【正文】 xxx省會城市的集聚效應所產(chǎn)生的巨大需求，今后幾年內(nèi)也會顯現(xiàn)。鐵北土地資源豐富，目前全區(qū)可盤活建設用地2300萬平方米，相比于其他區(qū)域城市用地緊缺，鐵北必將成為開發(fā)商投資置地的樂土。價格情況：目前區(qū)域各項目均價自2600元/㎡——3600元/㎡，產(chǎn)品單價跨度較大。住宅產(chǎn)品在注重性價比的同時，更要求樓盤具有生活品位和檔次。目前xxx區(qū)市場供應量、需求量都呈現(xiàn)出旺盛的態(tài)勢；商品銷售價格仍為xxx最低區(qū)域，各區(qū)域中xxx區(qū)升值空間最大。學校：育紅小學、47中、七十二中、養(yǎng)正高中。項目地段較好，但周邊生活配套不足、居住氛圍較為薄弱。配套設施交通：11路、110路、8路、118路、21路。醫(yī)療：武警醫(yī)院、xxx市第三中心醫(yī)院、客車醫(yī)院、 綠園區(qū)第二人民醫(yī)院。品質、和價格居于區(qū)域一線陣容。貸款銀行：建設、光大、工商銀行。高校云集、人文氛圍濃厚，區(qū)域消費能力較強。區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢機遇價格描述鐵北板塊北客站的遷入帶動北城的發(fā)展，城市舊城改造重點城區(qū)，配套逐漸成熟?！鰧Ξa(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費群體購買住宅主要考慮的因素。面積需求■ 80120平方米的面積段需求占到總需求的37％?！?當前xxx市商品住宅市場成交均價在4000元/㎡以下，與單價承受能力主流區(qū)間分布基本一致，xxx市商品住宅平均單價尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力。由于二次置業(yè)者的住房消費經(jīng)驗豐富，所以對房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚，舒適性要求較高；同時對地段的升值空間也比較看重。欲購買區(qū)域■ 朝陽區(qū)為購房首選區(qū)域?！? 在我們特別關注的80后人群中，家庭年收入在5萬元以下及5~10萬元的被訪者比例最多。調(diào)查規(guī)模：有效問卷10046例居住區(qū)域■ 80%以上分布在老城區(qū)，以朝陽區(qū)為主■ 20%以下居住在開發(fā)區(qū)及其他區(qū)域。自07年以來，xxx房價盡管一路走高，但仍處于“補漲”階段，屬于理性上漲。歷年商品房空置面積情況從近幾年xxx商品房空置面積來看，xxx商品房空置情況較為穩(wěn)定，2005年為空置面積量最大，達到350萬㎡，xxx2006年房地產(chǎn)市場開始升溫，空置量大幅下降，2007年隨著市場供應量的加大，空置量有所增加，達到270萬㎡。普通住宅產(chǎn)品占銷售總量的七成半以上。其中:住宅161億元，%。其中住宅469萬平方米。凈月組團南區(qū)：建設配套齊全、設施先進、自然和諧、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城區(qū)。xxx市規(guī)劃以中心城區(qū)的空間資源和結構形態(tài)整合為基礎，積極培育城市東、南、 西、北各分區(qū)中心，啟動富鋒、興隆外圍組團，繼續(xù)推進xxx市向多中心、分散組團式城市空間形態(tài)體系的發(fā)展。從2001年開始，xxx的GDP總量持續(xù)發(fā)展，％。 xxx市宏觀經(jīng)濟狀況自2000年以來，xxx市城市經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展，居民人均GDP和人均可支配收入顯著提高，按不變價格計算，%，位居全省第一位。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1184萬人，%。居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告第二章 市場需求預測分析，拉動房地產(chǎn)市場2006年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為209407億元，按可比價格計算，%。該項目建設期為1年： 項目前期工作，包括方案設計、編制可研報告、辦理各種審批手續(xù)；— 規(guī)劃設計、施工圖設計、工程招標；—、－ 場地整平、土建工程施工、設備安裝等； 工程竣工，驗收交付使用。②.開閉所建筑面積400㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部，毗鄰換熱站建設?？偨ㄖ娣e：㎡（不含地上停車場）（1）住宅建筑面積：412084㎡①.高層住宅建筑面積116518㎡；②.小高層住宅建筑面積147780㎡；③.多層住宅建筑面積147786㎡。xxx區(qū)作為xxx市的老城區(qū)，為xxx市的經(jīng)濟發(fā)展做出過卓越的貢獻，時代變遷，xxx市的經(jīng)濟重心已經(jīng)偏向東南部，導致xxx區(qū)的各項事業(yè)發(fā)展緩慢。地產(chǎn)行業(yè)的復蘇能有效促進金融業(yè)的穩(wěn)定。. 