【文章內容簡介】 米，% 、% 。2）、房價基本平穩(wěn)：幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。4）、商業(yè)用房投資勢頭強勁2004年，**商業(yè)地產呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據(jù)統(tǒng)計，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，%。5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。衡量一個城市房地產是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發(fā)展期，%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發(fā)展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。 2004年**市房地產市場存在問題：1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由于市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業(yè)房產帶來極為不利的影響。2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業(yè)上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發(fā)投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產開發(fā)項目資本金提高15個百分點，使房地產開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開發(fā)結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發(fā)展。2004年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。2005年**市房地產市場預測：1）、**市經濟的持續(xù)發(fā)展，為房產業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應大于需求矛盾。2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經營性土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節(jié)互補效應逐步顯現(xiàn)。經過政府對閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地數(shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價。3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**市房地產市場經過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩(wěn)中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設施上有較大優(yōu)勢、產品質量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規(guī)劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。4）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：98年以來，**市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發(fā)展。5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。二）、項目市場定位：項目周邊類比競爭樓盤市場調研：為了進一步了解圣水片區(qū)房地產開發(fā)項目的整體情況，為“￥￥花園”項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進行了市場調查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：　　項目周邊類比競爭樓盤基本資料：1）、商業(yè)部分①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內底層門面）：該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，～，建筑面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。②、金達小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：該項目位于躍進北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進北路底層門面進深約11m左右），、門面建筑面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設施形成后在對外銷售。③、青清怡苑（兩層門面）：該項目位于躍進北路，在本項目斜對面。， 、?，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷售價）。二樓門面以建筑面積2800元/㎡被個人全端。④、山水姻緣（兩層門面）：該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)**市現(xiàn)有商業(yè)地產開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。2）、住宅①、花園“星河灣”二期（2F～7F）：花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預售。二期單套建筑面積最小約為89㎡（兩室