【正文】 大發(fā)展，三到五年見成效。，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項目分成兩個區(qū)域。（3）商鋪建筑面積：35316㎡（4）公建建筑面積：7600㎡①.換熱站建筑面積400㎡（2個）；②.開閉所建筑面積400㎡（2個）；③.水泵房建筑面積200㎡（2個）；④.燃氣調(diào)壓站建筑面積100㎡（2個）；⑤.物業(yè)用房建筑面積500㎡；⑥.自行車棚建筑面積6000㎡（2處）； 容積率：；建筑系數(shù)：%；建筑密度：％綠地率：40%；投資強度：。商鋪本工程商鋪建筑面積35316平方米，分G、F、H、J4個區(qū)域，其中：G區(qū)商鋪商鋪建筑面積10080平方米，位于小區(qū)洛陽組團的東部、臨長農(nóng)公路，2層；F區(qū)商鋪商鋪建筑面積3726平方米，位于小區(qū)金陵組團的東部、臨長農(nóng)公路，單層；H區(qū)商鋪商鋪建筑面積13932平方米，位于小區(qū)洛陽組團的南部、臨北環(huán)城路，2層；J區(qū)商鋪商鋪建筑面積7578平方米，位于小區(qū)金陵組團的南部、臨規(guī)劃的丙四路，單層；車庫本工程停車位面積49025平方米，其中：（1）地下停車場本工程在高層建筑底部建設地下停車場2處，金陵組團和洛陽組團各一處，總建筑面積19169平方米，出入口均朝向丙四路上，設停車位540個；（2）地上停車場本工程地上停車場面積29856平方米，設停車位個1492。④.燃氣調(diào)壓站建筑面積100㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部?；A設施包括道路、供排水、供熱、供電、燃氣、電信、綠化及小區(qū)景觀等工程建設。資金籌措，擬全部由建設單位自籌解決。因此，項目的建設是可行的。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，%；%。農(nóng)村居民人均純收入3587元，%，扣除價格因素，%。5月17日國務院常務會議提出了包括調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，強化稅收、信貸、土地調(diào)控手段。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，%。%: %：%。其中，市區(qū)面積3583平方公里。高速發(fā)展的經(jīng)濟列車是一個城市房地產(chǎn)市場繁榮的基礎，也是人均購買力提升的前提，司時還是第三產(chǎn)業(yè)繁榮的必然結(jié)果。繼續(xù)加大工業(yè)投入，力爭五年累計完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資4000億以上。規(guī)劃確定七大重點發(fā)展區(qū)域為：南部中心城區(qū)：建設成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。西部客站發(fā)展區(qū)：建設以城市西部客運站場服務和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功能新區(qū)。項目通過城市定位與居住文化定位的有效對接，將使項目脫離傳統(tǒng)競爭格局，引領(lǐng)xxx房地產(chǎn)業(yè)居住文化變革。其中:,%；房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，但新開工規(guī)模同比呈現(xiàn)下降趨勢。%。大規(guī)模的開發(fā)投資項目、棚戶區(qū)改造和新建園區(qū)建設力度逐漸加大，必將引起房地產(chǎn)需求增加，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2007年xxx市增量房屋各類產(chǎn)品登記銷售情況（按照類型）計量單位合計住宅經(jīng)濟適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他套數(shù)套58676502282933475137026194459面積萬㎡12金額億元2007年房地局所報商品房成交情況呈現(xiàn)以下幾個特點：◎、從成交價格來看，成交價格在2000元/㎡%；20003000元/㎡%，而3000元/㎡%?！?、從商品住宅購買區(qū)域來看，綠園區(qū)和南關(guān)區(qū)是居民購房的活躍區(qū)域。其中：商品住房登記銷售套數(shù)為37303套；，%；，%。2007年12月底，商品房空置情況（按照價格分）商品房空置情況（按照價格）2000元/㎡以下21%20003000元/㎡36%3000元/㎡以上43%2000元/㎡以下20003000元/㎡3000元/㎡以上截至2007年末，價格區(qū)間在2000元/㎡%，；價格區(qū)間在20003000元/㎡%，同比下降3個百分點；價格區(qū)間在3000元/㎡%。2007年是xxx市場爆發(fā)的一年,商品房價格也在這一年獲得了補充性增長,㎡。%，%。其中：套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房不低于6萬套，534萬平方米；，255萬平方米?！?自由職業(yè)者、個體工商戶、私營業(yè)主在職業(yè)分布中共占24%的比例，他們的收入不穩(wěn)定，但是有購房需求，具備一定的購買能力?！? 