【正文】 面積約25萬平方米，是淮北首個以庭院為主題概念的精品人文社區(qū)。至此，浙江進(jìn)駐淮北的房地產(chǎn)企業(yè)已近10家，開發(fā)面積占了淮北市開發(fā)總量的一大半。房價也因此而提升，市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價格分別為1950元/平方米、1500元/平方米；最高價格分別為3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年幾乎增加了一倍，居安徽全省的前列，這反映出淮北市房地產(chǎn)市場需求旺盛，也反映了市區(qū)公用設(shè)施建設(shè)逐步完善使擁有市區(qū)住宅的實(shí)際凈收益增加。4）、2006年至今，淮北房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，雖然政府提出很多遏制房價的措施，但仍然沒有阻止房價的上漲，房價每年保持約18%的漲幅。當(dāng)?shù)卣A(yù)測，在今后2－5年的時間里，淮北市新增企業(yè)職工近4萬人。與過去做法不同，今后在這些企業(yè)的所在地將不再興建供職工家庭居住的居民區(qū)，大部分企業(yè)職工家庭將在市區(qū)居住，這將明顯增加市區(qū)住宅商品房的需求，從而誘導(dǎo)淮北市房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，與次同時，一大批民間資金仍在尋找投資出路。對于淮北市場來講，外來人口增加等因素，是淮北市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的保證?；幢狈康禺a(chǎn)開發(fā)大體分為四類：別墅、疊加、公寓、商業(yè)用房。別墅、疊加均價一般在4200元左右。已建樓盤之間的建筑品質(zhì)和居住訴求而拉開的價格差距不大。人們的選擇因素主要以價格及地域概念為主。并不是十分注重環(huán)境。同時，隨著淮北城市化進(jìn)程的加快，流動人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的開發(fā)量也在大大上升。開發(fā)商也不僅從價格和地段上做文章，也開始注重小區(qū)的環(huán)境和特色，淮北多層均價一般在22003100元左右，高層均價一般在2500元左右?；幢钡纳虡I(yè)用房開發(fā)量不大，一般以一些大型小區(qū)周邊及小區(qū)內(nèi)部的商鋪為主。市中心的商鋪價格一般在1500019000不等；城區(qū)周邊700010000元/㎡?；幢狈慨a(chǎn)業(yè)投資的開發(fā)商一般都會聘請廣告策劃與銷售代理機(jī)構(gòu)。部分為上海公司，策劃代理機(jī)構(gòu)。開發(fā)商對此非常重視，具體表現(xiàn)在：①、制作精美的樓書，大量的廣告投放宣傳，如：路牌、公交車、報紙、電視等手段；②、售樓部裝修較有特色，有些樓盤具有典型性和代表性，給客戶以耳目新感覺；③、比較專業(yè)的售樓人員及熱情的銷售接待。從整個淮北市場供應(yīng)看，三房二廳，二房二廳是各樓盤主力戶型，三房面積集中在115—170M2之間，二房集中在90110 M2?；幢辟彿靠蛻舸蟛糠譃榈V區(qū)職工、中高層管理人員和當(dāng)?shù)仄胀ň用?、公?wù)員，消費(fèi)層面兩極化。115平米的三房由于低總價、低首付成為了當(dāng)?shù)氐V區(qū)職工、普通居民消費(fèi)的寵兒。而160170平米的三房，精裝修的高端住宅，則是礦區(qū)中高層管理人員、公務(wù)員的主力消費(fèi)市場。1）、市場正朝著健康的道路發(fā)展，價格平穩(wěn)；2）、客戶已不滿足于單一的社區(qū)樓盤，而對戶型、價格嚴(yán)格要求前提下，對周邊配套設(shè)施、社區(qū)環(huán)境、交通等有了更高的要求；3）、淮北樓市逐步增多，各區(qū)域樓盤的竟?fàn)幦找婕觿?，勢必會對本產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)行更加細(xì)致的開發(fā)和發(fā)展；4）、市場住宅銷售面積以110130平米三房戶型最為緊俏，其主要原因也是以自住型為主；5）、首次購房的淮北人（包括本地人、外來），買房的時候考慮的問題較實(shí)際，學(xué)區(qū)房會成為房地產(chǎn)消費(fèi)的新寵。6）、工薪階層的年輕淮北人，首次購房房價是關(guān)鍵，其次為地段。7）、二次置業(yè)，或多次置業(yè)升級的購房者，對住宅的品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境有更高的要求。