【正文】 方案可行 2）求取內(nèi)部收益率IRR，可得IRR=%13%，則NPV=0所以該方案可行. 經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在投資上是可行的，內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目標(biāo)收益率，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險(xiǎn)因素： 任何項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在收益現(xiàn)金流和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。即從風(fēng)險(xiǎn)不確定分析，現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表可看出，動(dòng)態(tài)投資回收期和各個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率均符合可行性，可獲利。項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)45%，二期35%，三期20%。小區(qū)內(nèi)部采用完全人車(chē)分流的人性化設(shè)計(jì)，車(chē)位比達(dá)1:。建有近20000㎡地下停車(chē)場(chǎng)。圍合、錯(cuò)位的手法自然形成較大的中心人造湖和主涼亭，人工河流的建立自然、親切將東西兩側(cè)的景觀有機(jī)連接在了一起。處處匠心的傳世尊邸，無(wú)一例外的在每個(gè)你看得到和看不到的地方體現(xiàn)最人性的關(guān)懷。2）本小區(qū)住宅在設(shè)計(jì)上與高教區(qū)的文化氣息想匹配。同時(shí)1800㎡小區(qū)幼兒園的建設(shè)也給客戶在孩子的教育上提供給保證。2）建筑與環(huán)境的關(guān)系 人們是屬于大自然而大自然并不屬于我們，所以本項(xiàng)目與生態(tài)環(huán)境的關(guān)系處理至關(guān)重要。運(yùn)用獨(dú)特的造園手法，在有限的空間里，通過(guò)疊山理水，栽植花木，配置園林建筑從而形成充滿詩(shī)情畫(huà)意的文人寫(xiě)意山水園林。一室一廳一廚一衛(wèi)48㎡小戶型戶型方正適用，小戶型大空間；客廳、臥室一起呵成，空間明朗，精致實(shí)用；超大飄窗，無(wú)遮擋視野，小家大享；兩室兩廳一廚一衛(wèi)85㎡功能齊備且劃分明確，坐北朝南，通透采光；大開(kāi)間觀景陽(yáng)臺(tái)，極致美景一覽無(wú)遺；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)良好，方便實(shí)用，更具人性化；主臥次臥雙飄窗，空氣清新，美夢(mèng)每一天。圖中：第一排為11層，第二排12層；其余均為13層，共1140戶。，自有資金14000萬(wàn)元，該工程在施工時(shí)所有設(shè)計(jì)已完成，工程施工于 2014年7月 1 日開(kāi)始動(dòng)工，根據(jù)工程進(jìn)度要求， 2017年 7月1日前完成主體工程結(jié)構(gòu)封頂，2015年8月 31日交付使用。同時(shí)，對(duì)連續(xù)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，無(wú)論問(wèn)題的大小，都將給予處罰，直至清退出場(chǎng)。同時(shí)，建立獎(jiǎng)罰制度，實(shí)現(xiàn)全員質(zhì)量管理。、實(shí)行隱蔽驗(yàn)收和技術(shù)復(fù)核制度施工中，被下道工序覆蓋的分部分項(xiàng)工程均需進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。4）鋼筋隱蔽驗(yàn)收（品種、規(guī)格、數(shù)量、位置、形狀）5）墻體拉接筋驗(yàn)收（規(guī)格、數(shù)量、位置、長(zhǎng)度）6）防水工程隱蔽驗(yàn)收（屋面防水層）技術(shù)復(fù)核：由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行技術(shù)復(fù)核工作，技術(shù)復(fù)核部位如下：1）建筑物樁基的平面位置、軸線尺寸和標(biāo)高。5）施工大樣圖和鋼筋配筋表。2)管理職責(zé)分工：①項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)混凝土、砂漿強(qiáng)度評(píng)定（數(shù)理統(tǒng)計(jì)與非數(shù)理統(tǒng)計(jì)）。、工程技術(shù)資料管理制度本工程項(xiàng)目大，各種資料多而復(fù)雜，及易搞混搞錯(cuò)，為此，在現(xiàn)場(chǎng)按標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)門(mén)設(shè)置1個(gè)資料檔案室，收集、積累各種原始資料，分類(lèi)、分冊(cè)歸檔整理。