【導(dǎo)讀】工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段。頃作為**市第四工人文化宮選址。北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，“佳園里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)。展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座、郵局一個。萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。區(qū)對《**家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。除地價外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時承擔(dān)垃圾撤場。板結(jié)構(gòu)，斷面為：——3——。號線的有關(guān)內(nèi)容，參見附圖四。沽三號路上，可設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時，只允許車輛右轉(zhuǎn)進(jìn)出。規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)一座自來水服務(wù)站，占地2020平方米。給水干管和南倉道上規(guī)劃φ800給水干管提供。分別為φ300、φ400配水管。規(guī)劃排水采用雨污分流制。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編。雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，

　　

【正文】 主題：市重點 安居工程（西橫堤外居住區(qū)）首期工程開工。 ⑺在家園售樓處建立一個網(wǎng)站，同時將自己的信息登錄在網(wǎng)上，實現(xiàn)網(wǎng)上購房。 ⑻可以對社會演出活動進(jìn)行冠名及協(xié)辦，擴(kuò)大公司及北辰項目的知名度。 ⑼建議將北辰項目分組團(tuán)開盤，分別命名同時輔以廣告宣傳，這樣可以多次制造開盤轟動效應(yīng)。 六．財務(wù)收益分析 （暫缺） 七．工程進(jìn)度安排，資金投入計劃及資金籌措 1．工程進(jìn)度安排 方案 ⑴兩種工程建設(shè)方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實施。 若采用“先單體，后配套”的 建設(shè)方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設(shè)資金的籌措。 若采用“先配套，后單體”的建設(shè)方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設(shè)置，從而減少了售樓費用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因為從 2020 年 3 月 1 日開始實施的 “** 市新建住宅商品房 準(zhǔn)許使用管理辦法 ” 規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ① ①已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書； ② ②住宅商品房已經(jīng)竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告； ③ ③持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》； ④ ④具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明； ⑤ ⑤非經(jīng)營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。 ⑵建設(shè)周期 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 12個月考慮，小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 18 個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按 12 個月考慮，區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進(jìn)行。 鑒于總體規(guī)劃設(shè)計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團(tuán)中錯落組合布置的，因此總的施工周期應(yīng)該按不少于 18個月進(jìn)行安排。 如果《 **家園》居住小區(qū)工程不能在 2020年 5 月末以前全面開工建設(shè)，而安排在 2020年 6 月末開始全面開工建設(shè)，那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工，因此 18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準(zhǔn)許使用證將在 2020 年 4 月中旬獲得。 如果《 **家園》居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排 18 個月的建設(shè)周期。 2．資金的分階段投入計劃 ⑴工程前期費用的階段投入計劃 按照與北辰區(qū)政府及紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金及場區(qū)垃圾和雜土的清運、平整費的投入計劃見表九所示。 土地出讓金和場區(qū)平整費用投入計劃（萬元） 表九 項 目 99年 6月 00年 1月 00年 12月 01年 4月 01年 6月 紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理 1100 200 紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理 北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金 47 110 北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金 2020 青光農(nóng)場一分場土方平衡 95 5 土地復(fù)墾費 市政大配套費和貼費的資金投入計劃見表十 表十 項目 01年 5 月 大配套及貼 費 ⑵單體工程和區(qū)內(nèi)配套工程施工階段的資金投入計劃 ① ①按所有工程全面開工興建方案實施的資金投入計劃 預(yù)計 2020年 6 月初全面開工興建， 2020年 12月末交付使用。 其資金投入計劃見表十一所示。 全面開工興建方案的資金投入計劃（萬元） 表十一 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 2020 4000 4216 1100 小高層 及公建的工程款 800 800 800 800 800 2916 630 區(qū)內(nèi)配套及增容費 300 5000 3107 930 ② ②按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。 預(yù)計 2020年 6月初開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計 2020年 12月末一期工程交付使用。 預(yù)計 2020年 2月末開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計 2020年 8 月末二期工程交付使用。 一、二期工程的資金投入計劃見表十二、表十三所示 一期工程的資金投入計劃（萬元） 表十二 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 400 400 400 400 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費 200 3000 1500 二期工程的資金投入計劃（萬元） 表十三 項 目 03年 4月 03年 8月 03年12月 04年 5月 04年 8月 04年12月 05年 8月 多層住宅的工程進(jìn)度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 600 400 600 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費 2100 1607 930 ⑶銷售費用投入計劃 按預(yù)計的銷售費用總額 2050萬元，需求年度計劃見表十四所示 表十四 日期 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 用款額度 700萬元 350 400 300 300 3．資金籌措 《 **家 園》居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個渠道運作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷售及合作伙伴的投入。 