【正文】 表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項目的整體形象相匹配。因為四周皆臨路，所以產(chǎn)生了項目的出入口相對較多的弊端。組團路和宅間小路枝狀組團路銜接小區(qū)路和宅間小路，延伸至各組團周圍，宅間小路以便于回車的環(huán)形盡端路伸入組團內(nèi)部。并在道路兩側(cè)設有臨時停車位，供訪客和臨時停車之用。景觀——處理好中心景觀和庭院景觀的關(guān)系“洛陽組團”和“金陵組團”分別有一條東西景觀軸線，“洛陽組團”為以幼兒園為中心的人文景觀軸；“金陵組團”為以江南水系為主題的水系景觀軸。B 公建配套分組團——“洛陽組團”中，2層商業(yè)公建分別沿長農(nóng)公路、西環(huán)城路一側(cè)分布；幼兒園教育配套布置于社區(qū)中心景觀區(qū)，其獨特的建筑風格和立面與中心景觀相得益彰。即可將南側(cè)組團命名為“洛陽組團”，北側(cè)組圖命名為“金陵組團”。組團——住宅與公建的合理布局本項目的規(guī)劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。強調(diào)景觀的均好性，強化高層住宅俯瞰的景觀平面構(gòu)圖和視覺效果。（4）遵循“項目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組團——庭院——家庭”的尺度序列，綜合考慮居民生活，內(nèi)外交通，公共設施配套，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局。規(guī)劃設計基本思路（1）規(guī)劃設計要為“新中式國際教育社區(qū)”的項目整體定位服務，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)人文社區(qū)的特征。（2）空間一是打造半開放的社區(qū)公共景觀組團空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團空間；三是打造包括空中露臺等純私密的居家景觀空間。對應具體的規(guī)劃設計，可將三宗地塊規(guī)每塊再分為2個組團，共6大組團。 各類建筑方案設計理念及技術(shù)設計作為春城首席“國際化教育社區(qū)”，本項目應高屋建瓴，站在整個xxx樓市的高度，結(jié)合項目整體定位和市場需求，對整體規(guī)劃設計、景觀規(guī)劃、建筑風格、住宅設計、公建配套設置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進行創(chuàng)新思考和個性化設計，從而建立起本項目獨樹一幟的差異化競爭優(yōu)勢。（5）供熱并入城市集中供熱管網(wǎng)，完全能夠滿足新建小區(qū)熱負荷需求，小區(qū)內(nèi)設換熱站2座，洛陽組團和金陵組團各設一座。（1）道路及交通xxx房居住小區(qū)建于xxx市主要交通干道北環(huán)城路與長農(nóng)公路的交匯處西北角，xxx市主要干道丙三路從小區(qū)北側(cè)通過，規(guī)劃的丙四路從小區(qū)中部通過，丙二街從小區(qū)西側(cè)通過，距市中心人民廣場約8公里，交通十分便利。（1）氣候條件xxx市屬溫帶大陸性季風氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。18ˊ127176。xxx居住小區(qū)規(guī)劃占地面積100萬平方米， 。：住宅產(chǎn)品入市期均價定位3500元/㎡臨街門市產(chǎn)品均價定位8000元/㎡車庫價格定位10萬元/個參照以上定價原則，綜合運用以上定價方法，結(jié)合本項目特點，考慮市場競爭，建議項目整體起價3300元/㎡，最高價3700元/㎡，整體均價3500元/㎡。盡管如此，品牌開發(fā)商的定價亦不能定的太高，超過購房者心理承受能力，對銷售反而不利。成本分固定成本和變動成本，固定成本加變動成本就是總成本?！? 物業(yè)定價要符合企業(yè)經(jīng)營目標企業(yè)運營的根本目的是獲利，項目在不同時期有著不同的目標，不同的目標決定了定價的高低?！? 物業(yè)定價要保持一定的競爭優(yōu)勢項目在啟動之初，消費者對銷售價格最為敏感。因此，在制定房價的過程中，要對各類因素，各種情況做出綜合性的思考，力求市場效應與經(jīng)濟效應都達到最大化。因此，鐵北居民發(fā)自內(nèi)心地渴望良好教育機構(gòu)的出現(xiàn)。將社區(qū)景觀和教育、文化質(zhì)素相結(jié)合必將吸引人們對社區(qū)社區(qū)生活的向往，成為刺激購房需求的驅(qū)動力。物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到業(yè)主的人身財產(chǎn)安全和生活質(zhì)量的好壞，所以鐵北購房者將物業(yè)安保列入購房時考慮的重要因素。對品牌開發(fā)的信賴近兩年全國很多知名開發(fā)企業(yè)進駐xxx，品牌開發(fā)帶給消費者的是對項目的心理信賴。職業(yè)特征：私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員、公務員等。需求特征：因經(jīng)濟收入水平并不太高，所以選擇房子特別慎重，消費講究實惠、實際。鐵北居民急需改善居住條件的需求分析。項目區(qū)域內(nèi)對子女教育高度重視的客戶群。進入婚齡即將組成家庭的客戶族群。高尚人文鋼筋水泥搭建的是城市里無生命的建筑，人們對居住環(huán)境的渴求更加注重精神層次的追求，富有人文底蘊的生活社區(qū)對于鐵北區(qū)域目標客戶具有強大的吸引力，追求高尚文化生活已經(jīng)成為必然的趨勢。這恰恰與本項目整體市場定位相契合。