③各分包單位應(yīng)每天記錄好本單位在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)所發(fā)生的工作量、人工、機(jī)械使用、施工部位、材料設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)、質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)生原因、補(bǔ)救辦法及天氣情況等內(nèi)容，并隔天交給總承包方。3）控制影響效率和消耗量的其他因素（如工程變更等）所引起的 成本增加。（3）設(shè)置班組質(zhì)量干事，把好第一關(guān)。（2）施工員和材料員要根據(jù)設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合理使用人工和材料。（3）合理的增加質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)職工積極性、成本控制措施1）材料采購(gòu)的控制（1）制定材料計(jì)劃（2）確定材料價(jià)格（3）控制材料質(zhì)量（4）計(jì)算經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量2）材料的收驗(yàn)管理①收料管理。②驗(yàn)收管理。3）現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)的控制。對(duì)于用電，施工單位不準(zhǔn)使用電器灶具，不準(zhǔn)使用電爐子等高耗電量設(shè)備取暖。在回填過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格控制回填土的質(zhì)量，避免糾紛的發(fā)生。、進(jìn)度控制、進(jìn)度控制管理措施：1) 組織措施：建立施工項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施和控制的組織系統(tǒng)。（工程項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)見(jiàn)橫道圖）2) 技術(shù)措施：盡可能采用先進(jìn)施工技術(shù)、方法和新材料、新工藝、新技術(shù)，保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。供貨、供電、運(yùn)輸、構(gòu)件加工等合同規(guī)定的提供服務(wù)時(shí)間與有關(guān)的進(jìn)度管理目標(biāo)一致。、進(jìn)度概況本工程共27棟樓，分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)商業(yè)2 住宅3—14棟 ,二期開(kāi)發(fā)住宅14—22棟 ,三期開(kāi)發(fā)住宅23—27棟 ,詳見(jiàn)施工橫道圖。、安全管理工程建設(shè)中安全管理的原則是“安全第一、預(yù)防為主”。廣告策略、總目標(biāo) 為樓盤(pán)正式公開(kāi)銷(xiāo)售做好必要和詳盡的準(zhǔn)備。廣告對(duì)象：本階段的廣告對(duì)象是我們的目標(biāo)客戶群：XX市市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中等收入中年夫婦，投資型商業(yè)顧客。②廣告的宣傳上，貫徹整合營(yíng)銷(xiāo)的思想，多種社會(huì)媒體的綜合配合運(yùn)用，大力度的在與目標(biāo)市場(chǎng)接觸最多的媒介，突出主題。目的只有一個(gè)，形成企業(yè)與消費(fèi)者的一對(duì)一的交流，更好貼近顧客，獲得認(rèn)可度，形成支持者。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián)，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。3）按目前市場(chǎng)合理的人工價(jià)格招聘150人，并進(jìn)行相關(guān)的短期培訓(xùn)，再由行銷(xiāo)人員分別帶領(lǐng)100人和50人到臨近項(xiàng)目的XX鎮(zhèn)上﹑泉交河鎮(zhèn)上﹑衡龍橋鎮(zhèn)上﹑新市渡鎮(zhèn)上，泥江河鎮(zhèn)上 還有XX市區(qū)的橋北，橋南進(jìn)行宣傳，主要是采取分發(fā)單頁(yè)（針對(duì)不同的消費(fèi)地區(qū)人群，制作兩種單頁(yè)），與潛在顧客面對(duì)面進(jìn)行友好交流。3﹑本階段的廣告策略⑴全面攻擊策略：動(dòng)用所有形成的廣告宣傳工具，最大限度地?cái)U(kuò)大宣傳面，延長(zhǎng)宣傳時(shí)間，以期在短時(shí)間內(nèi)造成一種聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品形象。利用“微博”的傳播，發(fā)展在線問(wèn)答和在線送禮：開(kāi)盤(pán)期廣告主題句：如果買(mǎi)房只是買(mǎi)未來(lái)，為什么不等到未來(lái)再買(mǎi)，聚美欣城不止賣(mài)未來(lái)； 山水都是窗戶里的贈(zèng)品；廣告目標(biāo)：⑴消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃。