【正文】 誘惑性促銷 活動(dòng)一：首付五萬，與上層社會(huì)為鄰活動(dòng)期間，顧客買房均只需交首付五萬，即可入住成熟小區(qū)，享受上流社會(huì)的生活品質(zhì)。3）尾盤期對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，絕大部分利潤(rùn)都在于尾盤，如果說前期的銷售只是收回了成本，那么尾盤銷售的好壞則決定了利潤(rùn)的多少?；顒?dòng)五：老客戶帶新客戶活動(dòng)時(shí)間：持銷中后期在持銷期階段，為了進(jìn)一步擴(kuò)大銷售量，進(jìn)行老客戶帶新客戶的活動(dòng)。通過活動(dòng)傳遞給白領(lǐng)一族本項(xiàng)目強(qiáng)大的實(shí)力保障及品牌信心，促進(jìn)猶豫不決或觀望客戶的購買?；顒?dòng)二： 關(guān)愛老幼，從我做起 ，記錄身邊點(diǎn)滴 活動(dòng)時(shí)間：2015年12月15日活動(dòng)地點(diǎn)：攝影展在XX大道、金嘉利購物廣場(chǎng)、步步高等大賣場(chǎng)、XX鎮(zhèn)中心等進(jìn)行展覽。社區(qū)覆蓋工作目的： 擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶展會(huì)爆破工作目的：通過展會(huì)向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目情況，并現(xiàn)場(chǎng)拉客。 新聞發(fā)布會(huì)：策劃結(jié)合一定的有積極意義的主題，如生態(tài)、環(huán)保、健康概念等，組織新聞發(fā)布會(huì)以極為莊重的方式向社會(huì)發(fā)布信息。 派發(fā)單張：在潛在客戶群流動(dòng)密集區(qū)域組織人海戰(zhàn)術(shù)派發(fā)單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時(shí)拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。 另外一種形式：通過郵局在為每戶送報(bào)紙的同時(shí)附送宣傳單張。 氣氛營造：現(xiàn)場(chǎng)氣氛營造采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，甚至采用飛艇、直升飛機(jī)造勢(shì)。因?yàn)?，同樣是混凝土結(jié)構(gòu)房屋，人家要問：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業(yè)不同凡響的豪華與尊貴的感覺，對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同，慷慨落訂。售房部功能分區(qū)一般分為三大塊：售樓總臺(tái)與模型區(qū)、洽談區(qū)、后勤區(qū)（如簽約室、財(cái)務(wù)室、休息區(qū)、盥洗室、儲(chǔ)物間等）?，F(xiàn)代風(fēng)格的園林伴隨著現(xiàn)代建筑，硬質(zhì)景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強(qiáng)與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺(tái)。從一個(gè)項(xiàng)目所能造就的美學(xué)感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。住宅外立面采用現(xiàn)代感的涂料，以米白色為主，輔以黃色系涂料，給人清新愉悅、溫暖和諧的感受。、周邊配套設(shè)施 超萬余平米的商業(yè)設(shè)施，集餐飲、美食、休閑娛樂、生活超市、精品購物、時(shí)尚飾品、商務(wù)會(huì)所等一站式校園消費(fèi)體驗(yàn)中心，一步到位、面面俱到。 、技術(shù)資料（1）項(xiàng)目總占地面積：100畝（2）總建筑面積：18萬左右 (其中住宅 16萬平方米，商業(yè)營業(yè)用2萬房平方米米) （3）容積率：（4）綠化率：35% （5）戶數(shù)：（6）物業(yè)類型：小高層（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀、地塊資源項(xiàng)目坐擁東部新城核心位置，東距長(zhǎng)沙市余約50公里，西距XX市區(qū)約25公里，南臨魚形山水庫，北臨XX鎮(zhèn)，交通便利，319國道、益寧城際鐵路、石常鐵路途經(jīng)此地。 聚美欣城整體地塊呈矩狀，方正和諧，規(guī)劃實(shí)用合理。