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某商業(yè)小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

2024-12-05 23:19本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】 袂螃肂蒃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁節(jié)蟻袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅芄蒞螄羈羄薁蝕羈肆莃蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蕆蝿肅莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞腿肈薂薈螅膀莄蒄螄莃薀袂螃肂蒃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁節(jié)蟻袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅芄蒞螄羈羄薁蝕羈肆莃蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蕆蝿肅莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞腿肈薂薈螅膀莄蒄螄莃薀袂螃肂蒃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁節(jié)蟻袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅芄蒞螄羈羄薁蝕羈肆莃蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蕆蝿肅莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞腿肈薂薈螅膀莄蒄螄莃薀袂螃肂蒃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀

  

【正文】 。 本 小區(qū)定位為中檔樓盤,檔次不低于上述樓盤,考慮 ****未來(lái) 2— 3 年房屋價(jià) 格仍將保持一定幅度的增長(zhǎng),推測(cè)項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格應(yīng)在 1300 元/㎡ — 1700 元/㎡之間。 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2021 年下半年, ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn) 異常火爆,需兩旺的可喜局面,市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。 從不同區(qū)域來(lái)看: 東 南 部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā) 展方向,小區(qū)無(wú)論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀,致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好。 濱江御景 建設(shè)銷售基本完畢,正泰尚品新城 已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá) 95%,均價(jià)達(dá) 1500 元 /平方米, 東山 三期正全面建設(shè),所有房屋均已被預(yù)定, 中天 花園、 財(cái)富大廈正在炎熱的銷售之中 。目前 該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。 西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小,但由于城市東 拓 造成本區(qū) 住房 不是很受歡迎,但由于東部?jī)r(jià)格飛漲,與西部?jī)r(jià)格形成極大反差,故而銷售形勢(shì)很好。 北區(qū)由于是老城區(qū),總開發(fā)量不是很大,可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。 中心區(qū)可以出讓 的地塊越來(lái)越少,今年該區(qū)總供應(yīng)量 也 不大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況,主要是以下幾方面原因: 1 政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。 按照 政府 關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求, 東區(qū)為城市行政、教育中心 、商業(yè)和旅游功能區(qū) ,導(dǎo)致近幾年?yáng)|部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng),進(jìn)而又帶動(dòng)全 縣 的房地產(chǎn)價(jià)格上漲; 2 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示全 縣 總拆遷戶約 1000 戶,而按照新的 湖南 省拆遷政策,大量拆遷戶給予貨幣安置,這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng); 3 房地產(chǎn)開發(fā)水平和營(yíng)銷水平的提高。 近 年 來(lái)新建的 小區(qū),如: ****、正泰尚品 新城 等,在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫,較以前有了很大提高;再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好。 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與預(yù)測(cè) 根據(jù)目前 ****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,可以看出: 1****房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái) 23年內(nèi),價(jià)格依然會(huì)走高,但漲幅會(huì)趨緩;開發(fā)量還會(huì)增加,但市場(chǎng)前景依然看好; 2 中、低價(jià)位住宅在未來(lái)三年內(nèi)供不應(yīng)求; 3 從區(qū)域上來(lái)看,未來(lái)兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會(huì)增加,特別是 文化體育中心 建設(shè), 行政辦公 搬遷 ,神農(nóng)福地 開發(fā), 直接刺激了 新區(qū)商品房 的建設(shè)。 由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善, 環(huán)境優(yōu)雅,新區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年還將上漲;西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低,中低收入階層的客戶群體較多,未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。 隨著城市經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的發(fā)展,對(duì)老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)步伐的加快, 考慮到該地塊所處位置 ,將會(huì)形成以商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值很高的地塊,其銷售 價(jià)格的 前景令人樂觀。 6 市場(chǎng)推銷 推銷方式及措施 目標(biāo)客源預(yù)測(cè):城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征,本案客戶群大致有以下幾類: 1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源 ,有一定的經(jīng)濟(jì)收入, 年齡在 3045 歲之間,因工作地理位 置的原因,對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 2)中心客源 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈,同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值,具備購(gòu)房的能力,多為二次置業(yè)。 該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。同時(shí),該部分客源最容易受到耳語(yǔ)效應(yīng)的影響。 3)私營(yíng)業(yè)主 在 縣城 經(jīng)商,很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶,對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂,主要追求工作方便。