高學歷人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對居住空間的要求更為細致，是重要的潛在消費者?！?投資，成為當前居民置業(yè)的第二大動因。 ■在被訪者現(xiàn)階段不購房原因分布中，選擇與房價有關(guān)的不購房原因占六成以上。■ 綠園區(qū)、南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢相對較好，交通較方便，房價相比朝陽區(qū)便宜，比較受被訪者的關(guān)注?！? 第二欲購區(qū)域存在著差異，大部分被訪者都選擇了朝陽區(qū)作為第二欲購區(qū)域，主要是朝陽區(qū)作為xxx市的頂級中心區(qū)域，自然受到廣大消費者的偏愛?；榉抗δ茉O計水準的高低，將是這類產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵點?！鲞@說明影響被訪者購房因素正從樓盤的硬環(huán)境向軟環(huán)境過渡，開發(fā)商必須加強服務意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強項目文化環(huán)境的建設?！銎胀ㄗ≌加凶罡叩谋壤@也符合市場上的大眾消費者的產(chǎn)品需求。隨著人們對城市基礎設施信心的增強，隨著土地的稀缺，高層、小高層產(chǎn)品的增多，市民對這一產(chǎn)品類型的心理接受能力在增強。 （1）主力戶型對應面積區(qū)間需求■對于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為80120平方米。■在中低價位的商品住宅的需求方面，消費者偏愛經(jīng)濟實用、性價比較高的產(chǎn)品。■ 56%的被訪者有購買簡單裝修房的意向，而只有18%的被訪者愿意購買精裝修房?！? 周邊配套與居住人口是相互促進的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)周邊配套與居住人口之間的關(guān)系，使周邊配套與居住人口相適應，是開發(fā)商進行項目規(guī)劃時需要重點考慮的。城市核心增速：一般升值空間小東部板塊城市經(jīng)濟重點發(fā)展區(qū)，總體發(fā)展快。 西客站建立 增速：快南部板塊市府變遷給南城帶來生機，新城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。 未來xxx生態(tài)新區(qū)增速：慢升值空間較低區(qū)域（供應量）（幅數(shù)）經(jīng)開5358986汽貿(mào)3261212凈月3211654xxx1644277南關(guān)1511925綠園791153二道682892朝陽482051高新40641區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/㎡)朝陽188891176010540117805580二道342970423412827078003740高新543943499622247268704090經(jīng)開693902663416376087202360凈月489062414121763259004450xxx673882908019070860602830綠園9319001099929354850003150南關(guān)455489471521271336304670汽貿(mào)15770618635645874803580（數(shù)據(jù)截至2008年11月25日）供應情況截止到2008年11月末，xxx區(qū)共有11個樓盤登記銷售，30675套。青年城地理位置青年路以西，基隆街以東，新月路以北，北環(huán)城路以南。學校：柳影小學、宋家小學、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。由東田地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)品上進行了深入研究，規(guī)劃上覆蓋了公園、商業(yè)，戶型設計講究經(jīng)濟實用。經(jīng)過較長時間蓄水、以較低的入市價格，使其在2008年取得不俗的銷售成績。學校：柳影小學、宋家小學、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。周圍在售項目較多，處于區(qū)域競爭主線，客流穩(wěn)定。樓盤名稱證大光明城地理位置北亞泰大街與慶豐路路交匯處建筑規(guī)模一期23棟多層與3棟18層高層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043188713159合作公司開發(fā)商xxx證大置業(yè)有限公司建筑顧問浙江海天與xxx建工物業(yè)管理上海證大置業(yè)有限公司銷售代理上海華基代理銷售基本情況占地面積35萬建筑結(jié)構(gòu)均為框架土地性質(zhì)出讓建筑面積一期11萬建筑公攤1015%建筑風格現(xiàn)代/后現(xiàn)代容積率發(fā)售時間07年9月立面色彩咖啡紅/黃綠化綠36%交房時間08年8月物業(yè)費用㎡總戶數(shù)1期1262戶銷售情況72%開發(fā)周期三期一期所推戶型配比戶型一室一廳一室二廳二室二廳三室二廳面積m2484963647583107136戶數(shù)200100719199比例16%8%60%16%剩余戶數(shù)銷售率22%4%85%84%350余套價格多層起價3400元/㎡ 均價3600元/㎡ 最高價4800元/㎡高層起價3000元/㎡ 均價3400元/㎡最高價3600元/㎡一期車庫數(shù)量未規(guī)劃面積——價格——一期店面數(shù)量——面積——價格——一期車位數(shù)量600面積——價格——付款方式一次性，按揭（不提供公積金）。