題詞銘記無處不在，為園林平添了濃郁的人文氣息。戶外廣告為計(jì)劃廣告投入總額的20%， 第二階段40% 四期廣告投入費(fèi)用明細(xì)表 費(fèi)用期數(shù)電視費(fèi)用報(bào)紙費(fèi)用戶外費(fèi)用廣播費(fèi)用車體費(fèi)用機(jī)動(dòng)費(fèi)用第一期126萬第二期168萬第三期84萬第四期42萬房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃項(xiàng)目主題：聚美在售樓處做展銷，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)熱賣氣氛：業(yè)主入伙期廣告語：甜蜜生活今天開始廣告目標(biāo)：以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭(zhēng)取尾盤銷售成功廣告策略：在與業(yè)主進(jìn)行交房時(shí)期，在現(xiàn)場(chǎng)布置喜慶的場(chǎng)面，主色調(diào)為橙金色，并給每位業(yè)主贈(zèng)送一個(gè)房屋裝飾物品的金元寶，寓意財(cái)源滾滾，另贈(zèng)送一盆桃樹盆栽，寓意長(zhǎng)壽健康 。 ⑷ 加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 ⑶因地制宜策略：廣告策略要突出本地的未來發(fā)展?jié)摿?，廣告宣傳的價(jià)格不能太高，要符合目標(biāo)消費(fèi)者的價(jià)格取向⑷人員宣傳：按第一階段的第⑶點(diǎn)操作，招聘人數(shù)依情況而定，此時(shí)單頁的內(nèi)容主要是樓盤的各種優(yōu)勢(shì)（經(jīng)濟(jì)，交通，環(huán)境，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，旅游等各種資源,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）⑸利用微信的“掃一掃”功能獲得樓盤的銷售動(dòng)態(tài)信息，獲得項(xiàng)目開發(fā)的獎(jiǎng)品或是優(yōu)惠活動(dòng)，定期的與相關(guān)目標(biāo)客戶進(jìn)行產(chǎn)品的交流。乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。 2）戶外廣告：在319國道和城際干道的十字路口設(shè)置立體廣告牌，在火車站LED屏幕上投放廣告、在眾旺公交車上的車身和電視上投放電視廣告，在公共汽車候車亭，以燈箱為主要表現(xiàn)形式承載項(xiàng)目的海報(bào)。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。利用“微博”的傳播，發(fā)展在線問答和在線送禮，在線分房活動(dòng)。XX市XX鎮(zhèn)屬于XX市高新開發(fā)區(qū)，毗鄰省會(huì)長(zhǎng)沙，它是XX市未來發(fā)展的方向，是城市未來發(fā)展的新動(dòng)力，欣諧音新，暗示其以后會(huì)慢慢變成一個(gè)欣欣向榮的宜居的城鎮(zhèn)。：項(xiàng)目推廣期廣告主題句：?成功，就是往東一點(diǎn)點(diǎn)（針對(duì)XX市區(qū)經(jīng)濟(jì)能力較好的中年夫婦）?居者優(yōu)其屋（針對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民）廣告目標(biāo)：讓XX市市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40％的居民知道該項(xiàng)目，讓廣告的主題句深入人心。 保證質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制，合同管理、安全管理、信息管理，協(xié)調(diào)開發(fā)商、建筑師、承包商的關(guān)系等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，為工程按時(shí)按質(zhì)的完成奠定基礎(chǔ)，從而向客戶交付滿意的工程。有效科學(xué)地做好合同管理的工作，才能保證工程管理的順利進(jìn)行，才能是工程項(xiàng)目按期完工，交付滿意的工程。建立并實(shí)施關(guān)于工期和進(jìn)度的獎(jiǎng)懲制度。分包合同的工期與總包合同工期相一致。確定施工項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)，建立工程項(xiàng)目進(jìn)度管理目標(biāo)體系。