【正文】 濟得到了迅猛發(fā)展，居民人均GDP和人均可支配收入顯著提高，按不變價格計算，%，位居全省第一位。其中，%；，%；，%。%: %：%。人均生產(chǎn)總值達到28131元（按戶籍年平均人口數(shù)計算），%。xxx市是**省省會，是全國15個副省級城市之一，現(xiàn)轄四縣(市)六區(qū)。幅員面積20571平方公里，總?cè)丝?31．4萬人。其中，市區(qū)面積3583平方公里。汽車工業(yè)、糧食與食品工業(yè)、生物醫(yī)藥工業(yè)、％。從2001年開始，xxx的GDP總量持續(xù)發(fā)展，％。xxx市的整體經(jīng)濟形式良好，為xxx房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。高速發(fā)展的經(jīng)濟列車是一個城市房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)，也是人均購買力提升的前提，司時還是第三產(chǎn)業(yè)繁榮的必然結(jié)果。未來五年，xxx市綜合經(jīng)濟實力將邁上新臺階。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效率、降低消耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值、全口徑財政收入、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、人均生產(chǎn)總是等主要指標均增長一倍以上。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)新升級。繼續(xù)加大工業(yè)投入，力爭五年累計完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資4000億以上。從各項目經(jīng)濟指標我們可以看出，xxx市的經(jīng)濟正處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。xxx市規(guī)劃以中心城區(qū)的空間資源和結(jié)構(gòu)形態(tài)整合為基礎(chǔ)，積極培育城市東、南、 西、北各分區(qū)中心，啟動富鋒、興隆外圍組團，繼續(xù)推進xxx市向多中心、分散組團式城市空間形態(tài)體系的發(fā)展。中心城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域：結(jié)合xxx市南拓東展，北優(yōu)西控的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。規(guī)劃確定七大重點發(fā)展區(qū)域為：南部中心城區(qū)：建設(shè)成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設(shè)成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設(shè)包括玉米加工為主導的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。凈月組團南區(qū)：建設(shè)配套齊全、設(shè)施先進、自然和諧、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城區(qū)。東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū)：建設(shè)以先進制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。西部客站發(fā)展區(qū)：建設(shè)以城市西部客運站場服務和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功能新區(qū)。北部新城區(qū)：建設(shè)以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。 城市定位——新興的科技文化之城歷史文化：舊時的偽滿國都，如今的文化新都城市環(huán)境：森林之城，北國春城城市格局：一潭一河、新四環(huán)、六轄區(qū)、四開發(fā)區(qū)、下轄四副縣城市人格：立自強不息之志，養(yǎng)天地浩然之氣城市理念：厚德載物，求實創(chuàng)新城市精神：寬容大氣，自強不息城市價值觀：地維賴以立，天柱賴以尊城市自然觀：古今貫通，天人合一城市倫理觀：崇文尚德，重行致遠支撐點：中國汽車工業(yè)最強－－－xxx（中國汽車之都）東北光電工業(yè)最強－－－xxx（光學之都）東北電影文化最強－－－xxx（電影之都）東北農(nóng)業(yè)實力最強－－－xxx（農(nóng)業(yè)之都）東北科技實力最強－－－xxx（科技之都）東北教育實力最強－－－xxx（大學之城）xxx，一座擁有四千年古典建城史和二百余年近代城市發(fā)展史的東北核心城市；xxx，一座承載了中國太多夢想與期待的東北之都；xxx，一座日益開放繁榮富強的國際化大都會，正以其愈來愈勃發(fā)的英姿迎來更加嶄新美好的明天！近年來xxx經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。作為東三省重要的教育、科技、文化產(chǎn)業(yè)基地，xxx城市定位對于本項目的指導意義放在“新興的科技文化之城”之上。項目通過城市定位與居住文化定位的有效對接，將使項目脫離傳統(tǒng)競爭格局，引領(lǐng)xxx房地產(chǎn)業(yè)居住文化變革。 開發(fā)情況。，其中住宅469萬平方米。2008年18月，, %。