【正文】 周邊綠化追求名樹名花，人工制作成份很大形成鮮明的對照。物業(yè)管理的內(nèi)容也比較 簡單，只是房屋維護維修、清潔衛(wèi)生及社區(qū)服務(wù)，沒有提供保安服務(wù)。 新加坡的園林綠化往往給人一種不加修飾的自然美感。層次豐富，一切自然搭配而形成的自然生態(tài)比比皆是，包括路中的綠化帶也絕少整齊劃一，行道樹及灌木皆無刻意修剪的痕跡，極少剪成幾何形狀的，而是任其自然生長。這一做法好處很多：首先吸收鳥類聚居，使環(huán)境更趨于自然，城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量提高；二是滿足了都市人崇尚自然的心理需求，領(lǐng)略自然生態(tài)系統(tǒng)帶來的身心多方面的享受，同時用自然美的環(huán)境舒解現(xiàn)代人的工作壓力；三是減少修剪的人力勞動，降低了城市環(huán)境 維護的成本。 法國是世界上推行建筑工業(yè)化最早的國家之一。 城市中心從承擔(dān)具體功能的角色淡出，成為文化消費的場所。音樂廳、會議中心、博物館、娛樂休閑設(shè)施等將更多地出現(xiàn)在城市中心。 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將提供愈來愈多的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化智能住宅正在逐漸增多，太陽能技術(shù)也在住宅中得到廣泛應(yīng)用。 城市的可持續(xù)發(fā)展成為城市建設(shè)的主要議題，房地產(chǎn)業(yè)一直是歐美國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 第二節(jié) 20xx 年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 一、有關(guān)數(shù)據(jù) 20xx年 1— 11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 8000億，達到 ，同 比增長 %，增幅比前年同期增加 。其中，商品住宅完成投資 5647億元，同比增長 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資繼續(xù)保持高速增長，同比增長速度均超過 40%。 20xx年前 11 個月累計，全國完成土地開發(fā)面積 ，同比增長 %，繼續(xù)保持快速增長的勢頭，但增長幅度比前 10個月回落了 。 20xx年 1— 11月份，全國完成房屋竣工面積 ，同比增長 29%，增幅比 1— 10月份回落 。其中，商品住宅竣工面積 ，同比增長 28%；竣工商業(yè)營業(yè)用房 2097成平方米，同比增長 %，增長最快。 20xx年以來，由于商品房銷售情況持續(xù)升濕，商品房平均價格保持穩(wěn)中趨升的發(fā)展勢頭，但增長幅度逐步回落。 1— 11月，全國商品房平均銷售價格為 2456元 /平方米，同比增長 %，低平 20xxXX 星城項目可行性研究報告 第 6 頁 共 24 頁 年同期增長 %的水平。 20xx年 1— 11月份，全國商品房空置面積已經(jīng)突破 1億平方米，同比增長 %，但增幅比 20xx年同期回落 個百分點。其中，空置一年以上的為 4220 萬平方米，同比增長 %。分地區(qū)看，20xx年 前 11月累計，全國有 4個省份竣工面積出現(xiàn)負增長。 二、有關(guān)政策 20xx年所有政策的出臺都是為解決近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，可謂是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范年。 從 2月份開始，中國人民銀行發(fā)布“貨幣政策執(zhí)行報告”，吹響了今年信貸調(diào)控的號角， 3月份全國土地市場秩序治理整頓也拉開大幕。首先別墅土地供應(yīng)叫停，而后今年 5 月，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，以保護作為房地產(chǎn)市場為“弱勢”主體的購房者的合法權(quán)益。 6月 13日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地 產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱央行 121 號文）加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。 8 月，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱 18號文）公布。 9月 1日，我國正式實行第一部《物業(yè)管理條例》。 