6）銷售環(huán)節(jié)的成本控制公司在對(duì)銷售業(yè)務(wù)員培訓(xùn)過程中，應(yīng)安排土建、水暖、電氣等專業(yè)工程師對(duì) 銷售業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，防止因銷售業(yè)務(wù)員的錯(cuò)誤理解而引起購房人的錯(cuò)誤推論，并最終引起糾紛， 給我方造成經(jīng)濟(jì)上及聲譽(yù)上的損失。 對(duì)于我方保存的土方，應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定作好防揚(yáng)塵措施。我方可考慮在打降水井的時(shí)候，考慮某個(gè)井打深一些，保證我方施工用水及部分生活用水的供應(yīng)。經(jīng)驗(yàn)收符合要求后填寫材料驗(yàn)收單。當(dāng)質(zhì)量不清楚時(shí)，應(yīng)通知專業(yè)人員參加共同驗(yàn)收，不能把存在問題的材料收進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)。（2）定期進(jìn)行質(zhì)量培訓(xùn)。減少質(zhì)量過剩支出（1）施工員嚴(yán)格掌握定額標(biāo)準(zhǔn)，力求在保證質(zhì)量的前提下，是人工和材料部超過定額水平。 、質(zhì)量成本控制表關(guān)鍵因素措施執(zhí)行人、檢查人降低返工、停工損失，將其控制在站預(yù)算成本的1%以內(nèi)（1）對(duì)每道工序事先進(jìn)行質(zhì)量技術(shù)交底（2）加強(qiáng)班組技術(shù)培訓(xùn)。2）控制生產(chǎn)要素的利用效率和消耗定額，同時(shí)做好不可預(yù)見成本風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)控，包括編制相應(yīng)的應(yīng)急措施等。②總承包方設(shè)專職資料員，定期收集各橫向部門、各分包單位提供的種類表格和資料，按目錄匯總、審核、裝訂，供監(jiān)理和市質(zhì)監(jiān)門檢查。④項(xiàng)目試驗(yàn)工負(fù)責(zé)接受配合比通知單，并根據(jù)通知單檢查磅砰等計(jì)量器，負(fù)責(zé)向施工班進(jìn)行級(jí)配交底、中途抽查，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)試塊制作、養(yǎng)護(hù)及送試工作。、施工階段的級(jí)配及試塊管理制度1)凡在設(shè)計(jì)圖紙中標(biāo)明強(qiáng)度等級(jí)的混凝土、砂漿均屬級(jí)配管理范圍。4）模板尺寸、標(biāo)高及預(yù)留孔、預(yù)埋件的位置尺寸及牢固程度。3）預(yù)留預(yù)埋隱蔽驗(yàn)收（預(yù)留孔洞、預(yù)埋鐵件等）。3)質(zhì)量檢驗(yàn)嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)驗(yàn)收制度，即：班組長(zhǎng)、各班組專職質(zhì)量員檢查→項(xiàng)目施工員、質(zhì)量員檢查→工程技術(shù)負(fù)責(zé)人檢查。②質(zhì)量教育：定期和不定期開展質(zhì)量教育和創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，組織學(xué)習(xí)質(zhì)量規(guī)范，提高所有參建人員的質(zhì)量意識(shí)。2）建立施工部位掛牌制，要求施工隊(duì)伍在每個(gè)施工部位掛牌，注明施工責(zé)任人、部位名稱、質(zhì)量監(jiān)督人、班組長(zhǎng)姓名、施工質(zhì)量狀況等，對(duì)質(zhì)量情況予以曝光，以督促各責(zé)任人嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。商業(yè)部分占總建筑面積的20%，住宅占總建筑面積的80%，分三期開發(fā)，一期45% 二期35 % 三期 20%，一期開發(fā)商業(yè)2 住宅3—14棟 建筑面積為81000㎡；二期開發(fā)住宅14—22棟 ， 建筑面積為63000㎡；三期開發(fā)住宅23—27棟，建筑面積為36000㎡，小區(qū)綠化率為35%，是一個(gè)高綠化、中高檔園林住宅區(qū)。、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)用地：20% 住宅：80%三期開發(fā)：一期45% 二期35 % 三期 20%一期開發(fā)商