居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 3 10第二章 市場需求預測分析 12 12 13 16 37 市場定位 47 51第三章 建設場址及建設條件 55 55 55第四章 建設方案 59 59 62 64 66 69 70 72 80 84 85第五章 環(huán)境保護 90 90 建設地點的環(huán)境現(xiàn)狀 90 90 91 91第六章 節(jié) 能 93 93 93第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 94 94 94 94 95第八章 工程招標 97 97 97第九章 項目實施進度安排 98第十章 投資估算及資金籌措 99 99 100 101 101第十一章 財務評價 103 103 103 103 104 106 106 108 109 110 111 112第十二章 研究結論 113..第一章 總 論 xxx有限公司xxx居住小區(qū)開發(fā)建設項目單位名稱：xxx有限公司單位性質：法人代表：法定地址：單位概況：、研究范圍和編制原則編制依據(jù)（1）國家計委審定頒布的《投資項目可行性研究指南》（2002年1月）；（2）國家建設部審定頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標[2000]205號）；（3）建設單位提供的有關基礎資料。另外地產(chǎn)行業(yè)對金融業(yè)的影響也是巨大的，為其提供廣泛的信貸資源。xxx作為二線城市，以剛性需求為主，目前房價仍處于全國副省級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時期，具有一定的上漲空間?？傆玫孛娣e：㎡（1）住宅用地面積：43800㎡；（2）商鋪用地面積：23310㎡；（2）公建用地面積：7600㎡；（3）道路用地面積：29654㎡；（4）地上停車場面積：29856㎡；（5）公共綠地：89480㎡（含小品及景觀）。公建本工程公建面積7600平方米①.換熱站建筑面積400㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部。該項目總征地面積223700平方米，建設單位通過土地招拍掛形式，支付29081萬元拍得該宗土地使用權。要進一步落實好規(guī)劃論證和施工圖設計，做到精心設計、精心組織、精心施工，爭取按計劃開工，確保工程的順利進行；要進一步作好資金籌措工作，由于該項目投資較大，資金不足是制約項目進一步開展的瓶頸，建議建設單位抓緊落實，使該項目早日開工，早日投入使用。年末居民儲蓄存款余額161587億元，比上年末增加20544億元。房地產(chǎn)開發(fā)結構得到一定改善，%。汽車工業(yè)、糧食與食品工業(yè)、生物醫(yī)藥工業(yè)、％。從各項目經(jīng)濟指標我們可以看出，xxx市的經(jīng)濟正處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設包括玉米加工為主導的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 開發(fā)情況。2008年1—8月份，xxx完成開發(fā)投資211億元，%?！?、從成交套型來看，90㎡%；90144㎡%；144㎡%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。從全國來看，xxx商品房住房價格漲幅低于全國平均水平，位居70個大中城市中下游水平。調(diào)查時間：2008年11月調(diào)查手段：專業(yè)報紙問卷發(fā)布；組織20名在校大學生安排在xxx市9個行政區(qū)17個點進行人工發(fā)放與回收問卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤售樓中心等。收入水平■ 潛在購房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前xxx住宅市場的需求主力?！鰞r格影響供求，被訪者置業(yè)首要考慮價格因素，但對于目前不斷增長的房價，超過當前部分購房者的承受能力，開發(fā)商應該考慮當前市場的供求矛盾，從消費者的需求出發(fā)，考慮消費者的實際購買能力。置業(yè)頻次■在此次調(diào)研中，%。 單價承受能力■ 單價承受能力主流區(qū)間分布在30004000元/㎡，這主要受被訪者收入水平的影響。由此可見，高層、小高層產(chǎn)品的市場抗性在減少。■在可承受單價較高的區(qū)間內(nèi)，被訪者偏好150200 ㎡的大戶型的住宅產(chǎn)品。xxx房地產(chǎn)市場主要可分為7個板塊，分別為鐵北板塊、城西板塊、市中心板塊、城東板塊、高新板塊、南部新城板塊、凈月板塊。未來城市副中心增速：快升值空間大高新板塊產(chǎn)業(yè)集中、交通方便，區(qū)域發(fā)展迅速。