第三節(jié) 20xx 年省內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 一、目前我省中心城市數(shù)量少、規(guī)模小、城市化進程慢，與經(jīng)濟發(fā)展的新形勢不相適應(yīng)。做大做強中心城市，是省政府立足江西的一項重要決策和戰(zhàn)略部署。 二、“經(jīng)營城市”的理念破解了城市建設(shè)原始資本積累難題。政府壟斷土地一級市場，放開搞活二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)一律推向市場公開拍賣。 三、做強 做大、輻射帶動全省以中心城市為增長的區(qū)域城市經(jīng)濟圈，正在全省各主要城市積極推進。 四、 20xx年，江西房地產(chǎn)業(yè)將成為永載江西史冊的輝煌之年。全省房地產(chǎn)業(yè)投資的增幅排名躍居全國各省、市、區(qū)的首位， %的增長率令人矚目。 五、 20xx年，江西房地產(chǎn)業(yè)五彩繽紛，絢麗奪目 房地產(chǎn)“五增一減”?！拔逶觥奔矗和顿Y總額增，全年預(yù)計比去年增長 %，約為 154億元；房屋施工面積增，全年約為 2260萬平方米，同比增長 %；商品房竣工面積增，全年約為 萬平方米，同比增長 %；房屋銷售面積增， 全年約為 551萬平方米，同比增長 %；商品房銷售均價增，截止到 20xx 年 11月底，全省商品房均價為每平方米 元，同比增長 %，其中省城中心區(qū)域均價為每一個平方米 2406元，縣城最低均價為每平方米 400元。“一減”則是一年以上的空置房比去年減少了 %。 住房二級市場發(fā)展迅猛。 住房消費指數(shù)增大。 住宅供應(yīng)體系漸完備。 紅谷灘板塊成開發(fā)熱點。 XX 星城項目可行性研究報告 第 7 頁 共 24 頁 中小戶型領(lǐng)跑樓市。 地產(chǎn)大鱷激戰(zhàn)南昌。 土地出讓進步規(guī)范。 風(fēng)景獨好生態(tài)住宅。 策劃機構(gòu)遍地開花。 六、江西 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠沒有過熱的跡象。房地產(chǎn)業(yè)已成為江西經(jīng)濟未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與全國一些地方比較，江西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著更為廣闊空間。 第四節(jié) 上饒市房地產(chǎn)業(yè)狀況 一、上饒市近年經(jīng)濟飛速發(fā)展，經(jīng)濟總量躍上了一個新的臺階。上饒市的經(jīng)濟發(fā)展速度略高于全省其它一般地市的經(jīng)濟發(fā)展速度，上饒經(jīng)濟正處于快速啟動的上升時期；把上饒市建設(shè)成為閩浙贛皖地域中心城市，改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，以吸引更多的外資投入，加大城市改造力度，將城市運營提升到一個新的高度，成為上饒市人民社會和經(jīng)濟發(fā)展的中心任務(wù)。 二、把房地產(chǎn)作為 支柱產(chǎn)業(yè)之一發(fā)展，成為全市的共識。 三、隨著上饒市社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，市政建設(shè)項目的深入，三大工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進一步發(fā)展，將徹底改變上饒市的城市格局。 四、上饒市的城市建設(shè)的快速發(fā)展為上饒市的房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很大的發(fā)展空間。 五、目前房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售情況良好，且銷售價格在逐年攀升。 六、居住消費觀念不斷更新，居民的居住品位得到很大提升，“求一個安身之處”已悄然讓位于“追求有一個舒適優(yōu)美的環(huán)境”及高品質(zhì)的物業(yè)管理，一個新的對房產(chǎn)的需求正在不斷擴大。 第五節(jié) 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及市場預(yù)測 一、房地產(chǎn)發(fā)展階段 全國各地城市用地布局的調(diào)整，是與經(jīng)濟發(fā)展緊密相結(jié)合的，大體經(jīng)歷： 補缺配套，增加住房及市政基礎(chǔ)設(shè)施。 大力建設(shè)對外交通設(shè)施。 大量建設(shè)新住宅。用開辟新區(qū)來滿足住宅建設(shè)的需要，使城市向外圍發(fā)展。 