因此，根據(jù)鐵北區(qū)域市場特征、人文經(jīng)濟情況結(jié)合本項目整體市場定位，本項目操作前期面臨的主要客群是： 追求實際、注重子女教育的時尚大眾人群追求實際根據(jù)鐵北區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平，居民收入水平及消費支出特點，決定本項目在樓盤軟件和硬件的設計塑造上，應徹底摒棄空洞的噱頭和炒作，必須從客戶實際利益出發(fā)，打造實至名歸的品質(zhì)產(chǎn)品，在品牌形象和心理認知上讓客戶產(chǎn)生信賴感。隨著城市化進程的發(fā)展，這里將吸引更多的外來來長客戶在此定居。大有“山雨欲來風滿樓”之勢。自2005年的4家開發(fā)商，到目前63家開發(fā)商，鐵北房地產(chǎn)是在近三年內(nèi)才開始起步，目前鐵北房地產(chǎn)仍屬于上升期，具有廣闊的發(fā)展空間。xxx區(qū)內(nèi)與朝陽、南關(guān)、二道、綠園四個區(qū)相連，外與農(nóng)安、德惠、九臺三縣相連，是城區(qū)、縣域結(jié)合點。單價超過3500元/㎡的產(chǎn)品，在銷售中存有抗性。鐵北具有較強的地域性。目前區(qū)域項目普遍檔次較低，中高端產(chǎn)品供給不足現(xiàn)象較為明顯，缺乏引領區(qū)域項目。在“北部新城建設”背景下，物業(yè)自然升值，消費者對鐵北區(qū)域認可度逐漸提升?！蜷_發(fā)商云集，廣闊的投資前景吸引各開發(fā)商紛紛在此拿地，到目前為止進駐xxx的開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)增加到63家。由大連華大集團開發(fā)，項目形象較好，產(chǎn)品質(zhì)量尚可，戶型設計秉承短進深大開間，以中小戶型為主。銀行：無醫(yī)療：第三人民醫(yī)院、機車廠醫(yī)院、鐵北醫(yī)院。工商銀行。由于起步較高，銷售后期價格調(diào)整空間有限，價格抗性逐漸凸顯，去化出現(xiàn)困難。項目定位為北城高品質(zhì)人居大盤，客戶群面向整體市場。購物：慶豐路商業(yè)街、天元扶貧大市場。這些都為項目加分，入市價雖高于其他項目，短短半年銷售周期即去化90%，表現(xiàn)可圈可點，屬區(qū)域代表項目。項目綜合分析項目位于鐵北棚戶改造核心區(qū)、交通便利、配套齊全，居住氛圍濃厚。購物：新月市場、盛園市場、天池市場、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。聘請王皓為代言人，借助奧運聲勢打造運動城。項目綜合分析項目地位地段較好、交通方便、配套齊全，周圍居住氛圍濃厚。配套設施交通：229路、2路、22路、231路、285路、235路購物：新月市場、盛園市場、天池市場、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。青年城樓盤名稱東田 高知、高端居住區(qū)增速：中升值空間較低凈月板塊生態(tài)資源優(yōu)越，人居環(huán)境得天獨厚，高端項目云集。地塊較為豐富，目前在售項目較多。大鐵北開發(fā)增速：快起步較低、升值空間巨大中心板塊傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當成熟，商業(yè)氛圍濃厚?！? 隨著城市化進程的加快，城市非中心區(qū)域開發(fā)量不斷增加，對于生活配套的需求成為被訪者的重中之重，也成為很多相對距離較遠的樓盤吸引客群的重要賣點。裝修需求■對毛坯房的需求已不足三成，對開發(fā)商來說，這是一個非常值得關(guān)注的現(xiàn)象。（2）可承受單價對應面積區(qū)間需求■30004000元/㎡單價偏好的面積區(qū)間是6080㎡。這個區(qū)間的需求占了消費需求的主流。 建筑形態(tài)小高層和高層的購買比例超過多層，這是xxx市場的一個重大變化。物業(yè)類別被訪者購買新房的比例遠遠高于二手房，說明新房的市場需求空間仍然很大?！鲂^(qū)內(nèi)景觀、房屋所在區(qū)的環(huán)境、房屋所在區(qū)人口素質(zhì)等因素也有相當一部分人選擇?！鲈谖覀兲貏e關(guān)注的80后購房群體中，首次置業(yè)在購房需求中占據(jù)最大比例，且對婚房有一定的需求。居住區(qū)域與欲購買區(qū)域交叉分析居住區(qū)購買區(qū)朝陽綠園南關(guān)xxx二道高新經(jīng)開凈月汽車其他朝陽8911471016733311510846綠園14228944363617104220南關(guān)844324549408126220xxx3727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732經(jīng)開784067402828399525凈月11453802733401452641汽車28352113114853811綠色：被訪者居住區(qū)域與購買區(qū)域相同時，該區(qū)域被選數(shù)量黃色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第二位的購買區(qū)域被選數(shù)量藍色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第三、四位的購買區(qū)域被選數(shù)量■ 首選購房區(qū)域為現(xiàn)居住區(qū)域，這主要是受居民長期的居住習慣影響，大部分被訪者都偏好于現(xiàn)居住區(qū)域。作為老城區(qū)，朝陽區(qū)位居xxx市的經(jīng)濟中心和科技、文化、商貿(mào)中心，地理位置、交通條件極其優(yōu)越，因而受到被訪者的青睞?，F(xiàn)階段不購房原因房價偏高■由于預期房價會下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂觀得多，但市場觀望的氣氛也值得關(guān)注。被訪者購房目的分布投資15%給他人使用7%其它13%改善目前居住條件65%購房目的■ 改善目前居住條件成為購房主要動因?！? 