10個(gè)月回落了 。數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化智能住宅正在逐漸增多，太陽(yáng)能技術(shù)也在住宅中得到廣泛應(yīng)用。 法國(guó)是世界上推行建筑工業(yè)化最早的國(guó)家之一。物業(yè)管理的內(nèi)容也比較 簡(jiǎn)單，只是房屋維護(hù)維修、清潔衛(wèi)生及社區(qū)服務(wù)，沒(méi)有提供保安服務(wù)。但住宅建設(shè)從外表看，都比較樸實(shí)、自然，不追求外表的豪華。由于以上這些原因，出現(xiàn)了一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家平均每個(gè)人一生要換 7次工作和換 7次住房的 情況。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)安裝。日本住宅的建設(shè)特點(diǎn)是：小巧實(shí)用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。 英國(guó)最大的建房互助會(huì) Nationwide 公布的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年英國(guó)房?jī)r(jià)飆漲了 %，抵押貸款持續(xù)增長(zhǎng)。室內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，充分考慮了主人舒適的要求。 稅收政策的鼓勵(lì) 。當(dāng)然，它也是美國(guó)最流行的房地產(chǎn)房型之一。 畫境式的生活區(qū)和多車道高速公路網(wǎng)。 第三節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與編制原則 一、編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（ 1998年） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 20xx年） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 上饒市水文、氣象、地質(zhì)等資料 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 24 頁(yè) 國(guó)家有關(guān)建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 JGJ3787；《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGB5009699； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBT7384；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGB5005794； 《建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范》 GB5000920xx；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1089； 《工業(yè)與民用建筑灌注樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》 JG480等。地塊位于上饒市規(guī)劃未來(lái)人口密度最大的帶湖片區(qū)，地塊周圍居住氣氛尚不濃。 項(xiàng)目進(jìn)展情況：項(xiàng)目目前已完成選址意見(jiàn)書，規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。 三、建設(shè)單位概況 江西 XXXX有限責(zé)任公司成 立于 20xx 年 1月，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，現(xiàn)有員工 231 人，專業(yè)技術(shù)人員 87人，其中高級(jí)工程師 1人，注冊(cè)造價(jià)工程師 1人，中級(jí)以上職稱技術(shù)人員 23 人。項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動(dòng)地塊周圍的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)作出貢獻(xiàn)。 二、編制原則 嚴(yán)格按照現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，選用先進(jìn)設(shè)備，力爭(zhēng)新建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到優(yōu)良工程； 尊重上饒市城市總體規(guī)劃方案，尊重對(duì)地塊建筑功能、性質(zhì)的確定； 堅(jiān)持環(huán)境資源保持和發(fā)展的原則； 堅(jiān)持以人為本、體現(xiàn)人文關(guān)懷、強(qiáng)調(diào)以人為尺度的居住、商業(yè)、休閑空間。這種建造景觀構(gòu)成了 20 世紀(jì)美國(guó)膨脹最迅速的居住形式 —— 郊區(qū)的重要特征。 美國(guó)是全世界私人住宅擁有率最高的國(guó)家之一，全國(guó) 65%的人擁有自己的住房，租房住的占1/3，另有 4%的家庭租住在政府提供的 公共住房里。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 24 頁(yè) 政府的這一系列政策，保證了低收入者的基本住房需求。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應(yīng)俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。 日本住宅供應(yīng)渠道主要有 3個(gè)，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫(kù)貸款建的住宅。爭(zhēng)取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢(mèng)寐以求的理想。 發(fā)達(dá)國(guó)家自有住房率低，主要有以下幾個(gè)原因：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和住房供應(yīng)充分租房和買房都很容易；二是科學(xué)技術(shù)發(fā)展快，特別是產(chǎn)品更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整快，需要人們相應(yīng)地有較多的工作調(diào)換，造成人口頻繁流動(dòng)，并已經(jīng)形成了一個(gè)有利人才流動(dòng)的社會(huì)機(jī)制；三是人們的平均文化水平和業(yè)務(wù)技能比較高，加上針對(duì)成年人、特別 是失業(yè)工人掌握新技術(shù)的再培訓(xùn)開(kāi)展得很有效，大多數(shù)人有能力和條件去較多地更換工作；四是城市化水平高，安土重遷的農(nóng)民比重??；五是觀念不同，在經(jīng)濟(jì)落后、住房緊缺國(guó)家里的城市居民，人們的觀念是，擁有自有住房是富有和事業(yè)有成的標(biāo)志，因而不少人為此奮斗終生；而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家里的城市居民中， 80%的高中收入者都有購(gòu)房能力。居民的工作和居住流動(dòng)性大。周邊的環(huán)境很好，綠化講求實(shí)效，以樹(shù)木和草地為主，自然感很強(qiáng)。 新加坡的園林綠化往往給人一種不加修飾的自然美感。 城市中心從承擔(dān)具體功能的角色淡出，成為文化消費(fèi)的場(chǎng)所。 城市的可持續(xù)發(fā)展成為城市建設(shè)的主要議題，房地產(chǎn)業(yè)一直是歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 20xx年 1— 11月份，全國(guó)完成房屋竣工面積 ，同比增長(zhǎng) 29%，增幅比 1— 10月份回落 。 