【正文】 ，均可為該小區(qū)供水。（6）燃氣工程 從長農(nóng)公路市政燃氣管網(wǎng)接入DN200管道進入小區(qū)擬設(shè)的2座調(diào)壓站。規(guī)劃設(shè)計是統(tǒng)領(lǐng)一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設(shè)計進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。6大組團分別以傳承中華文明的六大古都西安(長安)、南京(金陵)（本期工程）、北京(燕京)、開封(汴梁)、杭州(臨安)、洛陽（本期工程）命名，建筑及景觀規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)各區(qū)域有代表性的人文歷史特點。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、院落、綠地、建筑小品之間及與人的活動之間的關(guān)系。（2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點，將被規(guī)劃路分割的兩塊項目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯落、前后伸縮有度是最基本的原則。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實用性。按照地域進行項目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動，并將各功能層有機聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。同時每個組團又分別由高層、小高層住宅分組團、商業(yè)及教育公建配套分組團構(gòu)成，形成圍合和半圍合的居住空間?！敖鹆杲M團”中，2層商業(yè)公建沿長農(nóng)公路一側(cè)排布，單層商業(yè)公建沿地塊間的規(guī)劃路南向排布；社區(qū)小學(xué)校布置于臨長農(nóng)公路一側(cè)。兩條組團景觀軸線橫貫地塊東西，南北向外圍延伸，通過組團路網(wǎng)與各自地塊中因建筑圍合形成的多個庭院組團景觀緊密聯(lián)系、相互滲透、融為一體。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道位于車行道的兩側(cè)，路牙與車行道形成高差，保證了人流活動的安全性。組團路是進出組團的主要通道，寬度3——5米。為規(guī)避因此出入口過多，不利于后期管理和維護的問題，建議項目設(shè)立五個出入口。B、D口
。作為社區(qū)的主入口，承擔著項目形象展示和人車入口的作用。出入口本項目因為地塊方面有一定的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條規(guī)劃路分割開，形成南北兩大區(qū)域。中心環(huán)路可增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增添生活趣味。中心環(huán)路寬度6——9米，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。建議本項目采取以小區(qū)中心環(huán)路與枝狀組團路、宅間環(huán)形盡端路相結(jié)合的路網(wǎng)形式，將出入口與中心景觀區(qū)及各居住組團有效連接。其中，在“金陵組團”北側(cè)也應(yīng)布置高層住宅，以有效利于提高容積率。雖然不利于整體規(guī)劃，但根據(jù)地塊特點，可因地制宜對兩地塊實行分組團規(guī)劃及開發(fā)。實行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。（6）在景觀規(guī)劃設(shè)計上，處理好中心景觀和庭院景觀組團的關(guān)系和布局。宅間路網(wǎng)與組團路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對獨立。不追求形似，意在神合，不是將古都建筑及人居風(fēng)格、知名景觀景點濃縮照搬，而是要通過現(xiàn)代的材料和藝術(shù)表現(xiàn)手法以點帶面地營造出具有時尚感卻不失歷史傳承的現(xiàn)代中國文化意境。（1）和諧就是要追求人與居住空間的和諧，單體建筑與建筑組團及總體平面布局的和諧，建筑組團與景觀脈絡(luò)、組團的和諧，居民出行動線與社區(qū)路網(wǎng)的和諧。所謂“六合”，即為“天、地、人、心、腦、體”的和諧統(tǒng)一。第四章 建設(shè)方案 （1）《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522005）；（2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）；（3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）；（4）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；（5）《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》（GB/T500012001）；（6）《建筑制圖標準》（GB/T501042001）；（7）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2001）；（8）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