具有本科及以上學歷的被訪者比例接近50%，其他教育程度如大專、高中/中專、初中及以下學歷的比例依次遞減。職業(yè)狀況■ 企業(yè)/公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強的經(jīng)濟基礎和購買能力，對樓盤品質(zhì)有更高的要求。套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重必須達到總量的70％以上。2008年1—9月份，%，%。熱銷中的商品住房多為07年及08年上市樓盤。2007年12月底，商品房空置情況（按照套型分）%，；%，；%。2008年商品房銷售情況19月份，xxx市商品房在售樓盤318個；商品房登記銷售套數(shù)為44809套；，%；，%。◎、從商品住宅購買對象來看，xxx市區(qū)居民購買的銷售面積占總量的88%，xxx市供應商品房近9成購買是自住性需求購買。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史新高。近幾年xxx房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持“總量擴張明顯，增勢強勁”的發(fā)展勢頭。%。2008年18月，, %。作為東三省重要的教育、科技、文化產(chǎn)業(yè)基地，xxx城市定位對于本項目的指導意義放在“新興的科技文化之城”之上。東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū)：建設以先進制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。中心城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域：結(jié)合xxx市南拓東展，北優(yōu)西控的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設南部和北部新城中心城區(qū)。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)新升級。xxx市的整體經(jīng)濟形式良好，為xxx房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。幅員面積20571平方公里，總?cè)丝?31．4萬人。其中，%；，%；，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。 2006年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，%，扣除價格因素，%。固定資產(chǎn)投資增長較快，全年全社會固定資產(chǎn)投資109870億元，%。本項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xxx市的發(fā)展方向，符合xxx市的總體發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會效益和較佳的經(jīng)濟效益。投資估算，其中：，、。⑥.自行車棚建筑面積6000㎡（2處）；位于洛陽組團的北部和和金陵組團的南部。③.水泵房建筑面積200㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部，臨換熱站建設。其中：高層住宅18棟，建筑面積116518平方米，位于小區(qū)的東部、西部和北部；小高層住宅32棟，建筑面積147780平方米，位于小區(qū)高層的內(nèi)側(cè)；多層住宅43棟，建筑面積147786平方米，位于小區(qū)的中部，小高層住宅的內(nèi)側(cè)。（2）停車位面積：49025㎡①.地上停車場鋪裝面積29856㎡；②.地下停車庫建筑面積19169㎡。 xxx居住小區(qū)開發(fā)建設項目位于xxx市xxx區(qū)，規(guī)劃占地面積1平方公里，規(guī)劃范圍為。為了恢復鐵北區(qū)域的生機，xxx市提出了大鐵北改造計劃，%。在市場預期不明朗的前提下，資本介入謹慎，投資競爭降低，客觀上利于開發(fā)成本的控制，同時，隨著市場放量的減緩，市場供求關(guān)系有望出現(xiàn)調(diào)整，降低了市場運作風險，總體上預期收益前景看好。雖然目前受全球經(jīng)濟危機影響，中國經(jīng)濟增速減緩，全國房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。在設計研究過程中，認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設計。研究范圍（1）項目提出的理由與建設的必要性；（2）市場需求分析與建設規(guī)模；（3）建設方案；（4）投資估算及資金籌措；（5）財務評價。編制原則（1）先進性。 項目提出的背景房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，溫家寶2008年11月10日部署落實中央政策措施的七項工作中，明確提出對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來形容房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的意義。而地產(chǎn)行業(yè)的走低最終受損的也只能是國家。近年來xxx經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。xxx區(qū)改造、建設、發(fā)展的主要目標和任務就是要舉全市之力，著力建設“一個新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”，突出“六個亮點”，做到一年高起步，兩年