【正文】 、結(jié)論 6第2章 項(xiàng)目背景及必要性 6 、項(xiàng)目背景 6 、XX市地理概況 7 、XX市近期經(jīng)濟(jì)概況 8 8 、項(xiàng)目建設(shè)必要性 9 、項(xiàng)目建設(shè)的宏觀意義 9 、項(xiàng)目建設(shè)符合東部新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 9 12第三章 市場(chǎng)分析 1房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1XX市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 13 、XX市市場(chǎng)狀況 13 、XX市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 14 、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 17 、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 17 、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 18 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 20第四章 營(yíng)銷策略 20 、項(xiàng)目定位 21 、項(xiàng)目地理位置定位 21 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 22 、價(jià)格定位 26 、項(xiàng)目SWOT分析 27 、銷售方案 27 28 、銷售計(jì)劃 29 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 3項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)概況 34 34 35 、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計(jì) 35 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 35 、給排水設(shè)計(jì) 36 、電氣設(shè)計(jì) 3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 39第六章 投資估算與資金籌措 估算編制依據(jù) 總投資估算 4用款計(jì)劃和資金籌措 44 、資金來(lái)源 44 、投資計(jì)劃與資金籌措 44第七章、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 4銷售收入計(jì)劃 4銷售稅金 4 現(xiàn)金流量表分析 46 、利潤(rùn)表分析 4風(fēng)險(xiǎn)分析 4盈虧平衡分析 4敏感性分析 50第八章 結(jié)論與建議 5結(jié)論 5建議 51XX苑房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 院 系： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)老師： 投資估算及資金籌措、 項(xiàng)目總投資估算、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)城際干道和319國(guó)道旁，在金域上品的斜對(duì)面，其正對(duì)面是XX將建的XX村委會(huì)。6 ） 銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)其銷售的各項(xiàng)費(fèi)用詳見(jiàn)下表：表44 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%2銷售代理費(fèi)銷售收入1%3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%合計(jì)18727） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安費(fèi)的5%取值即可。風(fēng)險(xiǎn)因素： 任何項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。即從風(fēng)險(xiǎn)不確定分析，現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表可看出，動(dòng)態(tài)投資回收期和各個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率均符合可行性，可獲利。小區(qū)內(nèi)部采用完全人車分流的人性化設(shè)計(jì)，車位比達(dá)1:。圍合、錯(cuò)位的手法自然形成較大的中心人造湖和主涼亭，人工河流的建立自然、親切將東西兩側(cè)的景觀有機(jī)連接在了一起。2）本小區(qū)住宅在設(shè)計(jì)上與高教區(qū)的文化氣息想匹配。2）建筑與環(huán)境的關(guān)系 人們是屬于大自然而大自然并不屬于我們，所以本項(xiàng)目與生態(tài)環(huán)境的關(guān)系處理至關(guān)重要。一室一廳一廚一衛(wèi)48㎡小戶型戶型方正適用，小戶型大空間；客廳、臥室一起呵成，空間明朗，精致實(shí)用；超大飄窗，無(wú)遮擋視野，小家大享；兩室兩廳一廚一衛(wèi)85㎡功能齊備且劃分明確，坐北朝南，通透采光；大開(kāi)間觀景陽(yáng)臺(tái)，極致美景一覽無(wú)遺；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)良好，方便實(shí)用，更具人性化；主臥次臥雙飄窗，空氣清新，美夢(mèng)每一天。，自有資金14000萬(wàn)元，該工程在施工時(shí)所有設(shè)計(jì)已完成，工程施工于 2014年7月 1 日開(kāi)始動(dòng)工，根據(jù)工程進(jìn)度要求， 2017年 7月1日前完成主體工程結(jié)構(gòu)封頂，2015年8月 31日交付使用。同時(shí)，建立獎(jiǎng)罰制度，實(shí)現(xiàn)全員質(zhì)量管理。4）鋼筋隱蔽驗(yàn)收（品種、規(guī)格、數(shù)量、位置、形狀）5）墻體拉接筋驗(yàn)收（規(guī)格、數(shù)量、位置、長(zhǎng)度）6）防水工程隱蔽驗(yàn)收（屋面防水層）技術(shù)復(fù)核：由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行技術(shù)復(fù)核工作，技術(shù)復(fù)核部位如下：1）建筑物樁基的平面位置、軸線尺寸和標(biāo)高。2)管理職責(zé)分工：①項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)混凝土、砂漿強(qiáng)度評(píng)定（數(shù)理統(tǒng)計(jì)與非數(shù)理統(tǒng)計(jì)）。