【正文】 組織本項目的建設(shè)單位已成立了項目公司，并組建了項目領(lǐng)導(dǎo)班子，在公司主要領(lǐng)導(dǎo)的親自參與下，具體負(fù)責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施。項目組織機構(gòu)設(shè)置如下：項目負(fù)責(zé)人銷售策劃部辦公室工程部前期部財務(wù)部材料組基建組設(shè)備組 勞動定員本項目勞動總定員800人，人員組成詳見下表91：表91 項目勞動總定員組成序 號定 員 職 能人 數(shù)占總?cè)藛T比率（%）1管理人員402保安人員1003公用設(shè)施人員1604施工人員500合 計800 人員培訓(xùn)房地產(chǎn)建設(shè)項目具有管理難度較大，工期長、跨專業(yè)、變化因素很多、溝通范圍廣（需要對企業(yè)內(nèi)部不同專業(yè)人員和外部不同的供應(yīng)商等進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)）的特點。項目相關(guān)人員管理意識不足和工作方法的差距導(dǎo)致項目時間拖延、團(tuán)隊協(xié)作性差，職責(zé)不清；成本超出預(yù)算、質(zhì)量問題突出等問題屢見不鮮。只有加強工程項目的計劃、執(zhí)行、控制的系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理才能使企業(yè)提高項目的成功率，節(jié)約成本，同時提高企業(yè)的競爭力。因此加強項目人員，特別是管理人員的培訓(xùn)尤為重要。通過項目人員對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與管理所有相關(guān)知識的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，全面擴充、深化，使項目人員掌握先進(jìn)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理的理論和管理思想，總結(jié)實踐經(jīng)驗，使項目人員構(gòu)建符合產(chǎn)業(yè)自身實際的科學(xué)管理模式，提升經(jīng)營能力和管理能力，成為房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域復(fù)合性高級管理人才。：項目經(jīng)理、工程部、設(shè)計、采購、市場、合同管理、預(yù)算、土建工程師等工作人員。針對房地產(chǎn)項目管理的一些問題和對項目的控制要求，采用項目管理方法與項目管理應(yīng)用實踐相結(jié)合的方法，進(jìn)行有效的預(yù)測、計劃、決策、組織、協(xié)調(diào)、預(yù)算等項目管理的培訓(xùn)，加強企業(yè)規(guī)范項目管理流程，使項目人員在項目整體安排、進(jìn)度控制、質(zhì)量、費用等方面的管理得到提高。通過培訓(xùn)應(yīng)獲得下列收益：提高項目工作負(fù)責(zé)人應(yīng)用項目管理的自覺性；掌握項目管理的管理框架和思路。 學(xué)會合理編制系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目計劃或項目局部工作計劃，清晰、完備、準(zhǔn)確地界定自己的工作范圍，學(xué)會使用項目工作分解WBS。 優(yōu)化工作安排，找出執(zhí)行過程的關(guān)鍵路徑，合理分配工作各成員的職責(zé)。 學(xué)會使用項目費用管理，建立項目質(zhì)量記錄、項目的溝通機制和里程碑管理等內(nèi)容。 項目執(zhí)行過程中動態(tài)掌握項目的進(jìn)度、費用實施情況，設(shè)置關(guān)鍵控制點、了解/檢查、分析項目現(xiàn)狀和存在的問題。掌握項目控制預(yù)警方法，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決；對項目變更進(jìn)行快速應(yīng)對調(diào)整。 通過明確的資源分派計劃，加強項目團(tuán)隊的溝通協(xié)作，使設(shè)計、施工、采購等專業(yè)人員圍繞項目合理安排進(jìn)程，加強任務(wù)交*節(jié)點的控制。 優(yōu)化工作流程，形成企業(yè)工作管理模版，積累項目管理經(jīng)驗。8 項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)期2007年8月～2011年12月。為了加快項目建設(shè)進(jìn)度，各項工作可以交叉進(jìn)行，具體實施進(jìn)度詳見表 101。表 101 實施進(jìn)度計劃表序號項目內(nèi)容2007年2008年2009年20010年2011年9101112246810122468101224681012246810121項目前期工作2可行性研究3人員培訓(xùn)4土建施工二期工程三期工程內(nèi)部景觀5內(nèi)部裝飾和安裝6工程自驗7竣工驗收11 投資估算和資金籌措房產(chǎn)項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量的資金，在項目的前期階段，為了對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。投資估算的范圍包括土地成本、建造成本、管理費、開發(fā)費用、相關(guān)稅費等項目全部成本和費用投入。