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某房地產(chǎn)開發(fā)公司地塊開發(fā)可行性研究報告-資料下載頁

2025-04-25 04:53本頁面
  

【正文】 組織本項目的建設(shè)單位已成立了項目公司,并組建了項目領(lǐng)導(dǎo)班子,在公司主要領(lǐng)導(dǎo)的親自參與下,具體負(fù)責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施。項目組織機構(gòu)設(shè)置如下:項目負(fù)責(zé)人銷售策劃部辦公室工程部前期部財務(wù)部材料組基建組設(shè)備組 勞動定員本項目勞動總定員800人,人員組成詳見下表91:表91 項目勞動總定員組成序 號定 員 職 能人 數(shù)占總?cè)藛T比率(%)1管理人員402保安人員1003公用設(shè)施人員1604施工人員500合 計800 人員培訓(xùn)房地產(chǎn)建設(shè)項目具有管理難度較大,工期長、跨專業(yè)、變化因素很多、溝通范圍廣(需要對企業(yè)內(nèi)部不同專業(yè)人員和外部不同的供應(yīng)商等進(jìn)行良好的協(xié)調(diào))的特點。項目相關(guān)人員管理意識不足和工作方法的差距導(dǎo)致項目時間拖延、團(tuán)隊協(xié)作性差,職責(zé)不清;成本超出預(yù)算、質(zhì)量問題突出等問題屢見不鮮。只有加強工程項目的計劃、執(zhí)行、控制的系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理才能使企業(yè)提高項目的成功率,節(jié)約成本,同時提高企業(yè)的競爭力。因此加強項目人員,特別是管理人員的培訓(xùn)尤為重要。通過項目人員對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與管理所有相關(guān)知識的系統(tǒng)學(xué)習(xí),全面擴充、深化,使項目人員掌握先進(jìn)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理的理論和管理思想,總結(jié)實踐經(jīng)驗,使項目人員構(gòu)建符合產(chǎn)業(yè)自身實際的科學(xué)管理模式,提升經(jīng)營能力和管理能力,成為房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域復(fù)合性高級管理人才。:項目經(jīng)理、工程部、設(shè)計、采購、市場、合同管理、預(yù)算、土建工程師等工作人員。針對房地產(chǎn)項目管理的一些問題和對項目的控制要求,采用項目管理方法與項目管理應(yīng)用實踐相結(jié)合的方法,進(jìn)行有效的預(yù)測、計劃、決策、組織、協(xié)調(diào)、預(yù)算等項目管理的培訓(xùn),加強企業(yè)規(guī)范項目管理流程,使項目人員在項目整體安排、進(jìn)度控制、質(zhì)量、費用等方面的管理得到提高。通過培訓(xùn)應(yīng)獲得下列收益:提高項目工作負(fù)責(zé)人應(yīng)用項目管理的自覺性;掌握項目管理的管理框架和思路。 學(xué)會合理編制系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目計劃或項目局部工作計劃,清晰、完備、準(zhǔn)確地界定自己的工作范圍,學(xué)會使用項目工作分解WBS。 優(yōu)化工作安排,找出執(zhí)行過程的關(guān)鍵路徑,合理分配工作各成員的職責(zé)。 學(xué)會使用項目費用管理,建立項目質(zhì)量記錄、項目的溝通機制和里程碑管理等內(nèi)容。 項目執(zhí)行過程中動態(tài)掌握項目的進(jìn)度、費用實施情況,設(shè)置關(guān)鍵控制點、了解/檢查、分析項目現(xiàn)狀和存在的問題。掌握項目控制預(yù)警方法,及時發(fā)現(xiàn)問題并解決;對項目變更進(jìn)行快速應(yīng)對調(diào)整。 通過明確的資源分派計劃,加強項目團(tuán)隊的溝通協(xié)作,使設(shè)計、施工、采購等專業(yè)人員圍繞項目合理安排進(jìn)程,加強任務(wù)交*節(jié)點的控制。 優(yōu)化工作流程,形成企業(yè)工作管理模版,積累項目管理經(jīng)驗。8 項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)期2007年8月~2011年12月。為了加快項目建設(shè)進(jìn)度,各項工作可以交叉進(jìn)行,具體實施進(jìn)度詳見表 101。表 101 實施進(jìn)度計劃表序號項目內(nèi)容2007年2008年2009年20010年2011年9101112246810122468101224681012246810121項目前期工作2可行性研究3人員培訓(xùn)4土建施工二期工程三期工程內(nèi)部景觀5內(nèi)部裝飾和安裝6工程自驗7竣工驗收11 投資估算和資金籌措房產(chǎn)項目從可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量的資金,在項目的前期階段,為了對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并作出投資決策,必須對項目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。投資估算的范圍包括土地成本、建造成本、管理費、開發(fā)費用、相關(guān)稅費等項目全部成本和費用投入。