【文章內容簡介】 市通州區(qū)僅一河之隔，距北京天安門 35公里，東距唐山 120公里，南距天津 120公里，是京、津、唐 “ 金三角 ” 經濟區(qū)域的腹地，北京至燕郊高速直接入區(qū)，京秦電氣化鐵路，京秦鐵路和京哈（ 102國道）橫貫東西。北京市 930路公交車每五分鐘一個班次。 ? 一九九二年，燕郊被正式批準為省級經濟技術開發(fā)區(qū)，一九九五年，被批準為省級高新技術產業(yè)園區(qū)。燕郊開發(fā)區(qū)道路、供電、給排水、通信、供熱、燃氣、寬帶網等基礎設施齊全。土地達到了 “ 九通一平 ” 的標準。開發(fā)區(qū)有華北科技學院、防災技術學院、北京交通管理干部學院等多所高等學校，不僅學術氣氣氛濃厚，而且極大的帶動了經濟的發(fā)展，建有二三醫(yī)院、中美醫(yī)院、工商銀行、建設銀行、郵電局、移動通信公司等保證了醫(yī)療保健和金融通信的需要，同時還有興達超市、京客隆超市等大型超市和燕郊公園保證了生活消費、休閑的需要，另外還有許多省內外的知名企業(yè)落戶燕郊，帶動了燕郊經濟的高速發(fā)展。 72 市場調查研究 ? a) 市場狀況 ? 項目樓價及物業(yè)管理費 ? 星月銀河樓價： 1810— 2370元 /平方米 物業(yè)： — /平方米 ? 意華田園都市樓價： 2173— 2438元 /平方米 物業(yè)： /平方米 ? 燕京新城樓價： 2110— 2350元 /平方米 ? 世紀名苑樓價： 2200— 2600元 /平方米 物業(yè)： /平方米 ? 綜上住宅樓售價基本在 2100元 /平方米到 2350元 /平方米波動，消費者是可以接受的。因此住宅樓平均價格定在 2200元 /平方米，根據銷售情況逐漸提高，采取動態(tài)的管理調控。 ? b) 發(fā)展前景預測 ? 燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)有著自身優(yōu)越的地理位置和方便快捷的交通條件，能夠吸引不少北京市居民和外埠人員來到這里購買商品房。另外，隨著2022北京奧運會逐漸的到來，也給燕郊的房地產帶來了生機與活力。許多房地產開發(fā)商把投資目光投向了燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)。并且隨著燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)的進一步開發(fā)，來到這里投資辦廠的企業(yè)會更多，這樣一來會增加一部分高薪、工薪階層的消費群體。總之，燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)房地產市場有著廣闊的發(fā)展空間，發(fā)展前景是很樂觀的。 73 規(guī)劃設計方案及建設條件 ? 項目的市場定位 ? 通過對燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)房地產市場的調查研究，將此項目的銷售對象定位在以下幾個消費群體： ? a) 外來投資企業(yè)的高層管理人員 :這部分人員大都是高收入者，對住房的要求檔次較高，講究生活質量。目前在燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)落戶并已成功運營的企業(yè)有 80多家，其中高層管理人員大概有板有 400多人。此項目若能夠爭取到這部分消費群體的 30%的市場份額，就將有一個很樂觀的銷售前景。 74 ? b) 在北京工作的開車族 :本項目建有多個臨時停車位，能滿足停車需要。我國加入世界貿易組織以來，國產轎車大幅降價，私人轎車越來越普遍。燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)獨特的地理位置和幽雅的環(huán)境、清新的空氣加上精良的設計必將成為購房的首選。 ? c) 北京退休職工 :這里遠離城市的喧器，這對過慣了城市生活的人來說就好比是一塊凈土。 ? d) 有意在燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)落戶居住發(fā)展的外埠人員或經濟條件優(yōu)越，又急需住房的人員或想買新房的人員。 ? e) 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值有很深的研究。 75 項目的產品定位 ? 隨著人們生活水平的逐漸提高，住房已不在是剛滿足居住的需要，逐漸向健康、綠色發(fā)展。尤其前幾年非典以后，人們對健康提出了新的要求，根據住房這一趨勢，經過這詳細的市場調研，從項目的選址立項、規(guī)劃、設計到施工都考慮到新形勢下住房消費的特點，來滿足消費者的需要。 ? 沁園住宅小區(qū)的銷售熱點可歸納為以下幾點： ? a) 主張在城市建設生態(tài)的、舒適的、尤其是能獲得 “ 度假 ” 所能帶來的放松、愉悅，對身心有益的調整等功能的生活住宅區(qū)，而非遠離城市或逃離城市。 ? b) 不僅考慮人的居住性，而且要考慮人的 “ 居住心情 ” 。沁園住宅小區(qū)倡導的，正是一種不僅能使人從現代惡劣的工作、生活 中解脫出來，得到修養(yǎng)聲息，同時能使人成就感和優(yōu)越感，以愉快的心情去工作、學習、生活，以實現生活品質的良性循環(huán)。 76 ? c) 小區(qū)建筑外觀承襲了國際流行的新現代主義建筑風格，不僅具備許多時尚的細節(jié)處理，而且整體建筑以簡潔大氣，莊重典雅的建筑風格體現了尊貴儒雅的氣質，充滿了人性的親切尺度感。 各樓之間錯落連接，通過設計元素的協(xié)調統(tǒng)一，使之渾然一體，錯落有致，既豐富了天際輪廓線，增加了空間的層次感，又加強了整個社區(qū)的完整性，使之更具有規(guī)模與氣勢，也使業(yè)主的歸屬感更加強烈。 ? d) 住多樣化、自由化、個性化的戶型，良好的私密性和高質量、高性能，使住宅與環(huán)境和諧統(tǒng)一，達到了天、宅、人的完美統(tǒng)一。 ? e) 人車分流、動靜分開，花園式的停車位，人性化的人行道，處處彰顯人性化。 ? f) 此項目享受小城鎮(zhèn)戶籍政策中售房帶戶口的規(guī)定，這無疑將對外埠人員形成一定吸引力。 77 項目需要的設備及原材料 ? 建筑所需三材的估算 ? 建筑面積 (m2) 每平米用量 總量 ? 人工 ? 水泥 190 kg ? 鋼材 30 kg ? 木材 m 78 ? 建筑所需主要設備 ? 空調：由業(yè)主自己購買，開發(fā)商只設空調支座，按每戶 1個計算共 1024個。 ? 通信：按每戶 2套計，共 2048套，由市政電信線路接通，有北京和河北兩路電話。 79 ? 消防：室外消防設施在室外供水干管上設置消防閥門 30個，市內在住宅樓每個單元的樓梯間平臺位置設置消防設施。 ? 供熱：開發(fā)商從市政引入接口并安裝供熱設施，業(yè)主向熱力公司交納相關費用。 ? 閉路電視：小區(qū)閉路電視按每戶 1套計，共 1024套，由市政閉路電視線網接入。 ? 寬帶網：由開發(fā)商從市政寬帶線網接入。 80 ? 規(guī)劃設計方案 ? a) 主要設計概念 ? 1) 配合不同的使用需求，建立不同層次的戶型空間，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地將其融為一體。 ? 2) 設計注重保持整體風格統(tǒng)一，貫徹水平一致。然而，個別戶外空間仍具獨特性，配合綠化，營造不同個性的空間感覺。 ? 3) 戶外景觀的布局以設計風格的簡約明快為主調，極具現代感。亦能配合建設設計風格，更可獲得統(tǒng)一協(xié)調的效果。 規(guī)劃設計方案 a) 主要設計概念 1) 配合不同的使用需求，建立不同層次的戶型空間，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地將其融為一體。 2) 設計注重保持整體風格統(tǒng)一，貫徹水平一致。然而，個別戶外空間仍具獨特性，配合綠化，營造不同個性的空間感覺。 3) 戶外景觀的布局以設計風格的簡約明快為主調，極具現代感。亦能配合建設設計風格，更可獲得統(tǒng)一協(xié)調的效果。 81 ? b) 總平面圖（詳見沁園小區(qū)規(guī)劃設計圖） ? c) 建筑要素 ? 1) 建筑結構 ? 除路兩旁的樓為框架結構外，其余樓均為磚混結構。 ? 2) 樓型及戶型設計 ? 本項目有 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G 七種戶型。（詳見戶型圖） ? 其中： ? A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁二） ? B戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁三） ? C戶型：兩室一廳一衛(wèi)， 建筑面積 ； （附頁四） ? D戶型：兩室一廳一衛(wèi)， 建筑面積 ； （附頁五） ? E戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁六） ? F戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁七） ? G戶型：西式別墅， 建筑面積 253m2； （附頁八） 82 ? 3) 樓層及樓高 ? 本項目住宅樓均為六層層高 ，商住樓為三層層高 ? 4) 規(guī)劃技術經濟指標 ? 規(guī)劃總用地面 ? 道路用地 ? 綠化用地 ? 總建筑面積 ? 可銷售面積 ? 居住戶數 1102戶 ? 建筑密度 % ? 建筑容積率 ? 綠化率 % ? 83 ? d) 建筑條件分析 ? 1) 基礎設施研究 ? 沁園小區(qū)項目位于燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)，百合大街街北，東側有華北科技學院、中美醫(yī)院，南側有防災技術學校，西側有中國電子信息研究所、燕郊綜合商場，北側有中燕小區(qū)。小區(qū)自身建有超市等能為業(yè)主提供極大的方便。 ? 小區(qū)附近有往返北京燕郊的 930路公交車，交通方便。 ? 燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)經過十幾年的建設，公共設施完備，開發(fā)區(qū)內的水、電、氣等基礎設施為本區(qū)的建設提供了保障，并為本區(qū)居民提供了學習、就業(yè)、購物和醫(yī)療等公共服務。 ? 2) 市政條件分析 ? 燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)的道路、供電、給排水、通信、供暖、寬帶網、工業(yè)蒸氣等基礎設施齊全，土地達到了 “ 九通一平 ” 的標準。 84 ? 用電量、用水量、供熱量、燃氣量 建筑面積 (m2) 每平米用量 總量 人工 水泥 190 kg 鋼材 30 kg 木材 m3 85 項目環(huán)境保護 ? 雨水、污水處理及排放 ? 因為小區(qū)為居住生活區(qū)，其生活廢水為可生化無毒水。因此，廢水處理可采用窖井沉淀、化糞池分解的辦法，然后，通過小區(qū)排水管網排入市政排水管道。雨水通過排雨管排入河流里。 ? 垃圾消納 ? 在住宅樓中不設垃圾管道和垃圾箱，在樓外適當位置修建集中垃圾箱房，由小區(qū)物業(yè)管理部門定時外運，以保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。 ? 施工中的環(huán)境保護 ? 在施工中對產生噪聲較大的機械設備家隔聲裝備，并合理安排施工時間；對粉塵采用噴水除塵，確保大氣污染物含量符合環(huán)保法的規(guī)定。 86 安全、消防、節(jié)能 ? 建筑的設計，充分考慮建筑物對各種荷載的承受能力，墻體、樓板具有足夠強度和穩(wěn)定性，具有保溫、隔熱、隔音、防潮、防火等方面