8）、受淮北城市性質(zhì)影響，淮北房地產(chǎn)的需求主體是以中低檔為主的自住房，市場對房價的反應(yīng)很敏感，進(jìn)一步限制了炒房族。9）、淮北的企業(yè)、礦區(qū)管理人員，部分會要求以別墅、聯(lián)排等大戶型舒適型精裝修為主。項(xiàng)目SWOT分析S——優(yōu)勢位于相山新區(qū)，是未來城市中心；位于相山、相陽和南黎路的交匯處，同時本案離市政府1900米，可提升項(xiàng)目區(qū)位價值。地塊總建筑面積達(dá)25萬平方米，易樹立大盤形象。會所、幼兒園、城市廣場、商鋪的配置可以滿足基本生活的需求；有5萬方商業(yè)作為小區(qū)的功能延伸，能提升樓盤整體檔次。多層、小高層、商業(yè)街、城市廣場等多類型組合物業(yè)，能吸引不同類型的購房群體，為產(chǎn)品樹立一個完善的品牌形象。W——劣勢周邊生活配套還有欠缺，如大型超市、購物商場、餐飲都離本案有一定路程，距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設(shè)施比較匱乏.生活交通不便，公交車路線途經(jīng)本案的不多，目前只有一路。當(dāng)?shù)厝f馬等品牌開發(fā)商已在大規(guī)模行動，并已有當(dāng)?shù)?年以上的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而我方的品牌號召力相對較弱。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場群雄爭霸，周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競爭力。項(xiàng)目旁邊直接競爭對手碧桂園銷售已全面開展。項(xiàng)目南側(cè)有化工廠的污染，對于產(chǎn)品的推廣帶來一定的不利因素，如何解決這個問題是推廣中要解決的一大難點(diǎn)。O——機(jī)會淮北的城市發(fā)展規(guī)劃下，使得城市發(fā)展向相山新區(qū)偏移，相山地區(qū)將成為最為集中的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)市政工程的也將逐步完善。市政府位于相山新區(qū)內(nèi)，本區(qū)塊是未來淮北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，必將吸引大量居住人口，本案升值潛力大；淮北市民的消費(fèi)觀念日趨更新，可支配收入快速增長，潛在需求加大；本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷售都已過半，并持續(xù)熱銷。T——威脅大量中高檔樓盤入市，市場競爭激烈, 推出樓盤，如相山庭院、翡翠島等，以其積累的人氣、規(guī)模、配套齊全等優(yōu)勢對本案有較大沖擊力；開發(fā)商初次介入淮北市場，對市場的認(rèn)知程度還有限，仍需要進(jìn)一步地融入當(dāng)?shù)厥袌?，將自身產(chǎn)品的特色發(fā)揮出來。區(qū)域內(nèi)各個項(xiàng)目都有自身顯著的特點(diǎn)，推廣主題明確鮮明、有特色，為此本案要通過整體推廣策略的包裝，走差異化路線。4 物料供應(yīng)及公用設(shè)施情況 物料供應(yīng)本項(xiàng)目建設(shè)主要原輔材料年用量詳見表 51。表 51 物料供應(yīng)表序號原材料名稱單 位年耗量產(chǎn) 地1鋼材噸5700市場供應(yīng)2商品混凝土m328750市場供應(yīng)3水泥噸18000市場供應(yīng)4裝飾材料噸28000市場供應(yīng)5室內(nèi)器具和設(shè)備噸80000市場供應(yīng)6其它材料噸20000市場供應(yīng) 本項(xiàng)目所需原輔材料市場供應(yīng)充足，企業(yè)已有供應(yīng)渠道。 所需公用設(shè)施的平衡情況 供電 本項(xiàng)目建設(shè)工地電源由淮北市供電局城市供電電網(wǎng)供給，由建設(shè)地附近的高壓供電線路引入。用電負(fù)荷為14000kWA，增設(shè) 500kVA施工變壓器二臺，滿足施工高峰用電。本項(xiàng)目建設(shè)期全年耗電量820萬kWh。 供水本項(xiàng)目建設(shè)工地年用水量20萬m3，由淮北市自來水公司供應(yīng)，從市政自來水管網(wǎng)引入，供水不成問題。