其中:,%；房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，但新開工規(guī)模同比呈現(xiàn)下降趨勢。 投資情況，%。其中：，%；，比上年增長49%；。，%。%。2008年1—8月份，xxx完成開發(fā)投資211億元，%。其中:住宅161億元，%。近幾年xxx房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持“總量擴張明顯，增勢強勁”的發(fā)展勢頭。大規(guī)模的開發(fā)投資項目、棚戶區(qū)改造和新建園區(qū)建設(shè)力度逐漸加大，必將引起房地產(chǎn)需求增加，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。 交易情況2007年商品房交易情況2007年，xxx市商品房銷售套數(shù)為58676套；，%；，%。其中：住宅銷售套數(shù)為50228套；，%；，%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史新高。2007年xxx市增量房屋各類產(chǎn)品登記銷售情況（按照類型）計量單位合計住宅經(jīng)濟適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他套數(shù)套58676502282933475137026194459面積萬㎡12金額億元2007年房地局所報商品房成交情況呈現(xiàn)以下幾個特點：◎、從成交價格來看，成交價格在2000元/㎡%；20003000元/㎡%，而3000元/㎡%?！颉某山惶仔蛠砜?，90㎡%；90144㎡%；144㎡%。普通住宅產(chǎn)品占銷售總量的七成半以上?！颉纳唐纷≌徺I對象來看，xxx市區(qū)居民購買的銷售面積占總量的88%，xxx市供應商品房近9成購買是自住性需求購買?！颉纳唐纷≌徺I區(qū)域來看，綠園區(qū)和南關(guān)區(qū)是居民購房的活躍區(qū)域?！?、登記銷售商品住宅按照土地級別分：%，%，%，%。四至六級地段的住房銷售旺盛。2008年商品房銷售情況19月份，xxx市商品房在售樓盤318個；商品房登記銷售套數(shù)為44809套；，%；，%。其中：商品住房登記銷售套數(shù)為37303套；，%；，%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。歷年商品房空置面積情況從近幾年xxx商品房空置面積來看，xxx商品房空置情況較為穩(wěn)定，2005年為空置面積量最大，達到350萬㎡，xxx2006年房地產(chǎn)市場開始升溫，空置量大幅下降，2007年隨著市場供應量的加大，空置量有所增加，達到270萬㎡。2007年12月底，商品房空置情況（按照套型分）%，；%，；%。2007年12月底，商品房空置情況（按照價格分）商品房空置情況（按照價格）2000元/㎡以下21%20003000元/㎡36%3000元/㎡以上43%2000元/㎡以下20003000元/㎡3000元/㎡以上截至2007年末，價格區(qū)間在2000元/㎡%，；價格區(qū)間在20003000元/㎡%，同比下降3個百分點；價格區(qū)間在3000元/㎡%。從商品房空置時間看，%；，；。2008年上半年，各年限商品房消化情況：在上半年商品房登記銷售中，%，2007年上市樓盤銷售量占總量的47%，%，%，%。熱銷中的商品住房多為07年及08年上市樓盤。2007年是xxx市場爆發(fā)的一年,商品房價格也在這一年獲得了補充性增長,㎡。從全國來看，xxx商品房住房價格漲幅低于全國平均水平，位居70個大中城市中下游水平。自07年以來，xxx房價盡管一路走高，但仍處于“補漲”階段，屬于理性上漲。2008年1—9月份，%，%。，%，%。時期2004年2005年2006年2007年2008年上半年供需比：1：1：11::1 2009年計劃建設(shè)情況2009年計劃新增各類住房供應約850萬平方米。商品住房：789萬平方米。套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重必須達到總量的70％以上。其中：套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房不低于6萬套，534萬平方米；，255萬平方米。調(diào)查時間：2008年11月調(diào)查手段：專業(yè)報紙問卷發(fā)布；組織20名在校大學生安排在xxx市9個行政區(qū)17個點進行人工發(fā)放與回收問卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤售樓中心等。調(diào)查規(guī)模：有效問卷10046例居住區(qū)域■ 80%以上分布在老城區(qū)，以朝陽區(qū)為主■ 20%以下居住在開發(fā)區(qū)及其他區(qū)域。職業(yè)狀況■ 企業(yè)/公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)和購買能力，對樓盤品質(zhì)有更高的要求?！?自由職業(yè)者、個體工商戶、私營業(yè)主在職業(yè)分布中共占24%的比例，他們的收入不穩(wěn)定，但是有購房需求，具備一定的購買能力?！? 企業(yè)/公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購房需求潛力的人群。學歷水平社會進步，人口素質(zhì)提高，高學歷人才逐年增加。■ 具有本科及以上學歷的被訪者比例接近50%，其他教育程度如大專、高中/中專、初中及以下學歷的比例依次遞減。■ 高學歷人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對居住空間的要求更為細致，是重要的潛在消費者。