【正文】 項目建設(shè)實施各階段的進度安排如下：2022 年 08 月～2022 年 11 月 前期工作2022 年 10 月～2022 年 11 月 項目勘探設(shè)計2022 年 11 月 工程招標2022 年 12 月～2022 年 08 月 施工建設(shè)、室內(nèi)設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝修工程2022 年 04 月～2022 年 09 月 室外工程2022 年 10 月 竣工驗收2022 年 04 月～2022 年 04 月 住宅樓銷售2022 年 11 月開始 商業(yè)用房出租各階段的工作內(nèi)容及初步時間安排如表 9－1 所示。根據(jù)本項目實際進展情況，各部門工作人員由公司人事部會同各部門負責人通過社會招聘解決。公司設(shè)總經(jīng)理一人，負責公司的日常經(jīng)營管理工作。 辦公室：負責公司行政管理、人力資源管理、文秘、會務、信息、檔案、公關(guān)、宣傳和企業(yè)文化建設(shè)等工作。前期開發(fā)部：負責建設(shè)項目的前期開發(fā)工作、征地拆遷等。第八章 建設(shè)單位組織機構(gòu)及定員一、建設(shè)單位組織機構(gòu)本項目由北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責完成。在建筑內(nèi)適當位置布置手提式干粉滅火器、推車式滅火器。在每個防火分區(qū)的主要出入口等處設(shè)置手動報警按鈕。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災報警控制器、消防聯(lián)動控制臺、應急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT 顯示器、打印機、電梯運行監(jiān)控盤及消防專用電話總機、UPS 電源設(shè)備等。2．本項目為一類防火建筑。原則上利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。本工程設(shè)漏電火災報警系統(tǒng)。（4）火災自動報警系統(tǒng)本工程為控制中心報警系統(tǒng)，對整個小區(qū)的火災信號和消防設(shè)備進行監(jiān)視和控制。（2）系統(tǒng)組成：火災自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災應急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；電梯運行監(jiān)視控制系統(tǒng)；應急照明控制及消防系統(tǒng)接地。商業(yè)部分按 2 點/50m2 布置信息點，辦公部分按 2 點/10m2布置信息點。住宅部分設(shè)可視對講系統(tǒng)。2．安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)由視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、視屏監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫（場）管理系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)等組成。4dB，圖像清晰度應在四級以上。這些等均帶蓄電池，應急時間≥600min。各設(shè)備用房內(nèi)選用一般熒光燈具或配照型點光源燈具。其他負荷則采用干線式的配電方案。商業(yè) 100W/ m2估算，初步選用 5臺環(huán)氧澆注干式變壓器，變壓器的負載率 70%。本項目供電工程由市政高壓電網(wǎng)引來兩路 10kV 高壓電源，10kV 變配電所設(shè)在地下設(shè)備機房。2．供電系統(tǒng)本項目為Ⅰ類高層民用建筑。排風道采用具有防回流功能風道，加防火閥。5．通風及防排煙系統(tǒng)地下車庫、設(shè)備機房、變配電室、衛(wèi)生間、廚房等均設(shè)通風系統(tǒng)；地下車庫設(shè)置了機械送排（兼排煙）風系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。住宅及商業(yè)共用一處動力換熱站，設(shè)于商業(yè)地下二層，面積約 800 m2。C3．室內(nèi)設(shè)計參數(shù)溫度：20℃ （冬季） ～26℃（夏季） 濕度：40%（冬季）～60%（夏季） 新風：30m 3/人室外計算參數(shù)：(1)夏季：空調(diào)計算干球溫度： 176。消防水泵參數(shù)：28L/s，H=50m，1 用 1 備，配套供應。（1）消火栓系統(tǒng)本項目建筑群屬于二類民用建筑，耐火等級不低于二級，室外消火栓用水量一次滅火用水量為 20 升/秒。/日。管路設(shè)置同給水系統(tǒng)。4．中水處理及供應依照規(guī)范要求及北京市相關(guān)規(guī)定設(shè)置中水回收及回用系統(tǒng)，并依據(jù)水量平衡關(guān)系確定中水回收及供應范圍。商業(yè)地下二層設(shè)集中給水加壓泵房以及消防泵房，供住宅及商業(yè)使用。/日，商業(yè)用水為 238 m179。商業(yè)金融樓內(nèi)部均采用涂料墻面，大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面。⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用 標準柱網(wǎng)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。3．結(jié)構(gòu)選型⑴住宅樓標準層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，北側(cè)住宅首、二層底商采用框架結(jié)構(gòu)。層層出挑變化的體量帶來空間上的豐富變化。商業(yè)地下一層為商業(yè)，通過多部自動扶梯和樓梯與地下商業(yè)相連通。戶型設(shè)計以中小戶型為主，力求緊湊、實用，合理組織戶內(nèi)流線，合理分區(qū)，通過設(shè)置集中管道井、綜合布線、設(shè)多層窗及在樓板埋設(shè)冷熱水管等技術(shù)手段，實現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，擬做恒溫恒濕節(jié)能住宅，采用的主要技術(shù)為：⑴天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)，⑵置換新風系統(tǒng)，⑶外遮陽系統(tǒng)。建筑技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項目 單位 指標 備注總建筑面積 平方米 210117 　地上建筑面積 平方米 154400 　 住宅用房地上建筑面積 平方米 102500 含底商建筑面積 6640 平方米 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 49500 　 托兒所地上建筑面積 平方米 2400 3 層， 米地下建筑面積 平方米 55717 　 住宅用房地下建筑面積 平方米 27574 　 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 28143 　容積率 　 　 　 住宅用地容積率 　 　 商業(yè)用房容積率 　 3 　 托兒所容積率 　 　綠化率 % 　住宅戶數(shù) 戶 1115 　道路 平方米 7459機動車停車泊位數(shù) 位 1593 　 住宅用房 位 1115 其中地上停車位 446 位,地下停車位 669位 商業(yè)用房 位 478 其中地上停車位 153 位,地下停車位 325位層數(shù) 　 　 　 住宅用房層數(shù) 層 1318 　43～ 米； 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 　5～14 層，～60 米。小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計注重對景觀的處理，力求達到移步換景，同時又要考慮方便住戶。（二）綠化、道路與景觀設(shè)計綠化設(shè)計注重環(huán)境，采用綠地上擺建筑的手法。商業(yè)部分在石榴莊路上開設(shè)一機動車入口，在馬家堡東路設(shè)一機動車出口，即可滿足平時去地下車庫車行要求，又可滿足消防應急車道要求。根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》 ，該項目建筑主體北側(cè)退用地紅線10 米，東側(cè)退用地紅線 10 米，按規(guī)劃要求，在代征綠地及托幼用地西側(cè)設(shè)一條 12 米寬的規(guī)劃路，以便與南側(cè)規(guī)劃路連通。交通組織實行嚴格的人車分流，在小區(qū)的邊緣設(shè)置地上停車以及地下車庫的出入口，汽車不進入到小區(qū)內(nèi)部地上區(qū)域。四、規(guī)劃用地范圍及指標本項目東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。 2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強本住宅小區(qū)的個性及特色塑造，加強居住小區(qū)的識別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標式的商業(yè)建筑。