【正文】 Wh。4 物料供應(yīng)及公用設(shè)施情況 物料供應(yīng)本項(xiàng)目建設(shè)主要原輔材料年用量詳見(jiàn)表 51。O——機(jī)會(huì)淮北的城市發(fā)展規(guī)劃下，使得城市發(fā)展向相山新區(qū)偏移，相山地區(qū)將成為最為集中的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)市政工程的也將逐步完善。當(dāng)?shù)厝f(wàn)馬等品牌開(kāi)發(fā)商已在大規(guī)模行動(dòng)，并已有當(dāng)?shù)?年以上的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而我方的品牌號(hào)召力相對(duì)較弱。地塊總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，易樹(shù)立大盤(pán)形象。7）、二次置業(yè)，或多次置業(yè)升級(jí)的購(gòu)房者，對(duì)住宅的品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境有更高的要求。115平米的三房由于低總價(jià)、低首付成為了當(dāng)?shù)氐V區(qū)職工、普通居民消費(fèi)的寵兒。部分為上海公司，策劃代理機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商也不僅從價(jià)格和地段上做文章，也開(kāi)始注重小區(qū)的環(huán)境和特色，淮北多層均價(jià)一般在22003100元左右，高層均價(jià)一般在2500元左右。已建樓盤(pán)之間的建筑品質(zhì)和居住訴求而拉開(kāi)的價(jià)格差距不大。與過(guò)去做法不同，今后在這些企業(yè)的所在地將不再興建供職工家庭居住的居民區(qū)，大部分企業(yè)職工家庭將在市區(qū)居住，這將明顯增加市區(qū)住宅商品房的需求，從而誘導(dǎo)淮北市房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)，與次同時(shí)，一大批民間資金仍在尋找投資出路。至此，浙江進(jìn)駐淮北的房地產(chǎn)企業(yè)已近10家，開(kāi)發(fā)面積占了淮北市開(kāi)發(fā)總量的一大半。從2004年開(kāi)始，每年供地只有幾百畝的淮北市2004年的土地供量竟達(dá)3000多畝?；幢笔谐菂^(qū)一套100平方米左右的住宅商品房?jī)r(jià)格在1525萬(wàn)元不等，相當(dāng)于煤炭企業(yè)職工年收入的3－5倍。 六安市5334 安慶市8000 蚌埠市10720 蕪湖市215002006年安徽省各市GDP排名表全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成64億元，增長(zhǎng)25%，其中，%；，增長(zhǎng)11%；，%。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2000多家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家?；幢笔芯犹K豫皖三省要沖之地、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地帶，城市轄濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)，擁有2個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2725平方公里，人口約202萬(wàn)，其中城市人口近80萬(wàn)。3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析安徽位于華東腹地，是我國(guó)東部襟江近海的內(nèi)陸省份，跨長(zhǎng)江、淮河中下游，東連江蘇、浙江，西接湖北、河南， 南鄰江西，北靠山東。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建成淮北相山地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、商業(yè)辦公樓、休閑廣場(chǎng)等多類(lèi)物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、配套最先進(jìn)、門(mén)類(lèi)最齊全的中高檔居住小區(qū)，符合當(dāng)?shù)睾透浇苓叺膹V大民眾提升居住品質(zhì)的需要，也符合城市提升競(jìng)爭(zhēng)力的需要。因此實(shí)施本項(xiàng)目是必要的。五馬路周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭正旺，商業(yè)格局也漸成規(guī)模，作為城市副中心、第二動(dòng)力當(dāng)之無(wú)愧。 本項(xiàng)目就是在上述背景下提出的。作為城市化主力軍的房地產(chǎn)行業(yè)將因此獲得史無(wú)前例的發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增加社會(huì)就業(yè)2000余人，間接的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益約5億元。項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著。本項(xiàng)目總投資：66000萬(wàn)元資金來(lái)源：企業(yè)自籌15000萬(wàn)元，%；銀行貸款20000萬(wàn)元，%；募集資金31000萬(wàn)元，%本項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建成淮北地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、辦公、商業(yè)等綜合物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、配套較先進(jìn)、門(mén)類(lèi)最齊全的中高檔商住小區(qū)。