【正文】 的內涵。由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市內湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。適應小區(qū)房屋用途的要求。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。：戶外窗用彩鋁窗。：廳、房為乳膠漆。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642. 技術設備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。二、市場預測一．市場調查據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿市場、居委會、派出所等設施?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。二．項目概況擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。技 術 經(jīng) 濟 指 標項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。二．產(chǎn)品供需預測根據(jù)調查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。，按揭的作用。最終導致價格上揚。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米1800—2200元。另外知名企業(yè)得到追捧。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。一．建設規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房鋁合金扣板吊頂。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。：開關、照明、插座、電表各一個。4) 智能化系統(tǒng)：：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。附表：技 術 經(jīng) 濟 指 標項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡萬㎡萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45 用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡10萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡其他用地萬㎡四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。擁有便利的交通條件。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。山水環(huán)抱，人杰地靈。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。(3)申請批準。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。四．建設規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，（），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病。建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。三．項目建成