收入水平■ 潛在購房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前xxx住宅市場的需求主力?！? 在我們特別關(guān)注的80后人群中，家庭年收入在5萬元以下及5~10萬元的被訪者比例最多。被訪者購房目的分布投資15%給他人使用7%其它13%改善目前居住條件65%購房目的■ 改善目前居住條件成為購房主要動因?！?投資，成為當前居民置業(yè)的第二大動因。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來二手房的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。欲購房時間■ 只有30％的被訪者預計在1年內(nèi)購買住宅，而選擇推遲一年以上購房的人群達到了70％以上?，F(xiàn)階段不購房原因房價偏高■由于預期房價會下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂觀得多，但市場觀望的氣氛也值得關(guān)注。 ■在被訪者現(xiàn)階段不購房原因分布中，選擇與房價有關(guān)的不購房原因占六成以上?！鰞r格影響供求，被訪者置業(yè)首要考慮價格因素，但對于目前不斷增長的房價，超過當前部分購房者的承受能力，開發(fā)商應該考慮當前市場的供求矛盾，從消費者的需求出發(fā)，考慮消費者的實際購買能力。欲購買區(qū)域■ 朝陽區(qū)為購房首選區(qū)域。作為老城區(qū)，朝陽區(qū)位居xxx市的經(jīng)濟中心和科技、文化、商貿(mào)中心，地理位置、交通條件極其優(yōu)越，因而受到被訪者的青睞?！? 綠園區(qū)、南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢相對較好，交通較方便，房價相比朝陽區(qū)便宜，比較受被訪者的關(guān)注。 ■ 高新區(qū)和凈月區(qū)比較受青睞，主要還是這個區(qū)域的生態(tài)、人文環(huán)境較好?！? xxx區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)域價值還有待挖掘。居住區(qū)域與欲購買區(qū)域交叉分析居住區(qū)購買區(qū)朝陽綠園南關(guān)xxx二道高新經(jīng)開凈月汽車其他朝陽8911471016733311510846綠園14228944363617104220南關(guān)844324549408126220xxx3727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732經(jīng)開784067402828399525凈月11453802733401452641汽車28352113114853811綠色：被訪者居住區(qū)域與購買區(qū)域相同時，該區(qū)域被選數(shù)量黃色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第二位的購買區(qū)域被選數(shù)量藍色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第三、四位的購買區(qū)域被選數(shù)量■ 首選購房區(qū)域為現(xiàn)居住區(qū)域，這主要是受居民長期的居住習慣影響，大部分被訪者都偏好于現(xiàn)居住區(qū)域?！? 第二欲購區(qū)域存在著差異，大部分被訪者都選擇了朝陽區(qū)作為第二欲購區(qū)域，主要是朝陽區(qū)作為xxx市的頂級中心區(qū)域，自然受到廣大消費者的偏愛。置業(yè)頻次■在此次調(diào)研中，%。由于二次置業(yè)者的住房消費經(jīng)驗豐富，所以對房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚，舒適性要求較高；同時對地段的升值空間也比較看重?！鲈谖覀兲貏e關(guān)注的80后購房群體中，首次置業(yè)在購房需求中占據(jù)最大比例，且對婚房有一定的需求?；榉抗δ茉O(shè)計水準的高低，將是這類產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵點。影響購房因素■物業(yè)管理這樣的后續(xù)服務質(zhì)量因素的提高也漸漸成為被訪者考慮的重要因素?！鲇绊懕辉L者購房因素排在前列的依次是交通、房價、樓盤質(zhì)量和地段?！鲂^(qū)內(nèi)景觀、房屋所在區(qū)的環(huán)境、房屋所在區(qū)人口素質(zhì)等因素也有相當一部分人選擇。■這說明影響被訪者購房因素正從樓盤的硬環(huán)境向軟環(huán)境過渡，開發(fā)商必須加強服務意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強項目文化環(huán)境的建設(shè)。 單價承受能力■ 單價承受能力主流區(qū)間分布在30004000元/㎡，這主要受被訪者收入水平的影響?！?當前xxx市商品住宅市場成交均價在4000元/㎡以下，與單價承受能力主流區(qū)間分布基本一致，xxx市商品住宅平均單價尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力。物業(yè)類別被訪者購買新房的比例遠遠高于二手房，說明新房的市場需求空間仍然很大?！銎胀ㄗ≌加凶罡叩谋壤?，這也符合市場上的大眾消費者的產(chǎn)品需求?！鰣詻Q停止供應別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地政策的實施，使別墅成為未來稀缺住宅產(chǎn)品，具有經(jīng)濟實力的高端消費人群無論是投資還是自住，他們都會對別墅有一定需求?！瞿壳皒xx市場上的公寓型住