【文章內(nèi)容簡介】 住小區(qū)。因此，本項目將滿足廣大購房者的迫及需求。 上饒市房地產(chǎn)在近幾年得到飛速發(fā)展，“國際家具城”、“江南商貿(mào)城”、“現(xiàn)代城”、“綠景家園”、“濱江豪庭”、“興業(yè)豪苑”、“文景天合苑”、“天驕公寓”、“匯景花園”、“江南人家”、“三江名人花園”、“文化娛樂商貿(mào)廣場”等已具備一百多成平方米的開發(fā)規(guī)模。 XX 星城項目可行性研究報告 第 9 頁 共 24 頁 目前，上饒房地產(chǎn)住宅的價位分成幾個區(qū)段，一是高層建筑住宅一般房價為 1500— 2200元/㎡；二是成批開發(fā)的多層樓盤，一般房價為 1200— 1600 元 /㎡，均價在 1400 元 — 1500 元 /㎡；三是零散式偏僻一些地塊的住宅項目，一般房價為 1000— 1300 元 /㎡，上饒縣旭日鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的房價也升至 900— 1200元 /㎡。 本項目優(yōu)勢 本項目地處上饒市北城開發(fā)熱區(qū)，為上饒市新的規(guī)劃商住區(qū)；區(qū)內(nèi)四周已開發(fā)和待開發(fā)項目較多，是較理想的商住小區(qū)。 本項目引進先進的設(shè)計理念，將現(xiàn)代生活與古典園林有機地結(jié)合起來，形成一個獨具匠心的、讓人回味無窮的綠色商住空間；將激起廣大業(yè)主的極大熱情。因本項目地處規(guī)劃主干道（吉陽路），商業(yè)用房將會旺銷。 齊全的設(shè)施、高水平的物業(yè)管理將為購房業(yè)主帶來高品質(zhì)的 商住享受，成為廣大業(yè)主的又一熱點；本項目的住房部分將會吸引廣大業(yè)主的購房熱情，并取得較好的銷售業(yè)績。 綜上分析，市場前景非?？吹?。 第六節(jié) 項目目標(biāo)市場分析 本產(chǎn)品目標(biāo)市場為上饒市城市居民及其周邊區(qū)域的城鎮(zhèn)居民和進城的經(jīng)商人員等，銷售對象主要為較高收入階層，樓盤定位 “大眾精品型樓盤”。 第七節(jié) 市場競爭力分析 一、本項目產(chǎn)品具有規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，與單棟的開發(fā)模式不同， 5 萬余平方米建筑面積使本項目具有很強的規(guī)模效應(yīng)，因此價格上具有較強的競爭力。 二、本項目具有較強的綠色生態(tài)概念優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，對商務(wù)和居住均 有很強的吸引力。 三、目前上饒市房地產(chǎn)開發(fā)商同檔次、同類型的商住小區(qū)不多；周圍幾個樓盤已基本售完，競爭處于有利地位。 第八節(jié) 市場風(fēng)險分析 本項目主要提供市場需要的緊缺商住用房，這些用戶目前在上饒市房地產(chǎn)市場的需求呈遞增態(tài)勢；并且，價格呈上漲趨勢。市場需求較大，只要建造出優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，就會有較好的銷路，項目不會有很大的市場風(fēng)險。 在產(chǎn)品價格的確定中采取穩(wěn)妥的原則，并充分考慮本地現(xiàn)有房價對本項目的影響，在定價上采取一定的靈活措施，根據(jù)市場情況確定合理的價格，使價格風(fēng)險減少到最低。 第三章 用地選擇及建設(shè)條件 第一節(jié) 地理位置 本項目地處上饒市北域，分布在新規(guī)劃商住區(qū)內(nèi)，這里大氣無污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是較理想的商住用地。 XX 星城項目可行性研究報告 第 10 頁 共 24 頁 第二節(jié) 自然環(huán)境 本項目所在地位于上饒市北城區(qū)域?qū)傩∏鹆隂_積平系，氣候溫和、濕潤、四季分明，無霜期長，年均達(dá) ，平均氣溫 ，一月份為最冷月，平均氣溫 ，七月份為最熱月，平均氣溫 ；一般 4— 6 月份為雨季，降水占全年的 48%， 10月至次年 1 月為旱季，降水占全年的 15%，多年平均降水量為 。 第三節(jié) 項目建設(shè)地區(qū)人口分布現(xiàn)狀 上饒市 位于江西省東北部是贛、浙、閩、皖四省的結(jié)合部，是上饒市政治、經(jīng)濟、文化中心全市面積 萬平方公里，總?cè)丝诩s 660 萬；轄一區(qū)一市十縣，信州區(qū)為上饒市政府所在地，人口35萬。 