【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米，% 、% 。2）、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：幾年來(lái)，**的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò)10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷售面積已達(dá)到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。4）、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁2004年，**商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開(kāi)始或即將開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，%。5）、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2004年，**二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高發(fā)展期，%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。6）、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，2001年外來(lái)人口購(gòu)商品房123880平方米，2002年購(gòu)商品房262745平方米，2003年購(gòu)商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32%、68%。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。7）、小戶型商品房開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者追捧。 2004年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題：1）、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià)格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開(kāi)發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢(qián)，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)**商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。2）、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金提高15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2004年我市商品房開(kāi)發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。2005年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1）、**市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年**國(guó)民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2005年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬(wàn)平方米。但我市商品房銷售市場(chǎng)卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2）、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣(mài)土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開(kāi)始下降，市場(chǎng)上的需求已開(kāi)始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣(mài)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。3）、2005年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢(shì)。2005年總體上供給大于需求，仍屬買(mǎi)方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤(pán)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。4）、二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺：98年以來(lái)，**市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是2002年開(kāi)始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的發(fā)展。從2003年開(kāi)始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2005年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。5）、外來(lái)人口購(gòu)房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房。二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研：為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“￥￥花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤(pán)作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下：　　項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料：1）、商業(yè)部分①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門(mén)面）：該項(xiàng)目?jī)H一期有門(mén)面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。門(mén)面進(jìn)深約為9m～16m，～，建筑面積銷售單價(jià)為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門(mén)面銷售基本告罄。②、金達(dá)小區(qū)（臨長(zhǎng)虹大道及待建城市道路的底層門(mén)面待出售）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目及“星河灣”之間。臨躍進(jìn)北路底層門(mén)面進(jìn)深約11m左右），、門(mén)面建筑面積銷售單價(jià)為4500元/㎡左右，該部分門(mén)面已銷售完。臨長(zhǎng)虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門(mén)面現(xiàn)未向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷售。③、青清怡苑（兩層門(mén)面）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目斜對(duì)面。， 、?，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門(mén)面未售，其門(mén)面建筑面積銷售單價(jià)為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷售價(jià)）。二樓門(mén)面以建筑面積2800元/㎡被個(gè)人全端。④、山水姻緣（兩層門(mén)面）：該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對(duì)面。該項(xiàng)目臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門(mén)面，每個(gè)門(mén)面面寬大概在6米左右，其一層門(mén)面建筑面積銷售均價(jià)在6000元/㎡，二樓門(mén)面建筑面積銷售均價(jià)在2600元/㎡。本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見(jiàn)，該區(qū)域門(mén)面單價(jià)總體來(lái)說(shuō)不是太高，根據(jù)**市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景來(lái)說(shuō)，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤(pán)的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門(mén)面面積適中，其門(mén)面銷售單價(jià)有很大的提升潛力。2）、住宅①、花園“星河灣”二期（2F～7F）：花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89㎡（兩室