本項目的投資估算如下：土地費用：12200萬元土地契稅（土地費用4%）：488萬元合計：12688萬元前期配套和設(shè)計：309620㎡200元/㎡=建安費：①商業(yè)寫字樓建安21570㎡1800元/㎡=②高層住宅建安236740㎡1300元/㎡=③地下面積建安51310㎡2350元/㎡=綠化及附屬工程：40437㎡500元/㎡=合計：營銷費：管理費：不可預(yù)見費：財務(wù)費：2400萬元合計：營業(yè)稅：土地增值稅：1030萬元其他稅費：494萬元合計：項目總投資 = 土地成本+前期費用+建造成本+開發(fā)費用+相關(guān)稅費 = （12688++++）萬元 = 項目總投資測算詳見表111。12 項目效益分析 本項目中大九里德二三期地塊開發(fā)，項目建成后總建筑面積：208900㎡，其中：聯(lián)體別墅68200㎡，高層住宅96200㎡，地下面積44500㎡。對外銷售是本項目主要收入來源。（1）價格確定：①參考目前周邊聯(lián)排別墅樓盤物價審批的基準(zhǔn)房價，銷售總體平均價格10000元/㎡；②參考目前周邊高層樓盤物價審批的基準(zhǔn)房價，銷售總體平均價格7900元/㎡。③參考目前周邊地下物價審批的基準(zhǔn)房價，銷售總體平均價格4200元/㎡。按照上述市場參考價格，通過各種指標(biāo)的對比，得出本項目房產(chǎn)的售價。（2）銷售收入：根據(jù)市場比擬法，得出本項目房產(chǎn)銷售收入，詳見表121：表121 中大九里德二三期銷售收入測算房產(chǎn)名稱建筑面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）聯(lián)體別墅6820010000 68200高層住宅962007900 75998地下445004200 18690合計208900162888（3）各年銷售收入：，第一個半年無銷售收入，第二年預(yù)售20%，第三年預(yù)售50%，第四年預(yù)售30%。各年銷售收入詳見表122。表122 各年銷售收入 單位：萬元序號 年份項目合 計1234銷售收入負(fù)荷（%）10002050301高層住宅6820001364034100204602商鋪7599801520037999227993地下186900373893455607合計1628880325788144448866土地成本：31786萬元建造成本：54769萬元開發(fā)費用：29126萬元合計：115681萬元營業(yè)稅：稅率為5%。162888萬元5%=8144萬元；附加稅：附加稅包括城建、教育、水利、印花等附加稅。稅率為營業(yè)稅的11%。8144萬元11%=896萬元。土地增值稅：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為60%。本項目土地增值稅為1871萬元。以上各項稅金之和為：（8144 + 896 + 1871）萬元 = 10911萬元。（1）利潤計算方法： 利潤分利潤總額、稅后利潤、應(yīng)付利潤三種。 利潤總額=銷售收入—成本費用—銷售稅金及附加 稅后利潤=利潤總額—所得稅 （2）所得稅項目所得稅適用稅率為25%。 本項目的損益和利潤估算詳見表123。由表123可知，本項目銷售收入、總成本費用、稅金、利潤情況如下：銷售收入 162888萬元 總成本費用 115681萬元 利潤總額 27458萬元 稅金及附加 10911萬元所得稅 6902萬元稅后利潤 20556萬元本項目的全部投資現(xiàn)金流量計算詳見表124。由表125是由表124計算得到的現(xiàn)金流量評價指標(biāo)。表 125 現(xiàn)金流量評價指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位計算值備注1靜態(tài)投資回收期年所得稅前所得稅后2動態(tài) (i=12%)投資回收期年所得稅前所得稅后3累計凈現(xiàn)金流量萬元2754820556所得稅前所得稅后4財務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)萬元65125989所得稅前所得稅后5全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前所得稅后銀行貸款償還資金來源：銷售收入稅金及附加所得稅公積金、公益金。詳見表126。通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財務(wù)分析，得出本項目：總投資：135430萬元；銷售收入：162888萬元；稅金及附加：10911萬元；利潤總額：27458萬元；凈利潤：20556萬元；靜態(tài)投資回收期； （稅后含建設(shè)期）；動態(tài)（i=12%）投資回收期； （稅后含建設(shè)期）；銀行貸款償還期：；投資利潤率：%；投資利稅率：%；財務(wù)內(nèi)部收益率：%（稅后）。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強，安全可靠，項目是可行的。 表123 損 益 表 單位：萬元序號項 目合計年 份123456789101銷售收入16288803257881444488662銷售稅金及附加1091102182545632733總成本費用124519500003000025000195194利潤總額274585000039650988260745所得稅690200417127316稅后利潤205565000039646817233437盈余公積金701600468223348公益金350800234111679應(yīng)付利潤10032500003963979419842