【正文】 合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險程度。 對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好的市場調(diào)研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，為項(xiàng)目造勢，確保項(xiàng)目成功租售。 建議 合理規(guī)劃設(shè)計，提升住宅品質(zhì)； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風(fēng)險； 商業(yè)整體包裝營銷，提升 3 層商業(yè)價值； 引進(jìn)國內(nèi)或國際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險。 提高了市民的居住質(zhì) 量，改善了居住條件 增加財政稅收 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必然會帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。 測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 銷售利潤 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表： 表 13：項(xiàng)目利潤估算表 序號 項(xiàng)目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費(fèi)用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務(wù)費(fèi)用 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 由公司內(nèi)部平衡所得稅 ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為 100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 表 12：項(xiàng)目銷售收入測算表 項(xiàng)目 可售面 積（㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 2880 100% 39, 商業(yè) 9500 100% 18, 車位 650 個 60000 100% 3300 合計 100% 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，長沙市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計為 萬元 。 公共設(shè)施專用基金 經(jīng)估算為 萬元。 財務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 20, 萬元。 總投資估算說明 土地成本 按開發(fā)商提供資料，土地成本為 9600 萬元。 商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大需求。 商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。再從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 （ 3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長、株、潭三市融城，而以中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場群的開發(fā)，因投資門檻低、回報率高，吸引大量附近居民及長、株、潭投資置業(yè)者。 （ 3）低檔樓盤消費(fèi)群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費(fèi)群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟(jì)收入普遍偏低。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在 40－ 55 歲，職業(yè)以政府、國企的高級領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、 工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。 “年輕新移民”，是 28－ 35歲左右的新長沙人。 住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報。 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析 （一）按購買的目的來分，購買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。 商業(yè)地產(chǎn)競爭繼續(xù)白熱化 從五一商圈銅鑼灣廣場與王 府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢，但隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開發(fā)趨于飽和專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。西邊的岳麓大道和金星大道兩邊扎堆了大批樓盤。其中商品住房銷售均價為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。作為長沙老城區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)以國營大、中型工礦企業(yè)為主，單位效益普遍較差，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，人均收入在五 區(qū)中名列末位，因此該區(qū)在長沙市房地產(chǎn)格局中扮演著“北丐”的角色，隨著芙蓉北路拓寬、金霞大道拉通、新霞凝港建設(shè)及舊城改造力度不大，城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化。 4）岳麓區(qū)房地產(chǎn)其住宅均價和商業(yè)均價為最低，這主要是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時間較晚和湘江“天塹”阻礙了其快速發(fā)展。 3）天心區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度增幅最慢，其樓盤開發(fā)數(shù)量在五區(qū)中名列最后。 2）雨花區(qū)房地產(chǎn)近年來開發(fā)力度加大，其 樓盤開發(fā)總建筑面積位居五區(qū)之首。它集中了五一廣場商業(yè)圈，中央廣場商業(yè)圈、袁家?guī)X商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈、馬王堆商業(yè)圈等五大商圈，長沙 60%的商場、三個五星級酒店也聚集在此，這些都帶動了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致 2021年長沙市商品房價格漲幅較大。 2021 年，長沙市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2021年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。其中，第一產(chǎn)業(yè)絕對額12,561億元，比去年同期增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)絕對額 51,631億元，比去年同期增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)絕對額28,952 億元，比去年同期增長 ％。 項(xiàng)目具有良好的社會效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù) 項(xiàng)目用地的其余合法手續(xù)正在辦理。本項(xiàng)目 2021年 3季度開工建設(shè)， 2021年 1季度開盤正值開發(fā)商機(jī)黃金階段。金地景園開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ....................................................... 58 1 項(xiàng)目總論 、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目處于湖南省長沙市天 心區(qū)友誼路與韶高路交匯處，項(xiàng)目名稱暫定為“富興金地景園” 。 （ 2）技經(jīng)指標(biāo)：綜合容積率控制在 — ，開發(fā)總面積 18萬 — 20 萬平方米。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，天心區(qū)近年將有大量的樓盤推出，區(qū)域市場競爭激烈，同時片區(qū)市場也將面對其他片區(qū)市場的有效競爭。 經(jīng)測算經(jīng)濟(jì)效益良好 經(jīng)測算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 表 5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目名稱 總額萬元 單價 （元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 9, % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 20, 1, % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 1, % 7 財務(wù)費(fèi)用 3, % 8 銷售費(fèi)用 2, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合計 40, 2, % 注：上表指標(biāo)按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、車位銷售率均為 100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 050000100000150000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 0%2%4%6%8%10%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長率 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場高速增長 2021 年前 3 季度，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2021]18 號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市 場服務(wù)）； 發(fā)展