【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價(jià)位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。各個(gè)國(guó)家的大使館都設(shè)在北京，許多國(guó)際機(jī)構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會(huì)等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國(guó)公司將自己在亞太地區(qū)或中國(guó)的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國(guó)家形象、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等原因，他們?cè)诿娣e、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費(fèi)力是極強(qiáng)的。第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來到北京定居。以上都對(duì)北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國(guó)各地房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的顯著區(qū)別。三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) “**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個(gè)不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來確定。本項(xiàng)目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：地鐵四號(hào)線、十一號(hào)線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：建設(shè)中的地鐵四號(hào)線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線，東西橫貫?zāi)铣?。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價(jià)值。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。本地塊西距地鐵四號(hào)線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號(hào)線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢(shì)需要通過開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項(xiàng)目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項(xiàng)目周邊。四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。近年隨著整體區(qū)域價(jià)值的提升，銷售價(jià)格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場(chǎng)認(rèn)可度。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。截至 2022 年底，豐臺(tái)區(qū)常住人口達(dá)到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費(fèi)潛力驚人。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項(xiàng)目約 30 個(gè)，圍繞在本項(xiàng)目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。（二）土地供應(yīng)在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目前市場(chǎng)條件下，其中大部分拆遷難度相對(duì)較大，土地價(jià)格相對(duì)較高。本項(xiàng)目通過招投標(biāo)中標(biāo)已取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項(xiàng)目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。（三）生活配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊 1 公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。 （四）周邊住宅類樓盤分析通過對(duì)本地塊周邊典型樓盤進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價(jià)格上揚(yáng)迅速，銷售周期較短。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開盤項(xiàng)目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個(gè)樓盤，主要價(jià)位集中在 4500 元以下。2022 年隨著北京市城市開發(fā)的重點(diǎn)開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當(dāng)時(shí)開盤的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價(jià)集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號(hào)線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計(jì)、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價(jià)。2022 年，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號(hào)線通車時(shí)間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。2022 年年初開盤的遠(yuǎn)洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達(dá)到了 8000 元/平米的左右。其中星河城 3 期的售價(jià)更是突破了 9000 元/平米。遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4 號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 11 號(hào)線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會(huì)對(duì)本區(qū)域樓市形成強(qiáng)大的支持，使本區(qū)域房?jī)r(jià)的上升形成較大空間。另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場(chǎng)需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，2022 年第四季度空置率同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年全年預(yù)計(jì)將超過 100 萬平米。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時(shí)一些原本 2022 年 10 月份完工的項(xiàng)目將會(huì)延遲到次年 3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。2022 年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長(zhǎng)三倍。 ”由于一些寫字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級(jí)寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入 WTO 后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 相對(duì)開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場(chǎng)來講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對(duì)本樓盤需求群體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。（六）風(fēng)險(xiǎn)分析成本風(fēng)險(xiǎn)：由于土地成本已超過項(xiàng)目綜合成本的 40%以上，所以本項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費(fèi)用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價(jià)相關(guān)聯(lián)、銷售費(fèi)用又與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項(xiàng)目成敗的重要因素。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房及多個(gè)中檔項(xiàng)目，還有近十萬平方米的商業(yè)面積，所以各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價(jià)格高低可以有所不同，但房?jī)r(jià)始終還是購房人最注重的事情。目前市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲(chǔ)的研究結(jié)果看，全球 18 個(gè)主要工業(yè)化國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動(dòng)，實(shí)際房?jī)r(jià)受到的影響有限；而且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會(huì)在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。第四章 場(chǎng)址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)**西路 26 號(hào)。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。二、場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平” ，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。三、場(chǎng)址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項(xiàng)目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。地勢(shì)略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標(biāo)高 29～33m，地形坡降小于 1/1000，屬?zèng)_積平原的地貌類型。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級(jí)階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級(jí)階地上。2．氣候條件本項(xiàng)目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤(rùn)半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。北京地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。年最大風(fēng)速約 22 米/秒，七月份最大風(fēng)速約 14 米/秒，一月份最大風(fēng)速約 14 米/秒。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。年日照時(shí)間約 2700 小時(shí)，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。雨季施工時(shí)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的基坑開挖、支護(hù)和施工降水等產(chǎn)生不利影響。（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為 8 度。（三）地質(zhì)水文情況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在 75m～150m 之間。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性差，無明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度 20～30m。（四）交通條件本項(xiàng)目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號(hào)線馬家堡西路站 500 米；北側(cè)距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線馬家堡東路站，而地鐵十一號(hào)線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號(hào)線構(gòu)成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專線等多趟公交線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地周邊，交通便利。項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場(chǎng)約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。（五）市政設(shè)施條件1．供水項(xiàng)目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600 管線及石榴莊路 DN300 管線作為場(chǎng)址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為；根據(jù)相關(guān)文件，本項(xiàng)目規(guī)劃日用水量 300 噸/日。2．雨水項(xiàng)目所在地北側(cè)馬草河，雨水可通過市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。3．污水項(xiàng)目所在地北側(cè)的石榴莊路鋪設(shè)有 DN800 的污水管線，可將本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門污水處理廠。小紅門污水處理廠處理能力為60 萬噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項(xiàng)目新增污水排放量要求。4．供電項(xiàng)目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿**西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項(xiàng)目場(chǎng)址周圍。5．供氣本項(xiàng)目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設(shè)有 DN500 的中壓天然氣管線和 DN200~DN300 的低壓天然氣管線。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿足項(xiàng)目用燃?xì)庑枨蟆?．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動(dòng)通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項(xiàng)目通訊和電信需求。第五章 規(guī)劃建設(shè)方案一、基本原則1． 以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。２．符合項(xiàng)目定位。3．充分考慮將來物業(yè)管理的便利性。4．方便項(xiàng)目營(yíng)銷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB /T 503142022。2．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5018093。3．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。4．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5005295。5．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5005495。6．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 500342022。7．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 5004595。8．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 500162022。9．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500192022。10．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 503362022。11．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 501892022。12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ 10098。13．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ 116022022。14．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ 016212022。15． 《北京市新建設(shè)改建居住公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》 。16．北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見書附