【正文】 安徽淮北華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淮北04號地塊可行性研究報告二OO八年一月57 / 59總 說 明 項目名稱淮北04號地塊 項目建設(shè)單位及法人項目實施單位：淮北華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長：陳溪連總經(jīng)理：蔡豐勇淮北市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于開發(fā)區(qū)兩條主干道的交界(南黎路與相山路南側(cè))，緊臨淮北市地稅局辦事中心, 由于地處開發(fā)新區(qū),目前只有一條公交線路能到達,一些基本生活配套暫時還需依托城市中心的配套。2008年8月～2011年12月 （1） 項目總占地面積約為114550平方米，其中商業(yè)、辦公用地19000平方米；廣場用地20000平方米?？偨ㄖ娣e302610平方米。地上建筑面積257730平方米。（2） 整個小區(qū)主要包括小高層公寓、高層公寓、商業(yè)辦公等多類物業(yè)，方案前期規(guī)劃設(shè)計中，部分相關(guān)數(shù)據(jù)暫不確定。（3） 一期、二期主要規(guī)劃的是小高層公寓和高層公寓，總建筑面積20萬平方米。三期主要規(guī)劃的是辦公與商業(yè),總建筑面積57000平方米。（4） 容積率：。（5） 綠化率：35％。（6） 車位：居民汽車停車率≥60%，地面停車率不大于10%。 供電本項目建設(shè)工地電源由淮北市供電局城市供電電網(wǎng)供給，由建設(shè)地附近的高壓供電線路引入。用電負荷為14000kWA，增設(shè) 500kVA施工變壓器二臺，滿足施工高峰用電。本項目建設(shè)期全年耗電量820萬kWh。 供水本項目建設(shè)工地年用水量200000m3，由淮北市自來水公司供應(yīng)，從市政自來水管網(wǎng)引入，供水不成問題。本項目委托淮北市電信部門負責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。本項目總投資：66000萬元資金來源：企業(yè)自籌15000萬元，%；銀行貸款20000萬元，%；募集資金31000萬元，%本項目以高標準、高起點建成淮北地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、辦公、商業(yè)等綜合物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、配套較先進、門類最齊全的中高檔商住小區(qū)。作為淮北地區(qū)未來居住中心，淮北04號地塊開發(fā)可輻射至烈山、濉溪、等半徑5公里的范圍。淮北04號地塊開發(fā)完成將為當(dāng)?shù)睾透浇苓叺膹V大民眾提供居住、生活極大方便。本項目開發(fā)增加社會就業(yè)2000余人，間接的社會經(jīng)濟效益約5億元。項目和社會經(jīng)濟效益顯著。本項目建設(shè)完成后，根據(jù)預(yù)測主要經(jīng)濟效益如下：房產(chǎn)銷售收入：利潤總額：利潤：投資利潤率：投資利稅率：財務(wù)內(nèi)部收益率：本項目以高標準、高起點建成淮北地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、辦公、商業(yè)等綜合物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、配套較先進、門類最齊全的中高檔商住小區(qū)。作為淮北地區(qū)未來居住中心，淮北04號地塊開發(fā)可輻射至烈山、濉溪、等半徑15公里的范圍?；幢?4號地塊開發(fā)完成將為當(dāng)?shù)睾透浇苓叺膹V大民眾提供居住、生活極大方便。本項目開發(fā)增加社會就業(yè)2000余人，間接的社會經(jīng)濟效益約5億元。項目和社會經(jīng)濟效益顯著。2 項目提出的背景和必要性 “房地產(chǎn)是50年的朝陽產(chǎn)業(yè)”。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，13億人口的中國正在進行一場人類歷史上前所未有的城市化運動，在未來的數(shù)十年中，數(shù)以億計的人口將告別原來的家園，從鄉(xiāng)村進入城市。作為城市化主力軍的房地產(chǎn)行業(yè)將因此獲得史無前例的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)行業(yè)在國外已毫無疑問屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，并誕生了最為激動人心的財富傳奇。