【正文】 組織本項(xiàng)目的建設(shè)單位已成立了項(xiàng)目公司，并組建了項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子，在公司主要領(lǐng)導(dǎo)的親自參與下，具體負(fù)責(zé)和領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人銷(xiāo)售策劃部辦公室工程部前期部財(cái)務(wù)部材料組基建組設(shè)備組 勞動(dòng)定員本項(xiàng)目勞動(dòng)總定員800人，人員組成詳見(jiàn)下表91：表91 項(xiàng)目勞動(dòng)總定員組成序 號(hào)定 員 職 能人 數(shù)占總?cè)藛T比率（%）1管理人員402保安人員1003公用設(shè)施人員1604施工人員500合 計(jì)800 人員培訓(xùn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目具有管理難度較大，工期長(zhǎng)、跨專業(yè)、變化因素很多、溝通范圍廣（需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同專業(yè)人員和外部不同的供應(yīng)商等進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)）的特點(diǎn)。項(xiàng)目相關(guān)人員管理意識(shí)不足和工作方法的差距導(dǎo)致項(xiàng)目時(shí)間拖延、團(tuán)隊(duì)協(xié)作性差，職責(zé)不清；成本超出預(yù)算、質(zhì)量問(wèn)題突出等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。只有加強(qiáng)工程項(xiàng)目的計(jì)劃、執(zhí)行、控制的系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理才能使企業(yè)提高項(xiàng)目的成功率，節(jié)約成本，同時(shí)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此加強(qiáng)項(xiàng)目人員，特別是管理人員的培訓(xùn)尤為重要。通過(guò)項(xiàng)目人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理所有相關(guān)知識(shí)的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，全面擴(kuò)充、深化，使項(xiàng)目人員掌握先進(jìn)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的理論和管理思想，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使項(xiàng)目人員構(gòu)建符合產(chǎn)業(yè)自身實(shí)際的科學(xué)管理模式，提升經(jīng)營(yíng)能力和管理能力，成為房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域復(fù)合性高級(jí)管理人才。：項(xiàng)目經(jīng)理、工程部、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、市場(chǎng)、合同管理、預(yù)算、土建工程師等工作人員。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一些問(wèn)題和對(duì)項(xiàng)目的控制要求，采用項(xiàng)目管理方法與項(xiàng)目管理應(yīng)用實(shí)踐相結(jié)合的方法，進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)、預(yù)算等項(xiàng)目管理的培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范項(xiàng)目管理流程，使項(xiàng)目人員在項(xiàng)目整體安排、進(jìn)度控制、質(zhì)量、費(fèi)用等方面的管理得到提高。通過(guò)培訓(xùn)應(yīng)獲得下列收益：提高項(xiàng)目工作負(fù)責(zé)人應(yīng)用項(xiàng)目管理的自覺(jué)性；掌握項(xiàng)目管理的管理框架和思路。 學(xué)會(huì)合理編制系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃或項(xiàng)目局部工作計(jì)劃，清晰、完備、準(zhǔn)確地界定自己的工作范圍，學(xué)會(huì)使用項(xiàng)目工作分解WBS。 優(yōu)化工作安排，找出執(zhí)行過(guò)程的關(guān)鍵路徑，合理分配工作各成員的職責(zé)。 學(xué)會(huì)使用項(xiàng)目費(fèi)用管理，建立項(xiàng)目質(zhì)量記錄、項(xiàng)目的溝通機(jī)制和里程碑管理等內(nèi)容。 項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中動(dòng)態(tài)掌握項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用實(shí)施情況，設(shè)置關(guān)鍵控制點(diǎn)、了解/檢查、分析項(xiàng)目現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。掌握項(xiàng)目控制預(yù)警方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決；對(duì)項(xiàng)目變更進(jìn)行快速應(yīng)對(duì)調(diào)整。 通過(guò)明確的資源分派計(jì)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的溝通協(xié)作，使設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)等專業(yè)人員圍繞項(xiàng)目合理安排進(jìn)程，加強(qiáng)任務(wù)交*節(jié)點(diǎn)的控制。 優(yōu)化工作流程，形成企業(yè)工作管理模版，積累項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期2007年8月～2011年12月。為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，各項(xiàng)工作可以交叉進(jìn)行，具體實(shí)施進(jìn)度詳見(jiàn)表 101。表 101 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容2007年2008年2009年20010年2011年9101112246810122468101224681012246810121項(xiàng)目前期工作2可行性研究3人員培訓(xùn)4土建施工二期工程三期工程內(nèi)部景觀5內(nèi)部裝飾和安裝6工程自驗(yàn)7竣工驗(yàn)收11 投資估算和資金籌措房產(chǎn)項(xiàng)目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量的資金，在項(xiàng)目的前期階段，為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。投資估算的范圍包括土地成本、建造成本、管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等項(xiàng)目全部成本和費(fèi)用投入。