本項(xiàng)目委托淮北市電信部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機(jī)和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 5 總體建設(shè)方案 遵循“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、高效、舒適、靈活、節(jié)能、節(jié)約用地”的設(shè)計理念，通過先進(jìn)的設(shè)計和建筑技術(shù)，科學(xué)技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合，建造功能布局合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適、宜人的居住小區(qū)。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，以及任務(wù)書內(nèi)的戶型比例，本案的產(chǎn)品定位屬于高檔居住小區(qū)，充滿中產(chǎn)格調(diào)的人文主義大宅的概念。另外，淮北市的房地產(chǎn)市場，正處于高速發(fā)展的成長階段，因此，規(guī)劃設(shè)計的前瞻性和靈活性，是這一項(xiàng)目的一個要點(diǎn)。有了這兩點(diǎn)，就可以有效抵抗市場的風(fēng)險、順應(yīng)市場的變化，就可以通過產(chǎn)品的適銷對路來獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，我們的思路是：規(guī)劃出新思路：小區(qū)面貌出新形象；產(chǎn)品隨市場新變化。在具體做法上：(1) 嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 (2) 室內(nèi)器具和設(shè)備選型以先進(jìn)、高效、實(shí)用、節(jié)能、可靠為原則，本著“以人為本”的基本方針，盡可能在保證產(chǎn)品質(zhì)量和“人性化”的前提下減少投資、降低成本。 (3) 總平面布置力求人流、車流合理安排，整體布局符合淮北市規(guī)劃的要求。充分考慮室外小環(huán)境，將綠化、照明等元素與建筑統(tǒng)一起來，以提高項(xiàng)目整體檔次。 (4) 土建設(shè)計按照現(xiàn)代企業(yè)形象的要求，在滿足使用功能的情況下盡可能兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用。(5) 考慮公用各系統(tǒng)的配套，實(shí)現(xiàn)智能化管理。淮北市國土局《土地出讓使用條件》；用地紅線圖、用地地形圖及其電子文件；淮北土掛（2007）0405號國有土地出讓答疑情況答復(fù)；《淮北市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2002年版）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（2003年版）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2001年版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》；《汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計防火規(guī)范》；國家及安徽省平戰(zhàn)結(jié)合人防工程設(shè)計規(guī)范；1《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB500382005）；1國家、省、市相關(guān)的法令、法規(guī)。根據(jù)地形特征及開發(fā)步驟、周期將地塊劃分為三大區(qū)塊：高層住宅區(qū)（為地塊核心位置，也是本項(xiàng)目的大部分區(qū)域）、商業(yè)休閑區(qū)（沿相山南路區(qū)域）、排屋別墅區(qū)（相陽路一側(cè)沿路進(jìn)河區(qū)域），區(qū)塊與區(qū)塊之間相關(guān)聯(lián)，通過步行街道、商業(yè)內(nèi)街和休閑廣場，把三塊緊緊相連。本項(xiàng)目分高層、小高層等到幾類住宅形態(tài)，根據(jù)我們對土地經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)開發(fā)原理的理解，我們將大片小高層布置在用地北側(cè)和東側(cè)，與西側(cè)“萬福家園”的多層住宅小區(qū)?？傮w形成高低錯落、層次豐富的群體面貌。上述高度上的錯落有致，結(jié)合了地面環(huán)境景觀的布局，既經(jīng)濟(jì)合理，又出大效果。