在中國，目前也正在以宏闊的浪潮席卷而來，它極大的改變了我們的生活，改變了城市的面貌，也在創(chuàng)造著財富傳奇?；幢睘榘不帐?個省轄市之一，現(xiàn)為重要煤城、全國八大煤炭基地之一具有悠久歷史的古都相城，北枕相山，南臨灘水，是市人民政府所在地，為全市政治、經(jīng)濟、文化的中心。 本項目就是在上述背景下提出的。2007[4]地塊開發(fā)作為淮北房產(chǎn)規(guī)劃中重要內(nèi)容，對于實現(xiàn)淮北區(qū)域總體規(guī)劃具有十分重要的意義。（1）符合淮北總體發(fā)展需要：項目地理區(qū)位處在相山新區(qū)重點發(fā)展區(qū)塊，該區(qū)塊也是淮北最主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，淮北城市發(fā)展以相山作為基點，北靠大山，面南拓展，城市南面邊緣地帶有多個挖煤形成的塌陷湖，從風(fēng)水學(xué)角度而言是依山傍水朝陽，具有十分的地脈靈氣。目前淮北的城市規(guī)劃已經(jīng)到了五馬路，市政府也遷移到了四馬路，可以預(yù)見：以原有一馬路和二馬路為基礎(chǔ)的城市核心基礎(chǔ)上，新的城市動力正在形成。五馬路周邊地產(chǎn)開發(fā)勢頭正旺，商業(yè)格局也漸成規(guī)模，作為城市副中心、第二動力當(dāng)之無愧。老城區(qū)到了三馬路基本上就已經(jīng)是勢力范圍的邊緣了，新城市的建設(shè)由于規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)肯定具有更強的輻射能力。從城市遠期規(guī)劃中發(fā)現(xiàn)，五馬路在新城建設(shè)中占有十分重要的地位。在未來數(shù)年淮北商品房隨著經(jīng)濟發(fā)展需求量將會進一步快速上升。因此實施本項目是必要的。 （2）符合城市競爭和人們對居住品質(zhì)的需要：從國內(nèi)外城市發(fā)展大背景來看，當(dāng)前我國正處于全面建設(shè)小康社會的歷史階段，城市競爭已經(jīng)進入了“以生活品質(zhì)論輸贏”的時代，換句話說，決定城市間資本流、信息流、物質(zhì)流和人才流等流向的除了地理區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外，城市的生活品質(zhì)是至關(guān)重要的，它已經(jīng)成為城市競爭的最重要資本之一。而作為老百姓最為關(guān)心的“衣食住行”中的重要一員，對生活品質(zhì)的訴求自然不可能離開“居住”。 提升居住品質(zhì)，不僅滿足了百姓的居住需求，也能夠完善城市功能，繁榮城市文化，提升城市品牌，張揚城市魅力，極大地提升城市競爭力，進而改善整個城市的生活品質(zhì)。本項目開發(fā)以高標準、高起點建成淮北相山地區(qū)具有自然水源構(gòu)成的亮麗景觀河道風(fēng)景線高層公寓、商業(yè)辦公樓、休閑廣場等多類物業(yè)，是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、配套最先進、門類最齊全的中高檔居住小區(qū)，符合當(dāng)?shù)睾透浇苓叺膹V大民眾提升居住品質(zhì)的需要，也符合城市提升競爭力的需要。（3）符合企業(yè)自身發(fā)展的需要：本項目實施單位淮北華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是浙江蓬程建設(shè)有限公司和浙江方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合成立的子公司，公司依托母公司在杭州、義烏等一線城市的成功開發(fā)經(jīng)驗，以敏銳的眼光和卓越的膽識，決定投資淮北04號地塊開發(fā)。這符合企業(yè)以“集團化、市場化、走出去”的發(fā)展戰(zhàn)略，在更廣大的區(qū)域創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，實施品牌拓展。為公司今后開發(fā)二、三線城市的房產(chǎn)市場，起了很好的示范作用綜上所述，本項目建設(shè)依據(jù)充分，建設(shè)十分必要，是可行的。3房地產(chǎn)市場分析安徽位于華東腹地，是我國東部襟江近海的內(nèi)陸省份，跨長江、淮河中下游，東連江蘇、浙江，西接湖北、河南， 南鄰江西，北靠山東。全省東西寬約450公里，南北長約570公 里。安徽資源條件優(yōu)越，土地資源、生物資源、水資源和礦產(chǎn)資源等自然資源豐富。