本項目的投資估算如下:土地費用:12200萬元土地契稅(土地費用4%):488萬元合計:12688萬元前期配套和設(shè)計:309620㎡200元/㎡=建安費:①商業(yè)寫字樓建安21570㎡1800元/㎡=②高層住宅建安236740㎡1300元/㎡=③地下面積建安51310㎡2350元/㎡=綠化及附屬工程:40437㎡500元/㎡=合計:營銷費:管理費:不可預(yù)見費:財務(wù)費:2400萬元合計:營業(yè)稅:土地增值稅:1030萬元其他稅費:494萬元合計:項目總投資 = 土地成本+前期費用+建造成本+開發(fā)費用+相關(guān)稅費 = (12688++++)萬元 = 項目總投資測算詳見表111。12 項目效益分析 本項目中大九里德二三期地塊開發(fā),項目建成后總建筑面積:208900㎡,其中:聯(lián)體別墅68200㎡,高層住宅96200㎡,地下面積44500㎡。對外銷售是本項目主要收入來源。(1)價格確定:①參考目前周邊聯(lián)排別墅樓盤物價審批的基準(zhǔn)房價,銷售總體平均價格10000元/㎡;②參考目前周邊高層樓盤物價審批的基準(zhǔn)房價,銷售總體平均價格7900元/㎡。③參考目前周邊地下物價審批的基準(zhǔn)房價,銷售總體平均價格4200元/㎡。按照上述市場參考價格,通過各種指標(biāo)的對比,得出本項目房產(chǎn)的售價。(2)銷售收入:根據(jù)市場比擬法,得出本項目房產(chǎn)銷售收入,詳見表121:表121 中大九里德二三期銷售收入測算房產(chǎn)名稱建筑面積(㎡)單價(元/㎡)總價(萬元)聯(lián)體別墅6820010000 68200高層住宅962007900 75998地下445004200 18690合計208900162888(3)各年銷售收入:,第一個半年無銷售收入,第二年預(yù)售20%,第三年預(yù)售50%,第四年預(yù)售30%。各年銷售收入詳見表122。表122 各年銷售收入 單位:萬元序號 年份項目合 計1234銷售收入負(fù)荷(%)10002050301高層住宅6820001364034100204602商鋪7599801520037999227993地下186900373893455607合計1628880325788144448866土地成本:31786萬元建造成本:54769萬元開發(fā)費用:29126萬元合計:115681萬元營業(yè)稅:稅率為5%。162888萬元5%=8144萬元;附加稅:附加稅包括城建、教育、水利、印花等附加稅。稅率為營業(yè)稅的11%。8144萬元11%=896萬元。土地增值稅:土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%。本項目土地增值稅為1871萬元。以上各項稅金之和為:(8144 + 896 + 1871)萬元 = 10911萬元。(1)利潤計算方法: 利潤分利潤總額、稅后利潤、應(yīng)付利潤三種。 利潤總額=銷售收入—成本費用—銷售稅金及附加 稅后利潤=利潤總額—所得稅 (2)所得稅項目所得稅適用稅率為25%。 本項目的損益和利潤估算詳見表123。由表123可知,本項目銷售收入、總成本費用、稅金、利潤情況如下:銷售收入 162888萬元 總成本費用 115681萬元 利潤總額 27458萬元 稅金及附加 10911萬元所得稅 6902萬元稅后利潤 20556萬元本項目的全部投資現(xiàn)金流量計算詳見表124。由表125是由表124計算得到的現(xiàn)金流量評價指標(biāo)。表 125 現(xiàn)金流量評價指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位計算值備注1靜態(tài)投資回收期年所得稅前所得稅后2動態(tài) (i=12%)投資回收期年所得稅前所得稅后3累計凈現(xiàn)金流量萬元2754820556所得稅前所得稅后4財務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)萬元65125989所得稅前所得稅后5全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前所得稅后銀行貸款償還資金來源:銷售收入稅金及附加所得稅公積金、公益金。詳見表126。通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財務(wù)分析,得出本項目:總投資:135430萬元;銷售收入:162888萬元;稅金及附加:10911萬元;利潤總額:27458萬元;凈利潤:20556萬元;靜態(tài)投資回收期; (稅后含建設(shè)期);動態(tài)(i=12%)投資回收期; (稅后含建設(shè)期);銀行貸款償還期:;投資利潤率:%;投資利稅率:%;財務(wù)內(nèi)部收益率:%(稅后)。以上各項數(shù)據(jù)表明,本項目經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)狀況較好,抗風(fēng)險能力較強,安全可靠,項目是可行的。 表123 損 益 表 單位:萬元序號項 目合計年 份123456789101銷售收入16288803257881444488662銷售稅金及附加1091102182545632733總成本費用124519500003000025000195194利潤總額274585000039650988260745所得稅690200417127316稅后利潤205565000039646817233437盈余公積金701600468223348公益金350800234111679應(yīng)付利潤10032500003963979419842
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