期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計情況如下： 期房銷售預(yù)計從 2020 年 10 月末開始，總銷售周期預(yù)計到 2020年 6 月末結(jié)束。 預(yù)售期為 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 20%，多層住宅期房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅期房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 萬平方米 179。20%=6560 萬元 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。20%=2213 萬元 強(qiáng)銷期為 2020 年 1 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積為 35%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2100元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2200元 /平方米 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。35%=12054 萬元 2200元 /平方米 179。 萬平方米 179。35%=4058 萬元 促銷期為 2020 年 2 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 30%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2150元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2250元 /平方米 2150元 /平方米 179。 萬平方米 179。30%=1 0578萬元 2250元 /平方米 179。 萬平方米 179。30%=3557 萬元 清盤期為 2020 年 2 月 — 2020 年 6 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 15%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 萬平方米 179。15%=4920 萬元 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。15%=1660 萬元 售房收入預(yù)計總值匯總于表十五（不包括底商和公建的售房收入）。 表十五 時間 銷 8773萬元 16112萬元 14135萬元 6580萬元 售額 八．投資風(fēng)險分析及降低風(fēng)險影響的對策 1．國家政策及市場經(jīng)濟(jì)秩序的整頓 有關(guān)資料表示，“九五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動全市經(jīng)濟(jì)增長的重要因素；“十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。 為了使改革開放的工作取得更大的成績，為了使 國民經(jīng)濟(jì)更加順利地發(fā)展， 2020年 4 月國務(wù)院提出了 “ 大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，為加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境 ”的要求。 **市隨即也召開了 “ 全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議 ” ，并且明確提出了整頓建筑市場的工作重點和各項要求。 國家的發(fā)展計劃和政府的有關(guān)工作，為房地產(chǎn)業(yè)的健康蓬勃發(fā)展提供了一個廣闊的舞臺。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的其它行業(yè)一樣，同樣是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存或者叫做機(jī)遇與風(fēng)險并存。 從 2020年 1 月開始，建筑工程的竣工工程取消政府對質(zhì)量等級的核驗，改為竣工備案。工程竣工后由建設(shè)單位組織竣工驗收， 編制竣工驗收報告，向市、區(qū)（縣）兩級建設(shè)行政主管部門委托的備案機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案。 從 2020年 3月 1日開始，住宅商品房實行準(zhǔn)許使用制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。未取得準(zhǔn)許使用證的，不得交付使用。 所有這些規(guī)章制度和管理辦法的出臺，以及住房銷售合同的嚴(yán)肅性，無疑對 **市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和嚴(yán)格的要求，因此有理由相信，房地產(chǎn)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好地充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一個重要力量。 2．市場的競爭 全市范圍的存量現(xiàn)房，特別是丁字沽三號 路佳園里一帶的大量存量現(xiàn)房，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現(xiàn)。 佳園里地區(qū)的大量存量現(xiàn)房，鑒于興建年代的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)相對較低，從而造成地理環(huán)境、居住環(huán)境相對較差，售價也較低，又連鎖產(chǎn)生了人文環(huán)境相對較差，因此在《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和銷售宣傳上，要特別突出小區(qū)的良好的環(huán)境、智能化系統(tǒng)、合理的房型和套面積、高科技產(chǎn)品的應(yīng)用等等賣點。 3．立項的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn) 《 **家園》居住小區(qū)的開發(fā)定位于“二十一世紀(jì)的康居住宅”。這既適應(yīng)于時代的發(fā)展要求，又考慮了市場的需求趨勢。公司要采取得力的措施把這個思 路灌輸?shù)焦镜拿恳晃粏T工，特別是公司的高層人員要為這一思路的不斷充實完善而努力，從而形成一個好的規(guī)劃，好的施工圖和好的施工安排和實施。 4． 4． 資金籌措和施工隊伍的選擇 **市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法的出臺從一個側(cè)面保證了房屋銷售合同的嚴(yán)肅性。準(zhǔn)許使用制度事關(guān)每個開發(fā)企業(yè)，因此公司要要求各個部門認(rèn)真學(xué)習(xí)這一辦法。 資金的及時籌措是保證工程順利進(jìn)展的重要條件之一，短期內(nèi)資金的需求量較大，前期啟動和后期需求均較急切，這就給融資工作、營銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務(wù)。與此同時，總包分包隊伍的考察 和確定、構(gòu)配件生產(chǎn)商及材料供應(yīng)商的考察和確定、施工現(xiàn)場安全、質(zhì)量和進(jìn)度管理的進(jìn)一步加強(qiáng)、前期配套工作的到位、銷售人員專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和銷售環(huán)節(jié)和手法的提高、后勤工作的保障等各個環(huán)節(jié)均需要有一個不斷完善的過程。 5． 5． 管理水平 良好的產(chǎn)品質(zhì)量和真誠的服務(wù)，是每一個企業(yè)管理工作的出發(fā)點和歸宿，是企業(yè)取得社會效益目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的根由，在市場經(jīng)濟(jì)的法規(guī)逐步完善，市場競爭日益激烈的今天，以提高企業(yè)的管理水平來保證企業(yè)的形象和效益越發(fā)顯得重要，我燕宇置業(yè)有限公司在獲得 **市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)榮譽(yù)的大好局面下，仍然要 激勵全體員工努力進(jìn)取，不斷提高素質(zhì)水平，以期為社會、為公司作出更大的貢獻(xiàn)。 九．結(jié)論 《 **家園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，存在有風(fēng)險，但有利的因素較為突出，外部有國家和 **市仰仗和支持房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，成為大幅度地提高民眾的居住水平和改善生活環(huán)境的重要因素；我公司內(nèi)部有一個奮發(fā)圖強(qiáng)、團(tuán)結(jié)一致、努力工作的領(lǐng)導(dǎo)班子，再加上不斷充實完善的工程技術(shù)和工程管理隊伍和營銷隊伍的敬業(yè)精神，以及公司不斷完善和提高的管理水平，抓