15． 《北京市新建設(shè)改建居住公共服務設(shè)施配套建設(shè)指標》 。11．國家標準《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB 501892022。7．國家標準《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 5004595。3．國家標準《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。3．充分考慮將來物業(yè)管理的便利性。現(xiàn)有供氣能力能夠滿足項目用燃氣需求。小紅門污水處理廠處理能力為60 萬噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項目新增污水排放量要求。項目所在地距首都機場約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為 8 度。年最大風速約 22 米/秒，七月份最大風速約 14 米/秒，一月份最大風速約 14 米/秒。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級階地上。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。價格風險：本項目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟適用房及多個中檔項目，還有近十萬平方米的商業(yè)面積，所以各個方面的競爭都非常激烈，價格競爭首當其沖，雖然產(chǎn)品差異使價格高低可以有所不同，但房價始終還是購房人最注重的事情。受加入 WTO 后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴張自己的業(yè)務。另外一方面，本項目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，成為本項目主要的亮點之一。其中星河城 3 期的售價更是突破了 9000 元/平米。2022 年隨著北京市城市開發(fā)的重點開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房價整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。（三）生活配套設(shè)施情況項目周邊 1 公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，項目隔馬家堡東路東側(cè)為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復興和擴張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，住宅供應量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。城市建設(shè)和政策導向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網(wǎng)絡體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價值流動提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強。除此以外，項目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項目周邊。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 “**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務附加值，積極有效地進行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。他們的收入水平和消費水平都很高。第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。另外北京還有許多合資企業(yè)。不僅如此，許多省級政府的廳局機構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。北京是中國的政治中心，中共中央、國務院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性社團群組織以及其內(nèi)部職能機構(gòu)都在北京，再加上北京市級的同類機構(gòu)，總體上看官員階層龐大。三是人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個主要因素。表 31 房地產(chǎn)價格指數(shù) 指 標 2022 年 2022 年房屋銷售價格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價格指數(shù) 2022 年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場需求活躍。盈利景氣指數(shù)達到 ，比上年四季度提升 點，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運行的態(tài)勢。2022 年至 2022 年北京市處于營業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)逐年增加，2022 年僅為 1005 家，到 2022 年，已達到了 2958 家。商品房空置面積 萬平方米，比 2022年末減少 萬平方米；其中商品住宅空置 萬平方米，減少 萬平方米。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展狀況2022 年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、 “限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)等，對北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。工礦倉儲用地，除了確?，F(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟類項目用地，嚴禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項目。其中，空置商品住宅 6900 萬平方米，下降 %。一季度，房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 1761 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長 %；利用外資 131 億元，增長 倍。完成商品住宅投資 2462 億元，增長 %。第三章 市場分析一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析從 2022 年初到 2022 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢如圖 31 所示。居住環(huán)境也是購房者考慮的重要因素。從上世紀末開始，北京市居民消費水平持續(xù)增長，住宅商品房銷售速度也一直保持增長趨勢，房地產(chǎn)市場越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。另一方面，中國的基本國情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對土地的需求量也越來越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。二、項目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進程城市是國家政治、經(jīng)濟、文化教育和科學技術(shù)的中心，在國家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導作用。項目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬客隆超市和蘇寧電器商店；在項目所在地周邊還有遠洋自然、西馬金潤家園、星河城等 2022 年以后開發(fā)的多個住宅小區(qū)。2022 年10 月經(jīng)北京市土地整理儲備中心整理上市，進入土地二級開發(fā)市場。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。2022 年榮獲萬房網(wǎng)北京十大精英操盤手的稱號。（三）項目負責人介紹楊兆林，男，1970 年 11 月；漢族，中共黨員；1992 年 7 月畢業(yè)于河北省煤炭建筑工程學院建筑學專業(yè)（大學本科） 。二、承建企業(yè)情況（一）基本情況項目單位：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀區(qū)知春路 76 號翠宮飯店寫字樓十二層 C1注冊資本：人民幣 3000 萬元單位性質(zhì)：有限責任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，法律、行政法規(guī)、國務院決定禁止的，不得經(jīng)營。