近年來，安徽經(jīng)濟保持持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，%左右，其中三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長4%、 9%和11%?；幢笔芯犹K豫皖三省要沖之地、淮海經(jīng)濟區(qū)的中心地帶，城市轄濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)，擁有2個省級開發(fā)區(qū)和33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2725平方公里，人口約202萬，其中城市人口近80萬?；幢笔惺菄液桶不帐≈匾募Z、棉、畜禽、蠶桑等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，而且周邊礦產(chǎn)豐富、品種繁多，其中以煤為最，總儲量270億噸，工業(yè)儲量80億噸。依靠這些豐富的礦產(chǎn)資源，淮北市已逐步發(fā)展成為以煤炭、電力、機械、輕紡、化工、建材為支柱產(chǎn)業(yè)的新興能源工業(yè)城市。同時，淮北市也是皖北地區(qū)的重要的商貿(mào)流通中心，城市交通便捷，已形成了鐵路、公路、內(nèi)河航運為主體的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路北接隴海線，東連京滬線，西入京九線，6條國道、省道以及京福、連霍（連云港至霍爾果斯）、合徐（合肥至徐州）高速公路穿境而過，內(nèi)河航運直通上海港；周邊有南京、合肥、徐州空港，距徐州機場僅60公里。20世紀50年代末，在國家開采閘河煤田的基礎(chǔ)上，淮北于1960年設(shè)市，開始建設(shè)城市與發(fā)展經(jīng)濟。經(jīng)過40多年的開發(fā)與建設(shè)，基本形成了煤炭、電力、紡織、釀酒、建材、冶金、化工等協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)體系。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2000多家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家。年產(chǎn)原煤3000萬噸左右，已居全國第四位，還有許町、渦北、界溝、臥龍等大型礦井正在建設(shè)；電力裝機容量已近200萬千瓦，一電廠8機、二電廠二期及平山電廠、馬橋電廠即將開工，“華東動力之鄉(xiāng)”將更加名副其實；口子酒年產(chǎn)已達3萬噸以上，連續(xù)榮獲部優(yōu)、國優(yōu)和國際金獎；紡織工業(yè)綜合配套，生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)濟效益連續(xù)10年居安徽省同行業(yè)首位；電子箔材、生物制藥、精細化工、新型建材等也在加速長大變強。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，已使淮北成為中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)。2005年，%，為1994年以來農(nóng)民人均純收入2640元，分別增長11%和13%，目前在崗職工年平均工資約9512元，年人均消費性支出4668元。全社會固定資產(chǎn)投資完成64億元，增長25%，其中，%；，增長11%；，%。在2006年的政府工作報告中，淮北市今年的經(jīng)濟發(fā)展主要預(yù)期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%以上，財政總收入增長10%以上，全社會固定資產(chǎn)投資增長25%，社會消費品零售總額增長11%，外貿(mào)進出口總額增長10%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%，農(nóng)民人均純收入增長6%。