003－2001）；（9）《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794（2000版）；（12）《建筑照明設(shè)計標準》（GB500342004）；（13）《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010－2002）；（14）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ362005）；（16）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB500192003）；（17）《污水綜合排放標準》（GB89781996）；（18）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693）；（19）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）；（21）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595，2005）。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開閉所1座，箱式變電站15座。（4）其他自然條件風(fēng)壓值：雪壓值：無霜期：145天地震烈度：7度㎡，地勢平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。15ˊ，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300米之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其間。xxx市位于**省中部，地理位置：東經(jīng)124176。第三章 建設(shè)場址及建設(shè)條件xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目位于xxx市xxx區(qū)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項目分成兩個區(qū)域。根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品特色，制定有利的價格參與競爭，將能增加收入、擴大銷售量和提升市場占有率。但購房者如果對開發(fā)商不了解，一旦定價過低，即使品質(zhì)在好，購房者也會懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤，就是最簡單的定價方法。物超所值更容易被市場所接受。恰當?shù)姆鲜袌龆ㄎ坏膬r格，有利于取得良好的銷售。價格定的過低有損開發(fā)商經(jīng)濟利益，給人以低端盤的印象；定價過高，脫離了市場，不被市場所接受，容易形成產(chǎn)品滯銷。要想接受良好的學(xué)校教育，就必須跨出鐵北區(qū)域，不但需要交納擇校費用，而且交通不方便。人們已經(jīng)從簡單的居住需求滿足過度到對居住文化理念的追求。對物業(yè)安保的重視由于歷史原因，鐵北區(qū)域住宅多是棚戶區(qū)和老式樓房，居住人群較復(fù)雜，綜合素質(zhì)不高，治安問題存在隱患。性格特征：樸實、善良、直率，但性子比較急，外表粗獷豪放，好面子，喜歡湊熱鬧。文化特征：追求實際，重視看得見、摸的著的實惠，對高雅、品位缺乏引導(dǎo)和認知。生活特征：一直居住鐵北區(qū)，偶爾到市中心消費，娛樂項目較少，生活平淡而充實。xxx市在售樓盤，鐵北重點區(qū)域在售樓盤的客戶構(gòu)成分析。鐵北新城改造開發(fā)、項目周邊新興工業(yè)區(qū)帶來住房需求者。xxx市屬外市縣（農(nóng)安、德惠、九臺、榆樹）來長定居置業(yè)者。而本項目良好的居住品質(zhì)將從心理上讓客戶產(chǎn)生對樓盤的信賴感、歸屬感。時尚大眾鐵北區(qū)居民普遍存在理想與現(xiàn)實間的博弈心理，向往理想中的高品質(zhì)生活，希望成為高尚人文社區(qū)的主人，但實際的經(jīng)濟承受能力束縛壓制了這種愿望，迫切需求品質(zhì)高、形象好但房價適中的住宅產(chǎn)品。依據(jù)項目的學(xué)前教育配套規(guī)劃，注重孩子教育的中青年人群將是我們的重點目標客戶。同時xxx省會城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，今后幾年內(nèi)也會顯現(xiàn)。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進駐xxx，強勢企業(yè)高調(diào)搶灘圈地。鐵北土地資源豐富，目前全區(qū)可盤活建設(shè)用地2300萬平方米，相比于其他區(qū)域城市用地緊缺，鐵北必將成為開發(fā)商投資置地的樂土。隨著xxx區(qū)規(guī)劃不斷實施，北部房地產(chǎn)板塊逐漸得到關(guān)注，將掀起xxx新一輪的移民浪潮。價格情況：目前區(qū)域各項目均價自2600元/㎡——3600元/㎡，產(chǎn)品單價跨度較大。目標客戶群：從整體區(qū)域購房群體來看，區(qū)域內(nèi)客戶占80%以上，以區(qū)域內(nèi)居民為主要需求。住宅產(chǎn)品在注重性價比的同時，更要求樓盤具有生活品位和檔次?！蚍慨a(chǎn)升值，北城置業(yè)風(fēng)潮日漸洶涌。目前xxx區(qū)市場供應(yīng)量、需求量都呈現(xiàn)出旺盛的態(tài)勢；商品銷售價格仍為xxx最低區(qū)域，各區(qū)域中xxx區(qū)升值空間最大。