【正文】 區(qū)道路為環(huán)狀， 確保 消防登高場(chǎng)地 需要 。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬 質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地平衡表 編號(hào) 用地性質(zhì)用 地面積（公頃） 用地面積比例（ %） 1 建筑用 地 2 道路廣場(chǎng)用地 3 公共綠地 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo)值 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 戶 建筑密度 % 綠地率 % 估算總投資 萬元 預(yù)計(jì)銷售收入 萬元 利潤(rùn)總額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤(rùn) 萬元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 投資回收期 年 建設(shè)工期 月 投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 ㎡。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模， 估算項(xiàng)目總投資 為 萬元 。 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 建筑指標(biāo)： 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地面積 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得 建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 % 總建筑面積 /總用地面積 容積率 綠地率 % 按＞ ㎡ /人計(jì)算 機(jī)動(dòng)車庫 輛 按住宅＞ 輛每戶 .公建＞ 50 輛 /萬㎡ 非機(jī)動(dòng)車停車 輛 按住宅＞ 2 輛每戶 .公建＞ 500 輛 /萬㎡ 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 4 項(xiàng)目存問題及建議： 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績(jī)。 該地塊南臨 神農(nóng)大道 ，北靠 解放 路，東連 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，西接 規(guī)劃商業(yè)地帶 。 ****位于 湖南 省東 南 部， 地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南 接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。年平均氣溫在 至 176。 “四高一鐵”建設(shè)和通車將進(jìn)一步加速 ****的運(yùn)輸和交通發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度， ****也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。公司住址位于 霞陽鎮(zhèn) 霞陽 路 ****，注冊(cè)資本為人民幣 1000 萬元，由 自然人 羅建平獨(dú) 資組建。 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。另一方面， ****外出務(wù)工人員 成為 農(nóng)村人口 創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。同時(shí)， ****正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。 第三部分 市場(chǎng)研究 1 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 現(xiàn)狀 隨著國(guó)家西部大開發(fā)、中部崛起和湖南省實(shí)施湘西地區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，****委、縣政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出 增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn) “ 扶貧開發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。 ****工業(yè) 發(fā)展迅速。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強(qiáng)，被授予省綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全市五個(gè)縣（市）園區(qū)第二位，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，上繳稅收3314 萬元，分別增長(zhǎng) %、 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12574 元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入 6602 元，增長(zhǎng) %。 ****產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了以第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新模式，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，并向高級(jí)階段邁進(jìn)， 20xx 年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 21： ： 。完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) 27%，其中地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 398 戶特困戶享受廉租房政策保障。另外， ****從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá) 1 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城第五次總體規(guī)劃修編、縣城總體風(fēng)貌設(shè)計(jì)、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。全面啟動(dòng)“五創(chuàng)”工作，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城順利通過省技術(shù)評(píng)估；中國(guó)旅游強(qiáng)縣、省級(jí)文明縣城、炎帝陵5A 景區(qū)、神農(nóng)谷 4A 景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進(jìn)。因此，可以預(yù)計(jì) ****城每年的商品房總需求量在 24萬平方米。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。 4）供求結(jié)論 從 上述 房地產(chǎn)的供需狀況 估算表 來看， ****整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 基本 平穩(wěn)，供需基本平衡。 由此可見， ****房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。主要比較樓盤有 濱江御景 、 ****、 中天花園 小區(qū)、 財(cái)富大廈小區(qū) 等。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。 西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東 拓 造成本區(qū) 住房 不是很受歡迎，但由于東部?jī)r(jià)格飛漲， 與西部?jī)r(jià)格形成極大反差，故而銷售形勢(shì)很好。 房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因： 1 政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與預(yù)測(cè) 根據(jù)目前 ****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出： 1****房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來 23 年內(nèi)，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好； 2 中、低價(jià)位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求； 3 從區(qū)域上來看，未來 兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會(huì)增加，特別是 文化體育中心 建設(shè)， 行政辦公 搬遷 ，神農(nóng)福地 開發(fā)， 直接刺激了 新區(qū)商品房 的建設(shè)。 該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。 4)進(jìn)城 戶 這部分客源 主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè) ，有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。