【正文】 規(guī)劃依據(jù)： 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093 2《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 3 規(guī)劃基地 地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo) 4****規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件 5 國(guó)家及湖南省， ****的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。項(xiàng)目地南邊 200 米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500 米為城區(qū)的商業(yè)中 心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積 4萬(wàn)平方米。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來(lái)水普及率達(dá)到 100%。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價(jià)不斷攀升。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新 萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、商品房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng) %和%，全縣住宅 建設(shè)新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，完成投資 億元。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線(xiàn)等城市主要道路的建設(shè)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。 同時(shí)， ****的城市框架正逐步拉開(kāi)，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類(lèi)發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12574 元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入 6602元，增長(zhǎng) %。 “1152” 工程來(lái)勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56家 ,產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)達(dá) 3 家。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿(mǎn)足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 11。一次規(guī)劃，一次建設(shè) 。 根據(jù)公司 20xx 年會(huì)計(jì) 年 報(bào)情況 來(lái) 看，該公司資產(chǎn)總額 546 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn) 44 萬(wàn)元、流動(dòng)資產(chǎn) 502 萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 500 萬(wàn)元，利潤(rùn) 42 萬(wàn)元?，F(xiàn)有員工 20 人，其中：工程師 2 人，助理工程師 7人。 第一部分 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： ****商住小區(qū) 建設(shè)單位： ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)： 本項(xiàng)目選址于 ****霞陽(yáng)鎮(zhèn) ****村。 經(jīng)營(yíng)辦公地址 ： ****霞陽(yáng)鎮(zhèn) 霞陽(yáng)路 。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率 ％，流動(dòng)比率 ％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ％。 進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為 14個(gè)月 ，即 20xx 年 7月 動(dòng)工，至 20xx 年 8 月竣工。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶(hù)數(shù) 戶(hù) 建筑密度 % 綠地率 % 估算總投資 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 投資回收期 年 建設(shè)工期 月 研究工作依據(jù) 1）《 ****城總體規(guī)劃 20xx－ 20xx》； 2） 《 ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃 》 ； 3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 20xx）； 4）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（ 20xx）； 5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 7）《 ****城市拆遷管理?xiàng)l例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》； 13）《民用建筑設(shè)計(jì)防 火規(guī)范》； 14）其他相關(guān)文件。 2 可行性研究結(jié)論 經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析 ****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話(huà)村達(dá) 201 個(gè)，村通電話(huà)率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開(kāi)通 15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信； 村通廣播電視率達(dá) 96%。 小水電開(kāi)發(fā)有新發(fā)展。 全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺(tái)階。 由此看來(lái)，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 并 將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長(zhǎng)階段。至 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為 20xx 年的二倍以上。小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快。 20xx 年底，城區(qū)住房均價(jià)為 1507 元 /平方米，預(yù)計(jì) 20xx 年均價(jià)將達(dá)到 1650 元 /平方米。 未來(lái) ****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長(zhǎng)的住房需求。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。 選址概況及規(guī)劃定性： 1 選址概況： 本方案用地位于 霞陽(yáng)鎮(zhèn) ****村 ，東 靠 ****村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，南臨 濱江御景小區(qū) ，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地， 北對(duì) 解放 路。 2 規(guī)劃定性： 地塊主要用于新建住宅 功能 小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟 ， 建筑占地面積 平方米，總 建筑面積 平方米。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。 設(shè)計(jì)理念：以?xún)?nèi)街和 周邊建筑物 組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。用地南 北側(cè)為 綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車(chē)位，其它余坪為公共 設(shè)施及綠化用地 。設(shè)計(jì)中考慮到 ****的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹鳎M量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每 戶(hù)的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。 4 道路與交通 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊 環(huán)建筑群的 6 米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開(kāi)啟以照顧西側(cè)商業(yè)購(gòu)物人流的需求。線(xiàn)性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 單體設(shè)計(jì)不 僅 考慮其本身的風(fēng)格面貌 ， 亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合 。 基于 ****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀(guān)鮮明光亮，清爽怡人。 人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車(chē)庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對(duì)基地周?chē)ㄖo(wú)影響。 投資估算 本項(xiàng)目 建 筑 包括 商業(yè)門(mén)面、住宅、車(chē)庫(kù)和雜屋間 等四項(xiàng)內(nèi)容。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目建設(shè)期 14 個(gè)月，銷(xiāo)售期為 18 個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期 18 個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率 %，故該項(xiàng)目可行。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。周邊 1KM 范圍內(nèi)有汽車(chē)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育文化中心； 檢察 院等政府機(jī)關(guān)；市政 風(fēng)光帶 、 神 農(nóng)福地 等公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 。城市采用一 縣 雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方 商 業(yè) 和旅游 ； 西城 區(qū)作為開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。低溫寒冷期短，春早回暖快。 ****地處湘、贛、粵邊界， 區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 ****的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 ，公司成立 于 20xx 年。 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng) 目銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。近年來(lái)， ****委、縣政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。一方面， ****以一園二點(diǎn)為主的 聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集 群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。 項(xiàng)目建設(shè)是 促進(jìn) ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 建設(shè)的需要 項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房 和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國(guó)衛(wèi)生的進(jìn)程。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是 ****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無(wú)論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來(lái)講，都是很有必要的。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話(huà)村達(dá) 201 個(gè)，村通電話(huà)率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開(kāi)通 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，圍繞 “ 又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持 “ 目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高 ” 要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 從上表中可以看出， ****工業(yè)總產(chǎn)值、 GDP 增長(zhǎng)都較為迅速，特別是 20xx20xx年，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率達(dá)到 %， GDP 年均增長(zhǎng)率達(dá)到 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率也達(dá)到 %。 20xx 年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng) %、 %、%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ 調(diào)整為 21∶ ∶ 。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬(wàn)平方米，新開(kāi)發(fā)住宅小套型比重 70%以上。全年城區(qū)開(kāi)發(fā)面積突破 14 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)投資突破 億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá) 30%左右。 城市建設(shè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車(chē)場(chǎng)、洗車(chē)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完 善。而 ****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到 2025年城市人口增至 8 萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到 40 平方米以上。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米。 3） 需求 特點(diǎn) 分析 ① 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域選擇因素 0102030405060708090價(jià)格 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 中心距離系列1 從上表可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購(gòu)物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循 “ 物有所值，大眾價(jià)格 ” 的規(guī)律，在保證公司利潤(rùn)的前提下讓利給消費(fèi)者。 ② 消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)型面積選擇 05101520253035404550四室二廳 三室二廳 二室二廳 大戶(hù)型系列1 從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。特別是商品房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺：年竣工 增長(zhǎng)幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。 本案價(jià)格預(yù)測(cè) 采取市場(chǎng)比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤(pán)或者是同一檔次的樓盤(pán)作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 20xx 年下半年， ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn) 異?；?爆，需兩旺的可喜局面，市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷(xiāo)。目前 該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量 也 不大。 近 年 來(lái)新建的 小區(qū)，如： ****、正泰尚品新城 等，在景觀(guān)、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開(kāi)發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好。 6 市場(chǎng)推銷(xiāo) 推銷(xiāo)方式及措施 目標(biāo)客源預(yù)測(cè)：城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶(hù)群 大致有以下幾類(lèi)： 1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收入， 年齡在 3045 歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 2)中心客源 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在 此 居住不是主要目的， 因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 項(xiàng)目用地 大部分 原 為菜地 和農(nóng)田。 東邊是新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南邊是濱江御景住宅小區(qū)，西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。 地震烈度 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)