環(huán)境質(zhì)量較差、交通不便、生活配套不健全、居住氛圍薄弱。學(xué)校：育紅小學(xué)、47中、七十二中、養(yǎng)正高中。貸款銀行：建設(shè)。項目地段較好，但周邊生活配套不足、居住氛圍較為薄弱。項目綜合分析項目由上海證大集團開發(fā)，位于北城最優(yōu)地段。配套設(shè)施交通：11路、110路、8路、118路、21路。項目品質(zhì)較好，注重產(chǎn)品細節(jié)，工程進度迅速，并引進歐亞超市豐富配套。醫(yī)療：武警醫(yī)院、xxx市第三中心醫(yī)院、客車醫(yī)院、 綠園區(qū)第二人民醫(yī)院。住宅剩余60余戶配套設(shè)施交通：2路、302路、148路、105路、235路、185路、275路。品質(zhì)、和價格居于區(qū)域一線陣容。醫(yī)療：武警醫(yī)院、xxx市第三中心醫(yī)院、客車醫(yī)院、 綠園區(qū)第二人民醫(yī)院。貸款銀行：建設(shè)、光大、工商銀行。青年城約100萬多層672684136002851萬801429090%2008年6月高層600720033002130萬66928290樂嘉名園460360027001328萬48102708098%2007年10月華泰世紀新村45萬54萬344814027001236萬43135727790%2006年8月中東首座7萬12萬523936026001629萬60110709090%2007年11月證大光明城35萬一期11萬多層432605036002749萬75136758372%2007年9月高層3001373234001622萬486448492008年6月華大天朗國際60萬1044700028001129萬40103798190%2008年1月鉆石禮都26萬624552035002645萬751307510590%2005年6月美景天城42萬60萬1320585028001036萬35130558490%2007年10月萬龍第五城15萬多層24022633001842萬551279093%2008年6月高層627325032001525萬49805876美韻星海12萬18萬10001950028001235萬45127659475%2008年8月金質(zhì)融城13萬27萬208136032001326萬48939388%2008年10月臺北華郡16萬40萬200641435001735萬501007810060%2008年10月馬塞公寓2萬2181185033001652萬51159517931%2008年10月附表：重點項目調(diào)研表高校云集、人文氛圍濃厚，區(qū)域消費能力較強。城市東拓增速：較快升值空間較大西部板塊自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，交通較為方便。區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢機遇價格描述鐵北板塊北客站的遷入帶動北城的發(fā)展，城市舊城改造重點城區(qū)，配套逐漸成熟。 周邊配套設(shè)施需求■ 購物場所、醫(yī)療保健、公交站點和農(nóng)貿(mào)市場是被訪者對小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素?！鰧Ξa(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費群體購買住宅主要考慮的因素?！霾煌瑧粜偷拿娣e需求各異，六成以上的兩室一廳類消費者希望能購房面積為6080平方米，說明兩室一廳類消費者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟的戶型。面積需求■ 80120平方米的面積段需求占到總需求的37％?！瞿壳皒xx市場上的公寓型住宅，基本都是小戶型帶裝修的成品，比較受白領(lǐng)人群的青睞，開發(fā)商在產(chǎn)品定位時可以考慮一下這部分潛在客群?！?當前xxx市商品住宅市場成交均價在4000元/㎡以下，與單價承受能力主流區(qū)間分布基本一致，xxx市商品住宅平均單價尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力?！鲇绊懕辉L者購房因素排在前列的依次是交通、房價、樓盤質(zhì)量和地段。由于二次置業(yè)者的住房消費經(jīng)驗豐富，所以對房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚，舒適性要求較高；同時對地段的升值空間也比較看重。■ xxx區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)域價值還有待挖掘。欲購買區(qū)域■ 朝陽區(qū)為購房首選區(qū)域。欲購房時間■ 只有30％的被訪者預(yù)計在1年內(nèi)購買住宅，而選擇推遲一年以上購房的人群達到了70％以上?！? 在我們特別關(guān)注的80后人群中，家庭年收入在5萬元以下及5~10萬元的被訪者比例最多。學(xué)歷水平社會進步，人口素質(zhì)提高，高學(xué)歷人才逐年增加。調(diào)查規(guī)模：有效問卷10046例居住區(qū)域■ 80%以上分布在老城區(qū)，以朝陽區(qū)為主■ 20%以下居住在開發(fā)區(qū)及其他區(qū)域。商品住房：789萬平方米。自07年以來，xxx房價盡管一路走高，但仍處于“補漲”階段，屬于理性上漲。2008年上半年，各年限商品房消化情況：在上半年商品房登記銷售中，%，2007年上市樓盤銷售量占總量的47%，%，%，%。歷年