建筑規(guī)模一期21棟多層、10棟高層，二期規(guī)劃17棟多層與2棟高層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話0431—82656888合作公司開發(fā)商xxx星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑顧問南通六建物業(yè)管理香港東田物業(yè)管理有限公司銷售代理xxx星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況占地面積建筑結構均為框架土地性質劃撥與出讓建筑面積約100萬建筑公攤15%25%建筑風格現(xiàn)代簡約容積率發(fā)售時間08年6月綠化率40%綠化綠40%交房時間多層081230物業(yè)費用㎡總戶數(shù)1期1272戶銷售情況一期90%開發(fā)周期預計四期一期所推戶型配比戶型一室一廳二室二廳三室一廳三室二廳面積m2668288809092142戶數(shù)182358464268比例15%28%36%21%剩余戶數(shù)銷售率93%95%90%80%130余戶價格高層起價3100元/㎡均價3300元/㎡ 最高價3500元/㎡多層起價3400元/㎡ 均價3600元/㎡ 最高價3800元/㎡一期車庫數(shù)量地上200套面積2535㎡價格1013萬元一期店面數(shù)量一期200套面積401000㎡價格均價6500價格元/㎡一期車位數(shù)量地下未定面積㎡未定價格元/㎡未定付款方式，銀行按揭（公積金貸款）。從建筑規(guī)模來看，百萬平米足以俯視全城，是xxx區(qū)首個復合型大盤。銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、農(nóng)村信用社。貸款銀行：工商銀行。產(chǎn)品在外立面及造型上具有一定特色，但與北方居住條件相違背。購物：慶豐路商業(yè)街、天元扶貧大市場。◎增速明顯，發(fā)展空間較大?！蛑械蜋n價位住宅產(chǎn)品是目前區(qū)域需求主力，區(qū)域內(nèi)剛性需求旺盛。由于區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品供應不足，高端客戶群體較少。在城市化進程快速發(fā)展的今天，xxx區(qū)將成為外來居民置業(yè)首選區(qū)域。 市場定位xxx市房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，客源廣泛。鐵北本項目區(qū)域高質量的教育資源不足，客戶對這種具有教育附加值的住宅產(chǎn)品極為渴求，本項目提出的國際化教育理念恰逢其時。而且此類客戶尤其重視子女教育，能使子女得到高檔次的教育將成為他們購房的重要決定性因素。投資型客戶。收入特征：手頭有一定的閑置資金，有穩(wěn)定的工作，經(jīng)濟收入在鐵北較高，有按揭還款能力。區(qū)域內(nèi)“香港東田城”和“xxx萬龍第五城”的客戶，都是品牌開發(fā)的追隨者和擁護者。孩子的成長教育問題成為家長關心的重中之重。本項目定位中高端，結合項目一期自身特點，首先要爭得中端客戶。◎ 成本加成定價法在市場環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開發(fā)商獲得正常的利潤。在競爭激烈時，條件相當?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。本項目的建設，將統(tǒng)籌考慮xxx市及xxx區(qū)布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設計，合理布局，擬將xxx住宅小區(qū)，建設成為設施先進、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。二層：粉質粘土，褐黃色軟塑、中等偏高壓縮性，～，地耐力fk=22KPa；三層：粉質粘土，可塑偏軟塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=25Kpa；四層：中砂，灰色密實，厚度0～ m，地耐力fk=27Kpa；五層：粗砂，中密，～ m，地耐力fk=45Kpa；六層：粉質粘土，可塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=26Kpa；七層：泥巖，全風化，可塑、硬塑，～ m，地耐力fk=50Kpa；八層：泥巖，強風化，堅硬，～ m，地耐力fk=60Kpa；九層：泥巖，中風化，夾砂巖， m，地耐力fk=9000Kpa。（7）通訊電話和寬帶網(wǎng)線路由長農(nóng)公路網(wǎng)絡接入，有線電視由長農(nóng)公路市網(wǎng)接入。規(guī)劃設計理念，應彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。（3）住宅產(chǎn)品形式全部為9——17層的小高層和高層，一般4——6棟住宅前后圍合形成小的庭院組團，使該組團內(nèi)的住戶形成半私密的庭院空間。（7）小區(qū)道路應通而不暢，避免外部車輛穿行；應使內(nèi)部道路與住宅密切聯(lián)系，方便居民出行和車輛的停放；最大限度地控制道路長度和道路用地，形成既符合交通要求又結構簡明的路網(wǎng)。（如下圖所示）A 住宅分組團——“洛陽組團”和“金陵組團”中的小高層住宅布置在園區(qū)中央位置，由路網(wǎng)分割，幾棟住宅之間相互圍合形成獨立庭院空間，整個地塊形成多個這樣的庭院空間；高層住宅布置在“洛陽組團”和“金陵組團”地塊東西兩側，東側高層布局應考慮園區(qū)內(nèi)住宅的日照和通風。中心環(huán)路（小區(qū)路）建議本項目兩地塊均以中心環(huán)路為主干道路系統(tǒng)，中心環(huán)路分別貫穿地塊，連接地塊內(nèi)各類產(chǎn)品，起到融會貫通的作用。宅間小路為進出住宅的最末一級道路，主要供居民出入