用電負(fù)荷為14000kWA，增設(shè) 500kVA施工變壓器二臺(tái)，滿(mǎn)足施工高峰用電。（4） 容積率：。地上建筑面積257730平方米。安徽淮北華辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司淮北04號(hào)地塊可行性研究報(bào)告二OO八年一月57 / 59總 說(shuō) 明 項(xiàng)目名稱(chēng)淮北04號(hào)地塊 項(xiàng)目建設(shè)單位及法人項(xiàng)目實(shí)施單位：淮北華辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)：陳溪連總經(jīng)理：蔡豐勇淮北市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于開(kāi)發(fā)區(qū)兩條主干道的交界(南黎路與相山路南側(cè))，緊臨淮北市地稅局辦事中心, 由于地處開(kāi)發(fā)新區(qū),目前只有一條公交線路能到達(dá),一些基本生活配套暫時(shí)還需依托城市中心的配套。（2） 整個(gè)小區(qū)主要包括小高層公寓、高層公寓、商業(yè)辦公等多類(lèi)物業(yè)，方案前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，部分相關(guān)數(shù)據(jù)暫不確定。（5） 綠化率：35％。本項(xiàng)目建設(shè)期全年耗電量820萬(wàn)kWh。作為淮北地區(qū)未來(lái)居住中心，淮北04號(hào)地塊開(kāi)發(fā)可輻射至烈山、濉溪、等半徑5公里的范圍。本項(xiàng)目建設(shè)完成后，根據(jù)預(yù)測(cè)主要經(jīng)濟(jì)效益如下：房產(chǎn)銷(xiāo)售收入：利潤(rùn)總額：利潤(rùn)：投資利潤(rùn)率：投資利稅率：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：本項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建成淮北地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、辦公、商業(yè)等綜合物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、配套較先進(jìn)、門(mén)類(lèi)最齊全的中高檔商住小區(qū)。項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著。房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)外已毫無(wú)疑問(wèn)屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，并誕生了最為激動(dòng)人心的財(cái)富傳奇。2007[4]地塊開(kāi)發(fā)作為淮北房產(chǎn)規(guī)劃中重要內(nèi)容，對(duì)于實(shí)現(xiàn)淮北區(qū)域總體規(guī)劃具有十分重要的意義。老城區(qū)到了三馬路基本上就已經(jīng)是勢(shì)力范圍的邊緣了，新城市的建設(shè)由于規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)肯定具有更強(qiáng)的輻射能力。 （2）符合城市競(jìng)爭(zhēng)和人們對(duì)居住品質(zhì)的需要：從國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展大背景來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史階段，城市競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了“以生活品質(zhì)論輸贏”的時(shí)代，換句話(huà)說(shuō)，決定城市間資本流、信息流、物質(zhì)流和人才流等流向的除了地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外，城市的生活品質(zhì)是至關(guān)重要的，它已經(jīng)成為城市競(jìng)爭(zhēng)的最重要資本之一。（3）符合企業(yè)自身發(fā)展的需要：本項(xiàng)目實(shí)施單位淮北華辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是浙江蓬程建設(shè)有限公司和浙江方正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合成立的子公司，公司依托母公司在杭州、義烏等一線城市的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以敏銳的眼光和卓越的膽識(shí)，決定投資淮北04號(hào)地塊開(kāi)發(fā)。全省東西寬約450公里，南北長(zhǎng)約570公 里?；幢笔惺菄?guó)家和安徽省重要的糧、棉、畜禽、蠶桑等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，而且周邊礦產(chǎn)豐富、品種繁多，其中以煤為最，總儲(chǔ)量270億噸，工業(yè)儲(chǔ)量80億噸。年產(chǎn)原煤3000萬(wàn)噸左右，已居全國(guó)第四位，還有許町、渦北、界溝、臥龍等大型礦井正在建設(shè)；電力裝機(jī)容量已近200萬(wàn)千瓦，一電廠8機(jī)、二電廠二期及平山電廠、馬橋電廠即將開(kāi)工，“華東動(dòng)力之鄉(xiāng)”將更加名副其實(shí)；口子酒年產(chǎn)已達(dá)3萬(wàn)噸以上，連續(xù)榮獲部?jī)?yōu)、國(guó)優(yōu)和國(guó)際金獎(jiǎng)；紡織工業(yè)綜合配套，生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益連續(xù)10年居安徽省同行業(yè)首位；電子箔材、生物制藥、精細(xì)化工、新型建材等也在加速長(zhǎng)大變強(qiáng)。