、交通系統(tǒng)本小區(qū)用地呈刀把形，結(jié)合地形特征及開發(fā)步驟對小區(qū)的人流車流采取分區(qū)分流的方式。區(qū)內(nèi)道路分為以下幾個等級：A．主要道路：路面寬7米，在保證交通順暢的前提下，適當(dāng)增加線形的曲折，有利于限制車速，同時豐富了空間層次，達(dá)到步移景異的效果，干道一邊為道路綠化帶，一邊為人行休閑步道。B．入戶道路：~3米，保證車輛進(jìn)出車庫。C．綠化步行道：寬1~2米，結(jié)合小區(qū)綠化布置，串聯(lián)不同層次的綠化，線形曲折有致。社區(qū)車行主入口設(shè)置在南黎路上，車行次入口設(shè)置在相陽路上，并在東面開設(shè)小區(qū)人行主入口，與東面商業(yè)區(qū)塊相銜接，行成新型街區(qū)生活。確保人車分流的思想，還體現(xiàn)在停車的布局。由于本案停車洎位率為 ≥60%，停車位是小區(qū)設(shè)施中最能體現(xiàn)居住區(qū)能否適應(yīng)未來發(fā)展的配套條件。在停車位方面，我們不但考慮了滿足社區(qū)住戶車輛在小區(qū)內(nèi)的停放，而且還考慮商業(yè)辦公區(qū)塊的車輛停放。我們采取了組合停車策略：(1)地下停車庫停車——在小區(qū)中心景觀處設(shè)置1個地下停車庫，解決高層小區(qū)的大部分停車問題，兼做人防地下室。在東面商業(yè)辦公區(qū)塊設(shè)置地下室集中停車，實(shí)行人車分流的措施。(2)半地下停車庫停車——在部分住宅組團(tuán)中設(shè)置了半地下停車庫停車，解決停車問題的同時創(chuàng)造了完全人行的多視角、立體的景觀庭院。(3)室內(nèi)停車庫——利用排屋的錯層設(shè)計，行成半架空層汽車庫，解決排屋用戶的自身需求。(4)地面臨時停車場——主要利用主干道外環(huán)部分設(shè)置多處臨時停車場，輔以綠化設(shè)計，使停車空間成為大樹掩映、綠意盎然的人性化空間。規(guī)劃時一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，以減少對居住環(huán)境的影響。商業(yè)辦公區(qū)塊東面設(shè)計了大型商業(yè)廣場，可設(shè)置部分臨時停車位來解決臨時停車問題。地下、半地下的停車庫， 從根本上解決了車對人的負(fù)面影響，而且，在分布布局上，緊靠主要出入口，及時分流。自行車停車也是利用部分首層建筑及地下和半地下汽車庫的建筑覆蓋部分。、景觀本設(shè)計主導(dǎo)景觀軸線為南北、東西雙向呈十字形布局。南北景觀的主軸線是由小區(qū)南黎路主入口進(jìn)入，直線貫穿住宅區(qū)中心景觀帶形成的。商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)的交界處形成的步行街道及廣場南區(qū)的商業(yè)步行系統(tǒng)結(jié)合的景觀系統(tǒng)，做為南北景觀次軸線。此布局擁有相當(dāng)開闊的視野，和多變的空間格局；東西方向的主導(dǎo)景觀軸線，是以住宅區(qū)在相山南路的人行主入口為起點(diǎn)的，向西貫穿住宅區(qū)中心景觀帶而形成的。沿躍進(jìn)河景觀綠化帶做為次軸線，把人流引向河邊的休閑景觀帶，配有水景，蜿蜒曲折，開合有致，配有一系列的景觀節(jié)點(diǎn)。景觀規(guī)劃遵循的幾個原則：（1）均好性規(guī)劃原則變單純的景觀綠地為融綠于生活之中的綠地規(guī)劃，充分發(fā)揮環(huán)境對住戶品性、人格的熏陶作用。（2）綠化系統(tǒng)通過中心景觀、廣場的集中綠化、組團(tuán)綠化、庭院綠化以及道路綠化，形成點(diǎn)上成景，線上成蔭，面上成林的綠化系統(tǒng)。與城市共享的面——躍進(jìn)河及其河邊25米的河邊公共綠帶，與小區(qū)的中心景觀、商業(yè)的大型廣場景致相呼應(yīng)，達(dá)到小區(qū)精華與城市綠色資源共生共享。與小區(qū)結(jié)構(gòu)共生的線——與小區(qū)結(jié)構(gòu)共生的中心景觀—入口林蔭大道—大型商業(yè)廣場成為系列景觀主軸，顯現(xiàn)小區(qū)脈絡(luò)，同時產(chǎn)生了步移景異的觀景線。與組團(tuán)庭院空間相融的點(diǎn)——象觸角般滲入各組團(tuán)庭院空間節(jié)點(diǎn)的綠，創(chuàng)造了組團(tuán)庭院空間氣氛和環(huán)境標(biāo)識性。不同的植物群有助于增加各景區(qū)的個性，提高小區(qū)居住環(huán)境的可識別性。（3）水系本案充分利用基地中溝渠及南面的躍進(jìn)河，對此加以整理，形成系列水景，并結(jié)合綠化等，使水與岸的界面更加豐富，使建筑物能充分地與自然環(huán)境相融合。、組團(tuán)規(guī)模本