第四節(jié) 交通運輸現(xiàn)狀 交通、區(qū)域優(yōu)勢明顯，浙贛鐵路、橫南鐵路在城區(qū)拉軌，滬瑞高速、 320國道穿境而過。 第五節(jié) 公用工程基礎(chǔ)設(shè)施情況 小區(qū)的公用工程基礎(chǔ)設(shè)施直接接入周邊市政府公用工程基礎(chǔ)設(shè)施。 第六節(jié) 當(dāng)?shù)厥┕ず蛥f(xié)作條件 根據(jù)上饒市政府的招商引資優(yōu)惠政策和成片開發(fā)的實際情況，該地段為上饒市招商引資的重點建設(shè)項目，政府各部門對本項 目將會積極予以各方面的支持。 項目建設(shè)期間，建材的供應(yīng)、運輸、市政設(shè)施等無障礙，滿足項目施工的需要。 第七節(jié) 占地面積 本項目占地面積為 30260平方米。 第四章 規(guī)劃方案 一、項目概述 江西上饒 XX星城建設(shè)地塊位于上饒 XX光學(xué)集團生活服務(wù)區(qū)旁，沿吉陽路以北，東、西兩側(cè)各有規(guī)劃道路將建設(shè)?？傆玫孛娣e為 30260㎡，要求容積率不大于 。 二、設(shè)計依據(jù) 《上饒市居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。 國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。 國標(biāo)《住宅設(shè)計規(guī)范》。 地形圖（民子文件）。 江西 XXXX有限責(zé) 任公司關(guān)于用地的設(shè)計任務(wù)書。 三、規(guī)劃原則 XX 星城項目可行性研究報告 第 11 頁 共 24 頁 緊湊布局，節(jié)約使用土地。土地資源是寶貴的，面對城市超速發(fā)展的時代，更應(yīng)該冷靜，為提高土地利用效率，盡量采取緊湊布局的模式，并把土地使用、交通便捷、環(huán)境保護和景觀優(yōu)化四者在規(guī)劃中有機結(jié)合起來，塑造高尚住宅小區(qū)形象。 分期開發(fā)，全區(qū)有序推進。建設(shè)應(yīng)遵循先易后難，梯度推進的原則，有利于整個小區(qū)的分期發(fā)展，并保障每一分期階段內(nèi)規(guī)劃區(qū)域都具有相對的獨立性，各類相關(guān)的功能得以有序擴展，這就要求規(guī)劃要具有一定的彈性和靈活性，以應(yīng)變市場經(jīng)濟條件下開發(fā)存在的不確定性。 注重景觀，塑造綠色生態(tài)小區(qū)。未來住宅小區(qū)越來越講求居住環(huán)境的舒適和人性化，地塊內(nèi)的自然地形條件為創(chuàng)造特色鮮明的自然生態(tài)小區(qū)奠定了基礎(chǔ)。親切宜人的綠色家園成為心靈的棲息地。 四、規(guī)劃部分 總體布局方案結(jié)合地塊東西寬、南北短的特點，將住宅橫向展開。六棟小高層位居中間最主要的位置，成為進入小區(qū)的“形象大使”，也形成聚合的小區(qū)中心，周圍多層將小高層環(huán)境并自我組團，自我小區(qū)，有利于配合小區(qū)的開發(fā)節(jié)奏。 沿吉陽路和西側(cè)規(guī)劃道路安排了兩層街鋪，將小區(qū)完全圍合。商業(yè)既滿足了居民的基本消費需求，形成完善生活區(qū)。同時有利于提升 周邊地塊價值。 交通組織小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以加強內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，形成小區(qū)主環(huán)道，同時強調(diào)對景與轉(zhuǎn)折，以形成步移景異的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外空間景觀。 盡最大可能實現(xiàn)休閑人流與交通動線的絕對人車分流。 車行道路系統(tǒng)，共三級： 主干道：主道路路面寬 6米，雙向車道。建筑側(cè)山墻退道路邊緣 （設(shè)綠化景觀帶），道路轉(zhuǎn)變半徑 9— 12 米，該道路呈流暢的曲線形，行車車行自然減速，保證小區(qū)內(nèi)行走安全。同時曲線行道路還避免小區(qū)外部交通的直接穿越，形成區(qū)內(nèi)步移景異的景觀效果。 車庫道 路：考慮到小區(qū)住宅底層架空停車，入庫道路與主道路直接接軌。