本項(xiàng)目的投資估算如下：土地費(fèi)用：12200萬(wàn)元土地契稅（土地費(fèi)用4%）：488萬(wàn)元合計(jì)：12688萬(wàn)元前期配套和設(shè)計(jì)：309620㎡200元/㎡=建安費(fèi)：①商業(yè)寫(xiě)字樓建安21570㎡1800元/㎡=②高層住宅建安236740㎡1300元/㎡=③地下面積建安51310㎡2350元/㎡=綠化及附屬工程：40437㎡500元/㎡=合計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)：管理費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：財(cái)務(wù)費(fèi)：2400萬(wàn)元合計(jì)：營(yíng)業(yè)稅：土地增值稅：1030萬(wàn)元其他稅費(fèi)：494萬(wàn)元合計(jì)：項(xiàng)目總投資 = 土地成本+前期費(fèi)用+建造成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi) = （12688++++）萬(wàn)元 = 項(xiàng)目總投資測(cè)算詳見(jiàn)表111。12 項(xiàng)目效益分析 本項(xiàng)目中大九里德二三期地塊開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建成后總建筑面積：208900㎡，其中：聯(lián)體別墅68200㎡，高層住宅96200㎡，地下面積44500㎡。對(duì)外銷(xiāo)售是本項(xiàng)目主要收入來(lái)源。（1）價(jià)格確定：①參考目前周邊聯(lián)排別墅樓盤(pán)物價(jià)審批的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售總體平均價(jià)格10000元/㎡；②參考目前周邊高層樓盤(pán)物價(jià)審批的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售總體平均價(jià)格7900元/㎡。③參考目前周邊地下物價(jià)審批的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售總體平均價(jià)格4200元/㎡。按照上述市場(chǎng)參考價(jià)格，通過(guò)各種指標(biāo)的對(duì)比，得出本項(xiàng)目房產(chǎn)的售價(jià)。（2）銷(xiāo)售收入：根據(jù)市場(chǎng)比擬法，得出本項(xiàng)目房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)表121：表121 中大九里德二三期銷(xiāo)售收入測(cè)算房產(chǎn)名稱建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）聯(lián)體別墅6820010000 68200高層住宅962007900 75998地下445004200 18690合計(jì)208900162888（3）各年銷(xiāo)售收入：，第一個(gè)半年無(wú)銷(xiāo)售收入，第二年預(yù)售20%，第三年預(yù)售50%，第四年預(yù)售30%。各年銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)表122。表122 各年銷(xiāo)售收入 單位：萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目合 計(jì)1234銷(xiāo)售收入負(fù)荷（%）10002050301高層住宅6820001364034100204602商鋪7599801520037999227993地下186900373893455607合計(jì)1628880325788144448866土地成本：31786萬(wàn)元建造成本：54769萬(wàn)元開(kāi)發(fā)費(fèi)用：29126萬(wàn)元合計(jì)：115681萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%。162888萬(wàn)元5%=8144萬(wàn)元；附加稅：附加稅包括城建、教育、水利、印花等附加稅。稅率為營(yíng)業(yè)稅的11%。8144萬(wàn)元11%=896萬(wàn)元。土地增值稅：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%。本項(xiàng)目土地增值稅為1871萬(wàn)元。以上各項(xiàng)稅金之和為：（8144 + 896 + 1871）萬(wàn)元 = 10911萬(wàn)元。（1）利潤(rùn)計(jì)算方法： 利潤(rùn)分利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、應(yīng)付利潤(rùn)三種。 利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入—成本費(fèi)用—銷(xiāo)售稅金及附加 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額—所得稅 （2）所得稅項(xiàng)目所得稅適用稅率為25%。 本項(xiàng)目的損益和利潤(rùn)估算詳見(jiàn)表123。由表123可知，本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、總成本費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)情況如下：銷(xiāo)售收入 162888萬(wàn)元 總成本費(fèi)用 115681萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 27458萬(wàn)元 稅金及附加 10911萬(wàn)元所得稅 6902萬(wàn)元稅后利潤(rùn) 20556萬(wàn)元本項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量計(jì)算詳見(jiàn)表124。由表125是由表124計(jì)算得到的現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)指標(biāo)。表 125 現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位計(jì)算值備注1靜態(tài)投資回收期年所得稅前所得稅后2動(dòng)態(tài) (i=12%)投資回收期年所得稅前所得稅后3累計(jì)凈現(xiàn)金流量萬(wàn)元2754820556所得稅前所得稅后4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)萬(wàn)元65125989所得稅前所得稅后5全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前所得稅后銀行貸款償還資金來(lái)源：銷(xiāo)售收入稅金及附加所得稅公積金、公益金。詳見(jiàn)表126。通過(guò)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目：總投資：135430萬(wàn)元；銷(xiāo)售收入：162888萬(wàn)元；稅金及附加：10911萬(wàn)元；利潤(rùn)總額：27458萬(wàn)元；凈利潤(rùn)：20556萬(wàn)元；靜態(tài)投資回收期； （稅后含建設(shè)期）；動(dòng)態(tài)（i=12%）投資回收期； （稅后含建設(shè)期）；銀行貸款償還期：；投資利潤(rùn)率：%；投資利稅率：%；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（稅后）。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。 表123 損 益 表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年 份123456789101銷(xiāo)售收入16288803257881444488662銷(xiāo)售稅金及附加1091102182545632733總成本費(fèi)用124519500003000025000195194利潤(rùn)總額274585000039650988260745所得稅690200417127316稅后利潤(rùn)205565000039646817233437盈余公積金701600468223348公益金350800234111679應(yīng)付利潤(rùn)10032500003963979419842