在2006年的政府工作報(bào)告中，淮北市今年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10%以上，財(cái)政總收入增長(zhǎng)10%以上，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)11%，外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)10%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)6%。 總GDP億元人均GDP（元）馬鞍山33800 淮南市13500 宣城市10500 巢湖市7602 阜陽(yáng)市4113．3 項(xiàng)目交通條件和周邊市政配套及公用設(shè)施情況該項(xiàng)目位于淮北市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于開(kāi)發(fā)區(qū)兩條主干道的交界(南黎路與相山路南側(cè))，緊臨淮北市地稅局辦事中心, 由于地處開(kāi)發(fā)新區(qū),目前只有一條公交線路能到達(dá),一些基本生活配套暫時(shí)還需依托城市中心的配套。工資水平的提高使居住在礦區(qū)城鎮(zhèn)的煤炭企業(yè)職工逐步具備了在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅商品房的能力，在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅商品房的愿望逐漸釋放為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，大量居住在礦區(qū)城鎮(zhèn)的煤炭企業(yè)職工紛紛在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，使市區(qū)住宅商品房需求呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的狀態(tài)。3）、2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在改變這個(gè)城市的同時(shí)，開(kāi)發(fā)水平低、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等問(wèn)題隨之而來(lái)。房?jī)r(jià)也因此而提升，市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價(jià)格分別為1950元/平方米、1500元/平方米；最高價(jià)格分別為3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年幾乎增加了一倍，居安徽全省的前列，這反映出淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，也反映了市區(qū)公用設(shè)施建設(shè)逐步完善使擁有市區(qū)住宅的實(shí)際凈收益增加。對(duì)于淮北市場(chǎng)來(lái)講，外來(lái)人口增加等因素，是淮北市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的保證。人們的選擇因素主要以?xún)r(jià)格及地域概念為主。淮北的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)量不大，一般以一些大型小區(qū)周邊及小區(qū)內(nèi)部的商鋪為主。開(kāi)發(fā)商對(duì)此非常重視，具體表現(xiàn)在：①、制作精美的樓書(shū)，大量的廣告投放宣傳，如：路牌、公交車(chē)、報(bào)紙、電視等手段；②、售樓部裝修較有特色，有些樓盤(pán)具有典型性和代表性，給客戶(hù)以耳目新感覺(jué)；③、比較專(zhuān)業(yè)的售樓人員及熱情的銷(xiāo)售接待。而160170平米的三房，精裝修的高端住宅，則是礦區(qū)中高層管理人員、公務(wù)員的主力消費(fèi)市場(chǎng)。8）、受淮北城市性質(zhì)影響，淮北房地產(chǎn)的需求主體是以中低檔為主的自住房，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)很敏感，進(jìn)一步限制了炒房族。會(huì)所、幼兒園、城市廣場(chǎng)、商鋪的配置可以滿(mǎn)足基本生活的需求；有5萬(wàn)方商業(yè)作為小區(qū)的功能延伸，能提升樓盤(pán)整體檔次。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)群雄爭(zhēng)霸，周邊在銷(xiāo)項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)力。市政府位于相山新區(qū)內(nèi)，本區(qū)塊是未來(lái)淮北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，必將吸引大量居住人口，本案升值潛力大；淮北市民的消費(fèi)觀念日趨更新，可支配收入快速增長(zhǎng)，潛在需求加大；本區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售都已過(guò)半，并持續(xù)熱銷(xiāo)。