車庫前均設(shè) 籬，綠籬之外設(shè)計 米入車庫道路，既滿足車行要求，又適當(dāng)增加了綠化景觀。由此還形成宅前花園的效果。 入戶道路：道路路面寬 ，建筑后退道路邊緣 3米以上，形成綠化帶。道路轉(zhuǎn)彎半徑 3米，基本位于前后兩排建筑之間。 步行道路系統(tǒng)，共兩級 : 沿街人行道：該類道路結(jié)合商業(yè)、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，有收有放，結(jié)合小區(qū)入口擴大為廣場綠地，并設(shè)花壇、小品等點綴其間，形成豐富的空間層次，道路建議采用蘇布克磚鋪砌。 綠化散步道：結(jié)合整個綠化系統(tǒng) 設(shè)綠化散步道。道路寬 1— 米，以花崗巖或青石板拼砌而成，線性自由活潑、有曲徑通幽之感，并將各組團綠化連為一體，通往中心綠地，形成散步休閑的理想場所。 綠化環(huán)境設(shè)計 : XX 星城項目可行性研究報告 第 12 頁 共 24 頁 在強調(diào)人與自然共生的生態(tài)時代，綠化環(huán)境的重要性被提到了前所未有的高度。本項目規(guī)劃設(shè)計在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強調(diào)項目整體綠化環(huán)境的塑造。首先，是提出一個“以人為本”的指導(dǎo)思想，以生態(tài)環(huán)境作為景觀設(shè)計的設(shè)計理論，充分融合到每一個組團環(huán)境中，營造出一個整體和藹可親，充滿詩意的環(huán)境。 其次，在具體的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計處理中，結(jié)合整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局 ，以中心景觀區(qū)形成“綠肺”，并發(fā)展出去，以點、線、面多樣空間形成的組合，使每個組團均有一個富于特色的綠化環(huán)境，蘊藏著一個“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同時利用中間地勢較低的特點形成跌落式流動水體的景觀環(huán)境。 方案關(guān)注的是整體綠意的營造，形成一個充滿綠意的居住地，通過宅前宅后的綠地細(xì)化處理，并且與組團綠地、綠化帶結(jié)合，共同形成一個綠化面。 整個景觀設(shè)計以自然式造景手法為主，平緩起伏的草坡，群落成蔭的樹木，匍匐低矮的灌木叢，點綴的景石，清淺蜿蜒的水體，曲折的步道構(gòu)成了豐富的景觀。 消防設(shè)計 設(shè)消防 水池，水池容量應(yīng)滿足水量最大的一幢建筑消防用水。 最大消火檢的壓力不小于 10m水柱。 室外消火栓的設(shè)置間距不小于 120m，并至少從 DN100的給水管上接入。 建立家庭火災(zāi)報警系統(tǒng)，通過通訊系統(tǒng)安全系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。 高層、多層建筑以國標(biāo)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBF5004595）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）為設(shè)計依據(jù)。 給排水設(shè)計 : 設(shè)計規(guī)范及依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 [GBJ1588] 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 [GB5018093] 《住宅設(shè)計規(guī)范》 [GB500961999] 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB5004595] 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GBJ5008420xx] 結(jié)水設(shè)計 水源：本工程擬從三清路引進φ 200 給水管，在基地內(nèi)環(huán)通，供生活、消防用水。市政給水壓力按 。 用水量：用水量標(biāo)準(zhǔn)為 320L/人 .日。室外消火栓用水量為 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量為 20L/s。 給