在未來的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中，淮北市將以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市轉(zhuǎn)型為主線，實施大開放、大投入、大項目、大產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，建成年產(chǎn)5000萬噸的煤炭基地；裝機容量750800萬千瓦的火電基地；年產(chǎn)甲醇200萬噸、焦炭200萬噸的煤化工基地；年產(chǎn)30萬噸電解鋁、10萬噸板箔材的鋁電基地；裝機100萬紗綻、年產(chǎn)2億平方米印染布和500萬件服裝的紡織基地；年產(chǎn)水泥800萬噸、陶瓷6000萬平方米、高嶺土10萬噸的建材基地；年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白酒10萬噸、啤酒20萬噸等的農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地；年增加值占GDP總量18%的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地以及淮海經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流中心，實現(xiàn)經(jīng)濟總量翻番、盡快建成現(xiàn)代化工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市和百萬人口城市。附：2006年安徽省各市GDP排名表 總GDP億元人均GDP（元）馬鞍山33800 銅陵市33000 合肥市23500 蕪湖市21500 淮南市13500 黃山市12230 淮北市11000 蚌埠市10720 宣城市10500 滁州市8600 池州市8440 安慶市8000 巢湖市7602 宿州市5216 亳州市5585 六安市5334 阜陽市4113．3 項目交通條件和周邊市政配套及公用設(shè)施情況該項目位于淮北市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于開發(fā)區(qū)兩條主干道的交界(南黎路與相山路南側(cè))，緊臨淮北市地稅局辦事中心, 由于地處開發(fā)新區(qū),目前只有一條公交線路能到達,一些基本生活配套暫時還需依托城市中心的配套。附項目周邊市政配套和公用設(shè)施表購物中心蘇果超市、真棒超市醫(yī)院、藥店淮北市婦幼保健院、淮北市中醫(yī)院、敬賢大藥堂飯店郁金香酒店文化場所淮北市博物館學(xué)?；幢笔惺袑W(xué)、國泰中學(xué)、梅苑小學(xué)休閑健身場所淮北市體育館隨著全國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，淮北在2002年以來受周邊區(qū)域及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的影響下，淮北房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展。在這里我們可以分幾個階段對淮北房產(chǎn)市場進行分析：1）、2002年以前，城市化處于起步階段；淮北市的房地產(chǎn)市場相對比較冷清，房價也比較低，房價市區(qū)基本上在1200元/M2，郊區(qū)在800元/M2，土地價格也相當(dāng)便宜，每年的土地供應(yīng)量在300畝左右；2）、20022004年，全國能源市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，淮北市煤炭企業(yè)由于銷售收入和利潤逐年成倍增長，職工工資水平也有了較大提高：一般職工年收入達到了5－7萬元，企業(yè)管理人員年收入達到了12萬元左右甚至更高的水平。淮北市城區(qū)一套100平方米左右的住宅商品房價格在1525萬元不等，相當(dāng)于煤炭企業(yè)職工年收入的3－5倍。工資水平的提高使居住在礦區(qū)城鎮(zhèn)的煤炭企業(yè)職工逐步具備了在市區(qū)購買住宅商品房的能力，在市區(qū)購買住宅商品房的愿望逐漸釋放為現(xiàn)實的購買力，大量居住在礦區(qū)城鎮(zhèn)的煤炭企業(yè)職工紛紛在市區(qū)購買住房，使市區(qū)住宅商品房需求呈現(xiàn)出加速增長的狀態(tài)。尤其是靠近學(xué)校、醫(yī)院等特殊地段的住房，呈有價無房的狀態(tài)，偶有二手房出售，甚至出現(xiàn)競價搶購的狀況?；幢狈康禺a(chǎn)市場啟動，購買力隨即爆發(fā)。從2004年開始，每年供地只有幾百畝的淮北市2004年的土地供量竟達3000多畝。3）、2005年，房地產(chǎn)開發(fā)在改變這個城市的同時，開發(fā)水平低、同質(zhì)化競爭加劇等問題隨之而來。浙江房企的進駐，使淮北房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生了深度轉(zhuǎn)變。2004年底，浙江萬馬房產(chǎn)集團在淮北新區(qū)的大盤相山庭院舉行了隆重的奠基儀式，該項目占地298畝，總建筑