表 51 物料供應(yīng)表序號(hào)原材料名稱(chēng)單 位年耗量產(chǎn) 地1鋼材噸5700市場(chǎng)供應(yīng)2商品混凝土m328750市場(chǎng)供應(yīng)3水泥噸18000市場(chǎng)供應(yīng)4裝飾材料噸28000市場(chǎng)供應(yīng)5室內(nèi)器具和設(shè)備噸80000市場(chǎng)供應(yīng)6其它材料噸20000市場(chǎng)供應(yīng) 本項(xiàng)目所需原輔材料市場(chǎng)供應(yīng)充足，企業(yè)已有供應(yīng)渠道。 供水本項(xiàng)目建設(shè)工地年用水量20萬(wàn)m3，由淮北市自來(lái)水公司供應(yīng)，從市政自來(lái)水管網(wǎng)引入，供水不成問(wèn)題。另外，淮北市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處于高速發(fā)展的成長(zhǎng)階段，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性和靈活性，是這一項(xiàng)目的一個(gè)要點(diǎn)。 (2) 室內(nèi)器具和設(shè)備選型以先進(jìn)、高效、實(shí)用、節(jié)能、可靠為原則，本著“以人為本”的基本方針，盡可能在保證產(chǎn)品質(zhì)量和“人性化”的前提下減少投資、降低成本。(5) 考慮公用各系統(tǒng)的配套，實(shí)現(xiàn)智能化管理。總體形成高低錯(cuò)落、層次豐富的群體面貌。B．入戶(hù)道路：~3米，保證車(chē)輛進(jìn)出車(chē)庫(kù)。由于本案停車(chē)洎位率為 ≥60%，停車(chē)位是小區(qū)設(shè)施中最能體現(xiàn)居住區(qū)能否適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的配套條件。(2)半地下停車(chē)庫(kù)停車(chē)——在部分住宅組團(tuán)中設(shè)置了半地下停車(chē)庫(kù)停車(chē)，解決停車(chē)問(wèn)題的同時(shí)創(chuàng)造了完全人行的多視角、立體的景觀庭院。商業(yè)辦公區(qū)塊東面設(shè)計(jì)了大型商業(yè)廣場(chǎng)，可設(shè)置部分臨時(shí)停車(chē)位來(lái)解決臨時(shí)停車(chē)問(wèn)題。南北景觀的主軸線是由小區(qū)南黎路主入口進(jìn)入，直線貫穿住宅區(qū)中心景觀帶形成的。景觀規(guī)劃遵循的幾個(gè)原則：（1）均好性規(guī)劃原則變單純的景觀綠地為融綠于生活之中的綠地規(guī)劃，充分發(fā)揮環(huán)境對(duì)住戶(hù)品性、人格的熏陶作用。與組團(tuán)庭院空間相融的點(diǎn)——象觸角般滲入各組團(tuán)庭院空間節(jié)點(diǎn)的綠，創(chuàng)造了組團(tuán)庭院空間氣氛和環(huán)境標(biāo)識(shí)性。小區(qū)內(nèi)部通過(guò)環(huán)形主干道交通有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)整體，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)通過(guò)公共特色街道、休閑廣場(chǎng)形成整體，使整個(gè)地塊集合成集散協(xié)調(diào)、錯(cuò)落有致的整體這一空間結(jié)構(gòu)方式。居住建筑環(huán)境的空間層次，是住宅內(nèi)在品質(zhì)高低的一個(gè)重要指標(biāo)。其中每一個(gè)鄰里單位，都以其所擁有的一條帶狀步行綠帶為表證。每個(gè)單元均設(shè)有小型門(mén)廳，用于室內(nèi)和室外的分界，也是等候、收取信報(bào)、發(fā)放通知的場(chǎng)所。本案通過(guò)合理分析場(chǎng)地條件，又根據(jù)消費(fèi)能力的不同，文化品位的不同，生活質(zhì)量要求的不同等等，本項(xiàng)目從為相應(yīng)的居住人群提供與之生活習(xí)慣與生活要求相適應(yīng)的物業(yè)出發(fā)，在總體布局的基礎(chǔ)上對(duì)整個(gè)社區(qū)進(jìn)行功能性區(qū)分，形成五大功能組團(tuán)：城市廣場(chǎng)區(qū)、情景商業(yè)街區(qū)、高層住宅區(qū)、濱河廣場(chǎng)區(qū)。另外，中心區(qū)內(nèi)街道、廣場(chǎng)，設(shè)有休閑性的咖啡茶座，用作區(qū)內(nèi)服務(wù)。我們按照產(chǎn)品定位和任務(wù)書(shū)要求，小高層、高層住宅設(shè)計(jì)了九種面積標(biāo)準(zhǔn)的戶(hù)型。 （1）建筑物設(shè)計(jì)使用年限為 50年；（2）建筑物結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)；（3）建筑物設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ，一組， 建筑物抗震設(shè)防重要性類(lèi)別為丙類(lèi)。l、鋼材：梁柱主筋，外墻、剪力墻主筋采用HRB335，箍筋及一般樓板主筋采用HPB235。消防支路結(jié)合宅前路布置，由于宅前路主要是盡端路，因此，在相向盡端回車(chē)場(chǎng)之間，設(shè)硬質(zhì)路基，其上鋪種淺層草皮，做為消防支路通道。 環(huán)境設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)階段，著重考慮下述三方面的問(wèn)題：1) 環(huán)境：保護(hù)居民飲用水地下水質(zhì)不受污染是本小區(qū)環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)。所有臨街周邊，均種植高大喬木，以起到降噪作用。對(duì)住宅居室內(nèi)電梯井道墻進(jìn)行隔聲處理。 給排水方案《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152003；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GR5004595（2005版）；《汽車(chē)庫(kù)、 修車(chē)庫(kù)、 停