學校：**工程技術(shù)師范學院、72中、47中。入市價格較高，起步即為俯視北城，屬北城價格領(lǐng)跑項目。樓盤名稱華大配套設施交通：110路、113路、8路、118路、123路。項目綜合分析一條鐵路橫穿園區(qū)內(nèi)，不利于規(guī)劃，影響小區(qū)整體效果。目前價格較低、戶型較少、吸引較多中低消費群體。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進駐xxx區(qū)。據(jù)xxx市房地局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來鐵北的房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易一直居同城前列。主流產(chǎn)品：目前區(qū)域產(chǎn)品面積從35——159㎡均有，總價在1050萬元之間，產(chǎn)品跨度較大。近年來xxx地產(chǎn)全面發(fā)展，而鐵北以其較低價格逐漸吸引了區(qū)域外消費群體的視線，區(qū)域外客戶比例逐年上升。目前鐵北消費群的心里承受價格不超過3500元/㎡，從此來看高端需求在鐵北區(qū)域內(nèi)明顯不足。城市的不斷擴容減少消費者的物理距離與心理距離，從而化解城郊與城區(qū)間的界限，為郊區(qū)房地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展空間。鐵北地產(chǎn)起步較晚，房價處于較低水平。鐵北已經(jīng)從小塊開發(fā)、單體插建變成了“巨人”的角力場。目前，孩子的教育問題受到家長的普遍關(guān)注，尤其是在并無知名小學教育的鐵北區(qū)顯得更加重要?！?注重子女教育在中國的文化背景下，無論是新貴一族還是大眾百姓，孩子的教育問題都被放在第一位，而目前鐵北區(qū)域缺少的正是知名度高、師資力量雄厚的幼兒、基礎階段的教育機構(gòu)，這種因教育需求產(chǎn)生的購房需求，將成為本項目行銷的原動力。隨著本項目市場及品牌形象的確立，客戶群范圍及覆蓋面將較初期擴大增加。中青年客戶群中青年客戶群有著穩(wěn)定的工作和收入，有著前衛(wèi)的思想和行為，更容易接受新鮮事物，對居住生活的要求有著自己獨特的想法和要求，是本項目客戶群的主力。周邊重點機關(guān)、企事業(yè)單位客戶，如俄語學院、市司法局、一汽車輪廠、xxx客車廠等。市內(nèi)其他區(qū)域客戶。外地人群購房需求增長的前瞻性預測。家庭特征：三口之家為主，在鐵北區(qū)域五口之家、同父母一起住的情況較為普遍。教育特征：知識層次較高，具備了一定的專業(yè)購房知識能力，對物業(yè)服務、居住環(huán)境和生活設施設備配套會有一定的要求。潛意識里認為品牌的開發(fā)商一定能開發(fā)出好的樓盤，能夠保證樓盤品質(zhì)，這已經(jīng)成為人們購買消費的一種共識。創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務也將帶動項目整體的升值價值。希望子女接受高檔次的教育項目附近目前只有柳影小學和宋家小學，教學水平不高，在xxx沒有知名度。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是及其關(guān)鍵性的一步?！? 物業(yè)定價要符合項目市場定位項目定位決定了物業(yè)價格，定位越高，價格越高，利潤就越大，反之亦然。如果項目做到物超所值，與周邊同等物業(yè)相比，在價格上具有一定的競爭優(yōu)勢，能夠吸引客戶的關(guān)注，并且很快的搶占有市場，創(chuàng)造出比較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎。房地產(chǎn)從長遠來講，前期維持基本的運作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤最大創(chuàng)收，這是個循序漸進的過程。此種方法要根據(jù)市場，考慮市場的承受能力及周邊競爭狀況，制定出合理的定價。◎ 市場比較定價法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而定。由于同一地塊上，影響具體棟號、單元、戶型定價的影響因素較多，如物業(yè)所處地段、園區(qū)內(nèi)的位置、朝向、樓層、戶型以及由此形成的棟價差、平面價差和立面價差等，因此，本項目具體詳細的價格體系需待項目整體規(guī)劃方案確定后予以制定。是居住的極佳選擇。18ˊ，北緯43176。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓：絕對最高氣溫：℃絕對最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設計溫度：℃年平均相對濕度：68%年平均降雨量：650mm標準凍結(jié)深度：主導風向：冬季西北、夏季西南年平均風速：最大風速：（3）地質(zhì)條件土層分布：一層：雜填土，～。（2）給水xxx住宅小區(qū)依靠經(jīng)城市供水管網(wǎng)供水，北環(huán)城路上已敷設DN800的供水主干管