該地塊處于城 南中心 地帶，交通便 利 。 工程地質(zhì) ****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓 。 氣候條件 ****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)。C 之間，隨海拔高度遞減，故海拔 1300 余米的大院農(nóng)場(chǎng)，有 “ 小廬山 ” 之稱。全縣長(zhǎng)度在 5 公里以上或集雨面積 10 平方公里以上的河流 49 條，總長(zhǎng)782 公里，為洣水之源。 交通運(yùn)輸條件 ****境內(nèi)道路四通八達(dá)，縣 城交通四通八達(dá)，城區(qū)交通工具便捷 。 通信條件 ****郵政、電信快速發(fā)展，項(xiàng)目選址在本縣縣城，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 水泥： 長(zhǎng)興 水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購買。 隨著該地段的商業(yè)、文化 、 教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。 第五部分 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，其中，門面 ㎡， 車庫及雜屋間 ㎡ ， 住宅樓面積 ㎡。 （ 2）以 徽派 建筑 為風(fēng)格特 色 ，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造 旅游 都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。 結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ) 1） 結(jié)構(gòu) 根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬 采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 ―― 剪力墻結(jié)構(gòu)形式。 2） 用電負(fù)荷 根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上 6KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型則按 8KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按 80W/平方米 考慮。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器 ， 并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。 電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。 小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。 9)弱電 住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。在主臥室、起居室、書房 應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為 350L／人 經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為 90m3／日，最大時(shí)生活用水量為 120m3／小時(shí)。 3)給水系統(tǒng) （ 1）室外給水系統(tǒng) 室外給水為生活、消防合一的低壓制。 4)消防給水 （ 1）消防用水量 室外消防栓 40L／ s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí) 室內(nèi)消火栓 50L／ s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí) 自動(dòng)噴淋 36L／ s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí) （ 2）室外消防 室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。 3）小區(qū)共設(shè)置 二 個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道相連。消防給水水源為城市自來水。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有 “ 鬧中取靜 ” 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。 3）在項(xiàng)目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。 2） 環(huán)境空氣 項(xiàng)目使用天然氣、 電 作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂 1m 的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響小。 環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減少多余的車輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車輛出行前的清潔處理，避免對(duì)城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸 活動(dòng) 集中 化，不僅有利于降低運(yùn)輸成本，而且有助于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對(duì)城市環(huán)境的污染，降低對(duì)城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求。 （ 3） 工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。 （ 6） 項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。 施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。 2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。 節(jié)水措施 ，綜合考慮到各種配水器具位置標(biāo)高和保證安全供水等多種因素，對(duì)給水系統(tǒng)的壓力做出合理限定，通過采用節(jié)水龍頭或采取減壓措施合理限定配水點(diǎn)的水壓，防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的 “ 隱形 ” 水量浪費(fèi)。配水裝置和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)根據(jù)使用場(chǎng)所的實(shí)際情況，選擇使用適用的節(jié)水器具，提高節(jié)水效益。 腳手架（包括落地架，懸挑架、爬架等）、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁（井）、基坑（槽）施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時(shí)建筑（工棚、圍墻等）失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外； 高度大于 2米的作業(yè)面（包括高空、洞口、臨邊作業(yè)），因安全防護(hù)設(shè)施不符合或無防護(hù)設(shè)施、人員未配系防護(hù)繩（帶）等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外； 焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設(shè)備的安全保護(hù)（如 ：漏電、絕緣、接地保護(hù)、一機(jī)一閘）不符合要求，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外； 工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬（吊）運(yùn)等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。 起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試。 運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備 :應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。 4 消防安全 編制依據(jù) 1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5014020xx） 編制原則 “ 預(yù)防為主、防消結(jié)合 ” 的方針。 、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對(duì)職工進(jìn)行安全教育。 消防器材 本項(xiàng)目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。 估算說明 開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括 土地成本、 建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi) 以及建設(shè)期利息 等