開辟和改建市內(nèi)道路系統(tǒng)。 對舊市區(qū)進行全面改造。大約從 1993 年開始，不少城市在新區(qū)已有較大發(fā)展、居民住宅基本得到改善、中心區(qū)土地增值很快，將市政有關(guān)部門搬到新區(qū)，新建市中心區(qū)；結(jié)構(gòu)布局為實現(xiàn)調(diào)整城市發(fā)展邁過了又一個門框。 與此同時，進行了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)，最早是 14 個沿海開放城市城區(qū)開發(fā) ，以后擴大到很多大中城市，包括了房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)區(qū)使城市發(fā)展空間增長，發(fā)展快的城市，實際上已改變了一個中心結(jié)構(gòu)，成為多中心，開放式的組合城市，發(fā)展前景更加廣闊。 重視生態(tài)環(huán)境保護。生態(tài)環(huán)境和綠化系統(tǒng)引起重視，特別是中心地區(qū)?！皥@林城市”成為城XX 星城項目可行性研究報告 第 8 頁 共 24 頁 市新的主旋律。 二、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 住宅建造向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，主要有五個方面：一是規(guī)模化；二是標準化、系列化、通用化的住宅部件；三是現(xiàn)場施工的技術(shù)服務(wù)體系。一些經(jīng)濟發(fā)達國家商品混凝土已占混凝土總量的 70— 80%；四是將“可持續(xù)發(fā)展”概念引入住宅建設(shè)領(lǐng)域。住宅建設(shè)需掌 握一個“核心”，三個“原則”：一個“核心”是指保護地球環(huán)境和節(jié)約資源；三個“原則”是資源節(jié)約、合理利用和再利用。五是積極開展住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測工作。這類預(yù)測工作大致包括三個方面：住宅現(xiàn)狀調(diào)查評價和住宅需求預(yù)測、住宅建設(shè)經(jīng)濟能力評價和預(yù)測、住宅建設(shè)技術(shù)途徑的評價和預(yù)測。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集團化發(fā)展。 住宅及住宅小區(qū)的信息化、智能化方向發(fā)展。 住宅向健康型住宅發(fā)展，即在基本滿足節(jié)能住宅的條件下，采用不會產(chǎn)生污染的建材和涂料，廣泛推廣運用綠色建材。 住宅小區(qū)建設(shè)以人為本、注意保護環(huán)境，建設(shè)綠色家園。住 宅區(qū)綠化設(shè)計自然、使用方便、便于管理。 小區(qū)物業(yè)管理市場化，而不是由房地產(chǎn)商民辦。 政府的住房政策向中、低收入者（家庭）傾斜。 三、市場預(yù)測 市場情況 把上饒市建成閩浙贛皖地域中心城市成為上饒市新的奮斗目標。爭取使這個區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流流向上饒；積累自己的能量，以輻射到全市及其它地區(qū)。在功能上把上饒市建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)聚集中心、人口居住中心、市場集散中心、交通樞紐中心、旅游休閑中心、科教文化中心；并要進一步培育這幾個中心，使上饒成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的制高點。這一新的奮斗目標為上饒市的 房地產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機遇。 上饒的發(fā)展具有得天獨厚的條件和優(yōu)勢。一是具有區(qū)位優(yōu)勢，臨近“長三角”、“閩三角”、“珠三角”三大發(fā)達經(jīng)濟圈；二是具有交通優(yōu)勢，與泛三角的通達能力非常強，境內(nèi)有 320 國道、滬瑞高速及浙贛鐵路，人流、物流、資金流、信息流十分暢通；三是具有資源優(yōu)勢，有著豐富的礦產(chǎn)資源；四是具有生態(tài)和旅游優(yōu)勢，這是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展十分重要的一面；五是具有低成本優(yōu)勢，預(yù)測今后數(shù)年間，上饒市房地產(chǎn)業(yè)仍持續(xù)發(fā)展。 開發(fā)狀況 到目前為止，上饒市只有幾家較大的具有一定規(guī)模、較高水平規(guī)劃設(shè)計和 高水平的物業(yè)管理、設(shè)施齊全的商