本階段的廣告策略：⑴選擇臨近村鎮(zhèn)的離居民區(qū)不遠(yuǎn)的空曠地帶，放映關(guān)于本項(xiàng)目的電視視頻，向他們宣傳本項(xiàng)目的住宅理念和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ⒃诂F(xiàn)場(chǎng)舉辦一些抽獎(jiǎng)活動(dòng)（禮品包括生活用品和小孩子的學(xué)習(xí)用品） ⑵進(jìn)行pop廣告設(shè)計(jì)并宣傳：根據(jù)前面設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)好的本項(xiàng)目的logo吉祥物娃娃（上面要有本項(xiàng)目的logo，銷(xiāo)售熱線等重要信息），開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)看房的每戶可贈(zèng)送一個(gè)吉祥物。、廣告預(yù)算及分配1﹑“聚美欣城——以頗現(xiàn)代的、輕巧自如的、色彩明快的園林建筑HYPERLINK 風(fēng)格為建筑主體風(fēng)格，將精致的民族建筑小品融入古典園林環(huán)境中。娟娟清流腳下而過(guò)倒影出園中的景物，虛實(shí)交錯(cuò)。整個(gè)地塊的建筑群體形成南低北高的走勢(shì)。交通便捷，往東至長(zhǎng)沙40分鐘車(chē)程，往西北至XX20分鐘，32路公交車(chē)路經(jīng)小區(qū)正門(mén)口。周邊商業(yè)： 綜合商場(chǎng)、家潤(rùn)多超市、新旺佳超市、一家人超市郵局、XX郵局銀行、 建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、工商銀行 周邊醫(yī)院：XX人民醫(yī)院 周邊學(xué)校：義夫小學(xué)、花亭子小學(xué)、樓盤(pán)形象及包裝、產(chǎn)品本身的工程包裝 建筑外立面隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者喜好趣味更加多樣化，為切合消費(fèi)市場(chǎng)，滿足不同人們的需求。 從建筑元素方面來(lái)看，住宅的現(xiàn)代風(fēng)格通過(guò)豎向或水平線條、大面積窗玻、有韻律的幾何形狀來(lái)表現(xiàn)。一個(gè)完美地開(kāi)盤(pán)，必然伴隨著園林建設(shè)的成功。色彩對(duì)比較強(qiáng)烈，以涂料、馬賽克、高光面物體、表面粗糙的天然石來(lái)表現(xiàn)。售房部的裝修風(fēng)格一般與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。豪華裝修（個(gè)性化裝修）也常用作中檔項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，使人產(chǎn)生物超所值的感覺(jué)，從而推動(dòng)銷(xiāo)售。 2）通過(guò)媒體廣告建立項(xiàng)目品牌與知名度 戶外廣告牌：對(duì)人們視線的沖擊強(qiáng)烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢(shì)不可替代。 3）電視廣告廣播電臺(tái)：在出租車(chē)的廣播中插入我們的宣傳廣告，讓更多的市民能知道我們的樓盤(pán)。預(yù)售期在其他銷(xiāo)售情況好的項(xiàng)目門(mén)口守株待兔，派發(fā)單張派車(chē)接送，以截取其他樓盤(pán)看樓客人，達(dá)到低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的目的。以此擴(kuò)大我們項(xiàng)目的公眾意識(shí)，使認(rèn)知度得到提升。油站夾報(bào)工作目的： 傳遞項(xiàng)目信息，捕捉意向客群營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：活動(dòng)一：猜價(jià)中房在對(duì)外公布售價(jià)之前，舉辦猜價(jià)中房活動(dòng)，獎(jiǎng)品為一套一室一廳的單身公寓。此活動(dòng)以生活在我們周邊的中年一代為捕捉對(duì)象，秀出身邊的尊老愛(ài)幼的活動(dòng)照片，舉辦照片展，評(píng)選最感動(dòng)人的攝影作品，獎(jiǎng)品連連，精彩不斷。活動(dòng)四：買(mǎi)房送家居活動(dòng)時(shí)間：銷(xiāo)售中期凡購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目房屋的買(mǎi)房者可以任意參加以下其中一項(xiàng)活動(dòng)。老客戶送2000元現(xiàn)金，新客戶享有送美的電冰洗系列電器。所以，快速地清除尾盤(pán)房源，是操作整個(gè)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。活動(dòng)二：買(mǎi)一送一 ，人生不再等待 凡購(gòu)買(mǎi)我們項(xiàng)目120平方米以上大戶