③各分包單位應(yīng)每天記錄好本單位在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)所發(fā)生的工作量、人工、機(jī)械使用、施工部位、材料設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)、質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)生原因、補(bǔ)救辦法及天氣情況等內(nèi)容，并隔天交給總承包方。（3）設(shè)置班組質(zhì)量干事，把好第一關(guān)。（3）合理的增加質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)職工積極性、成本控制措施1）材料采購(gòu)的控制（1）制定材料計(jì)劃（2）確定材料價(jià)格（3）控制材料質(zhì)量（4）計(jì)算經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量2）材料的收驗(yàn)管理①收料管理。3）現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)的控制。在回填過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格控制回填土的質(zhì)量，避免糾紛的發(fā)生。（工程項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)見(jiàn)橫道圖）2) 技術(shù)措施：盡可能采用先進(jìn)施工技術(shù)、方法和新材料、新工藝、新技術(shù)，保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。、進(jìn)度概況本工程共27棟樓，分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)商業(yè)2 住宅3—14棟 ,二期開(kāi)發(fā)住宅14—22棟 ,三期開(kāi)發(fā)住宅23—27棟 ,詳見(jiàn)施工橫道圖。廣告策略、總目標(biāo) 為樓盤正式公開(kāi)銷售做好必要和詳盡的準(zhǔn)備。②廣告的宣傳上，貫徹整合營(yíng)銷的思想，多種社會(huì)媒體的綜合配合運(yùn)用，大力度的在與目標(biāo)市場(chǎng)接觸最多的媒介，突出主題。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。3﹑本階段的廣告策略⑴全面攻擊策略：動(dòng)用所有形成的廣告宣傳工具，最大限度地?cái)U(kuò)大宣傳面，延長(zhǎng)宣傳時(shí)間，以期在短時(shí)間內(nèi)造成一種聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品形象。本階段的廣告策略：⑴選擇臨近村鎮(zhèn)的離居民區(qū)不遠(yuǎn)的空曠地帶，放映關(guān)于本項(xiàng)目的電視視頻，向他們宣傳本項(xiàng)目的住宅理念和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，并在現(xiàn)場(chǎng)舉辦一些抽獎(jiǎng)活動(dòng)（禮品包括生活用品和小孩子的學(xué)習(xí)用品） ⑵進(jìn)行pop廣告設(shè)計(jì)并宣傳：根據(jù)前面設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)好的本項(xiàng)目的logo吉祥物娃娃（上面要有本項(xiàng)目的logo，銷售熱線等重要信息），開(kāi)盤當(dāng)天來(lái)看房的每戶可贈(zèng)送一個(gè)吉祥物。欣城——以頗現(xiàn)代的、輕巧自如的、色彩明快的園林建筑HYPERLINK 風(fēng)格為建筑主體風(fēng)格，將精致的民族建筑小品融入古典園林環(huán)境中。整個(gè)地塊的建筑群體形成南低北高的走勢(shì)。周邊商業(yè)： 綜合商場(chǎng)、家潤(rùn)多超市、新旺佳超市、一家人超市郵局、XX郵局銀行、 建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、工商銀行 周邊醫(yī)院：XX人民醫(yī)院 周邊學(xué)校：義夫小學(xué)、花亭子小學(xué)、樓盤形象及包裝、產(chǎn)品本身的工程包裝 建筑外立面隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者喜好趣味更加多樣化，為切合消費(fèi)市場(chǎng)，滿足不同人們的需求。一個(gè)完美地開(kāi)盤，必然伴隨著園林建設(shè)的成功。售房部的裝修風(fēng)格一般與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。 2）通過(guò)媒體廣告建立項(xiàng)目品牌與知名度 戶外廣告牌：對(duì)人們視線的沖擊強(qiáng)烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢(shì)不可替代。預(yù)售期在其他銷售情況好的項(xiàng)目門口守株待兔，派發(fā)單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達(dá)到低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的目的。油站夾報(bào)工作目的： 傳遞項(xiàng)目信息，捕捉意向客群營(yíng)銷活動(dòng)：活動(dòng)一：猜價(jià)中房在對(duì)外公布售價(jià)之前，舉辦猜價(jià)中房活動(dòng)，獎(jiǎng)品為一套一室一廳的單身公寓。活動(dòng)四：買房送家居活動(dòng)時(shí)間：銷售中期凡購(gòu)買本項(xiàng)目房屋的買房者可以任意參加以下其中一項(xiàng)活動(dòng)。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個(gè)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。 其次，進(jìn)行強(qiáng)制性培訓(xùn)活動(dòng)，統(tǒng)一口徑，說(shuō)明這些保留房源的來(lái)歷，并使客戶相信；比如說(shuō)，這些房子是消防公安部門團(tuán)購(gòu)下的，由于惡性壓價(jià)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不放棄團(tuán)購(gòu)，使得客戶有機(jī)會(huì)購(gòu)買這些保留的房源等等?！?“驚喜就在你手中”：開(kāi)盤前，凡交納優(yōu)先選房定金的客戶可以憑預(yù)約協(xié)議，享受總房款優(yōu)惠3000元待遇。2） 強(qiáng)銷期活動(dòng)一：