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,大多選擇按揭付款,但是在 此 居住不是主要目的,因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 4)進(jìn)城 戶 這部分客源 主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè) ,有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力。 推銷方式及措施 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處,聘請(qǐng)資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程策劃: 1)圍繞主體概念全程策劃推廣; 2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn); 3)推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造; 4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性; 5)市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性 : 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型 。 第四部分 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 1 項(xiàng)目 選址 本案 選址位于 ****霞陽(yáng)鎮(zhèn) ****村 。 項(xiàng)目用地 大部分 原 為菜地和農(nóng)田。該地塊處于城 南中心 地帶,交通便 利 。 項(xiàng)目選址區(qū)無(wú)拆遷戶, 選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求,且具備水源、電源、消防、通信、疏散及 排污等條件,是建設(shè) 商品住宅 的理想場(chǎng)地。 2 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址 項(xiàng)目選址于神農(nóng)大道和解放路之間 。 東邊是新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),南邊是濱江御景住宅小區(qū),西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。 工程地質(zhì) ****地處湖南省的東南端,羅霄山脈中段,井岡山西麓 ??h境內(nèi) 為丘陵山地,地層主要由沉積巖組成,變質(zhì)巖不多,第四系松散堆積物不甚發(fā)育。 項(xiàng)目選址區(qū)域原屬農(nóng)田和菜地,和周邊的辦公場(chǎng)地及商業(yè)用地屬同一地質(zhì)性狀。 地震烈度 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 (GBl83062021),本工程建設(shè)場(chǎng)地地震動(dòng)峰值加速度 小于 ,地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期 ,地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)與地震動(dòng)基本烈度對(duì)照小于 Ⅵ 度,可適當(dāng)考慮抗震設(shè)防。 氣候條件 ****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)。低溫寒冷期短,春早回暖快。不同海拔和不同區(qū)域,氣溫差異明顯,既具立體氣候特征,又有小區(qū)氣候差別。年平均氣溫在 至 176。C 之間,隨海拔高度遞減,故海拔 1300 余米的大院農(nóng)場(chǎng),有 “ 小廬山 ” 之稱。年日照 1500 小時(shí),平均太陽(yáng)輻射 至 千卡 /CM 平均降雨量 毫米,無(wú)霜期 288 天。四季分明,晝夜溫差大,冬無(wú)嚴(yán)寒,夏 無(wú)酷暑。 水文條件 ****境內(nèi)河流 在地勢(shì)高差及山脈走向控制之下,形成蜿蜒曲折,急驟跌宕的水流態(tài)勢(shì)。全縣長(zhǎng)度在 5 公里以上或集雨面積 10 平方公里以上的河流 49 條,總長(zhǎng)782 公里,為洣水之源。由八面山及其支脈控制的斜瀨水,長(zhǎng) 92 公里,流域面積 778 平方公里;由萬(wàn)洋山和八面山支脈控制的河漠水,長(zhǎng) 公里,流域面積 912平方公里,兩水在三河匯合為洣水,長(zhǎng) 6公里,往北流入茶陵。發(fā)源于萬(wàn)洋山的沔水,長(zhǎng) 56 公里,流域面積 508 平方公里,經(jīng)十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。此外還有東風(fēng)河,長(zhǎng) 公里,往西流入安仁 縣永樂河。 交通運(yùn)輸條件 ****境內(nèi)道路四通八達(dá),縣 城交通四通八達(dá),城區(qū)交通工具便捷 。本工程 選 址緊靠 106 國(guó) 道,交通十分便利。 供電條件 ****已建成變電站兩座,其中 110kv 變電站一座, 35kv 變電站二座,中小型水電站 120 余座,且都并入國(guó)家電網(wǎng),供電質(zhì)量好; 現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī) 10萬(wàn) KW,年發(fā)電量歷地 5 億 Kwh 以上 ,完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)需要。 供水條件 ****城內(nèi)安裝有自來(lái)水系統(tǒng),能夠滿足縣城生產(chǎn)、生活用水,且項(xiàng)目選址緊鄰縣城,能夠確保正常施工用水。 通信條件 ****郵政、電信快速發(fā)展,項(xiàng)目選址在本縣縣城,移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境,因此,可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 建筑材料 石料:縣城附近石灰石儲(chǔ)量豐富,質(zhì)量較好,可以作為建筑用石料,運(yùn)距較短。 砂、礫料:附近砂石質(zhì)量較好,可就近購(gòu)買。 石灰:石灰廠較多,生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好,可就近購(gòu)買。 水泥: 長(zhǎng)興 水泥廠相距不遠(yuǎn),可直接購(gòu)買。 鋼材:可以從建材市場(chǎng)購(gòu)買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn),供應(yīng)方便。 其它建筑材料:可從建材市場(chǎng)購(gòu)買,滿足供應(yīng)。 擬用土地原 為農(nóng)田和菜地,按照 ****城市 規(guī)劃,現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商業(yè) 用地。 隨著該地段的商業(yè)、文化 、 教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善,越來(lái)越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì),形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。 拍賣 土地,在 選 址上開發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū),一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源, 滿足消費(fèi)者的需要;另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置,發(fā)揮城 南 中心區(qū)土地資源的利用價(jià)值,以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 公司 通過(guò)土地市場(chǎng)公開競(jìng)拍獲得 該宗地的土地使用權(quán) , 擬開發(fā) 商業(yè)住宅 小區(qū) 。 本項(xiàng)目的建設(shè) 是促進(jìn) ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展,完善城鄉(xiāng)交通設(shè)施建設(shè),促進(jìn)社會(huì)主義新 農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧炎陵的一項(xiàng)重要舉措,得到 ****委、縣政府及上級(jí)主管部門的大力支持,外部政策環(huán)境優(yōu)良。 第五部分 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 ㎡,規(guī)劃總建筑面積 ㎡,其中,門面 ㎡, 車庫(kù)及雜屋間 ㎡ , 住宅樓面積 ㎡。 2 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取 “ 一次規(guī)劃、 一次 開發(fā) ” 的運(yùn)作方案,開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 戶 6 建筑密
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