20xx年 1— 11月份，全國(guó)商品房空置面積已經(jīng)突破 1億平方米，同比增長(zhǎng) %，但增幅比 20xx年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 從 2月份開(kāi)始，中國(guó)人民銀行發(fā)布“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，吹響了今年信貸調(diào)控的號(hào)角， 3月份全國(guó)土地市場(chǎng)秩序治理整頓也拉開(kāi)大幕。 9月 1日，我國(guó)正式實(shí)行第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》。政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一律推向市場(chǎng)公開(kāi)拍賣。 五、 20xx年，江西房地產(chǎn)業(yè)五彩繽紛，絢麗奪目 房地產(chǎn)“五增一減”。 住房消費(fèi)指數(shù)增大。 地產(chǎn)大鱷激戰(zhàn)南昌。 六、江西 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)熱的跡象。上饒市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度略高于全省其它一般地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，上饒經(jīng)濟(jì)正處于快速啟動(dòng)的上升時(shí)期；把上饒市建設(shè)成為閩浙贛皖地域中心城市，改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，以吸引更多的外資投入，加大城市改造力度，將城市運(yùn)營(yíng)提升到一個(gè)新的高度，成為上饒市人民社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心任務(wù)。 五、目前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)銷售情況良好，且銷售價(jià)格在逐年攀升。 大量建設(shè)新住宅。大約從 1993 年開(kāi)始，不少城市在新區(qū)已有較大發(fā)展、居民住宅基本得到改善、中心區(qū)土地增值很快，將市政有關(guān)部門搬到新區(qū)，新建市中心區(qū)；結(jié)構(gòu)布局為實(shí)現(xiàn)調(diào)整城市發(fā)展邁過(guò)了又一個(gè)門框。生態(tài)環(huán)境和綠化系統(tǒng)引起重視，特別是中心地區(qū)。住宅建設(shè)需掌 握一個(gè)“核心”，三個(gè)“原則”：一個(gè)“核心”是指保護(hù)地球環(huán)境和節(jié)約資源；三個(gè)“原則”是資源節(jié)約、合理利用和再利用。 住宅及住宅小區(qū)的信息化、智能化方向發(fā)展。 小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化，而不是由房地產(chǎn)商民辦。在功能上把上饒市建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)聚集中心、人口居住中心、市場(chǎng)集散中心、交通樞紐中心、旅游休閑中心、科教文化中心；并要進(jìn)一步培育這幾個(gè)中心，使上饒成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)狀況 到目前為止，上饒市只有幾家較大的具有一定規(guī)模、較高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)和 高水平的物業(yè)管理、設(shè)施齊全的商住小區(qū)。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地處上饒市北城開(kāi)發(fā)熱區(qū)，為上饒市新的規(guī)劃商住區(qū)；區(qū)內(nèi)四周已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，是較理想的商住小區(qū)。 綜上分析，市場(chǎng)前景非?？吹?。 三、目前上饒市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同檔次、同類型的商住小區(qū)不多；周圍幾個(gè)樓盤已基本售完，競(jìng)爭(zhēng)處于有利地位。 第三章 用地選擇及建設(shè)條件 第一節(jié) 地理位置 本項(xiàng)目地處上饒市北域，分布在新規(guī)劃商住區(qū)內(nèi)，這里大氣無(wú)污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是較理想的商住用地。 第五節(jié) 公用工程基礎(chǔ)設(shè)施情況 小區(qū)的公用工程基礎(chǔ)設(shè)施直接接入周邊市政府公用工程基礎(chǔ)設(shè)施。 第四章 規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目概述 江西上饒 XX星城建設(shè)地塊位于上饒 XX光學(xué)集團(tuán)生活服務(wù)區(qū)旁，沿吉陽(yáng)路以北，東、西兩側(cè)各有規(guī)劃道路將建設(shè)。 國(guó)標(biāo)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。土地資源是寶貴的，面對(duì)城市超速發(fā)展的時(shí)代，更應(yīng)該冷靜，為提高土地利用效率，盡量采取緊湊布局的模式，并把土地使用、交通便捷、環(huán)境保護(hù)和景觀優(yōu)化四者在規(guī)劃中有機(jī)結(jié)合起來(lái)，塑造高尚住宅小區(qū)形象。未來(lái)住宅小區(qū)越來(lái)越講求居住環(huán)境的舒適和人性化，地塊內(nèi)的自然地形條件為創(chuàng)造特色鮮明的自然生態(tài)小區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 沿吉陽(yáng)路和西側(cè)規(guī)劃道路安排了兩層街鋪，將小區(qū)完全圍合。 盡最大可能實(shí)現(xiàn)休閑人流與交通動(dòng)線的絕對(duì)人車分流。 車庫(kù)道 路：考慮到小區(qū)住宅底層架空停車，入庫(kù)道路與主道路直接接軌。道路轉(zhuǎn)彎半徑 3米，基本位于前后兩排建筑之間。 綠化環(huán)境設(shè)計(jì) : XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 24 頁(yè) 在強(qiáng)調(diào)人與自然共生的生態(tài)時(shí)代，綠化環(huán)境的重要性被提到了前所未有的高度。 方案關(guān)注的是整體綠意的營(yíng)造，形成一個(gè)充滿綠意的居住地，通過(guò)宅前宅后的綠地細(xì)化處理，并且與組團(tuán)綠地、綠化帶結(jié)合，共同形成一個(gè)綠化面。 室外消火栓的設(shè)置間距不小于 120m，并至少?gòu)?DN100的給水管上接入。市政給水壓力按 。一、二層商業(yè)、多層住宅均 由變頻泵系統(tǒng)供水，高層住宅等由水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。排吉陽(yáng)路市政雨水管道。 本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TNCS系統(tǒng)。 安保系統(tǒng)：設(shè)置安?？刂浦行?，機(jī)房設(shè)在辦公樓內(nèi)。 五、景觀部分 方案力求與現(xiàn)有環(huán)境相和諧，利用自然，美化自然，創(chuàng)造自然。 在著手于中央水景設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有水體的天然形體以及水流的方向。使景