【正文】 XX苑小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 4 、項(xiàng)目概況 4 4 4 5 、編制依據(jù) 結(jié)論 6第2章 項(xiàng)目背景及必要性 6 、項(xiàng)目背景 6 、XX市地理概況 7 、XX市近期經(jīng)濟(jì)概況 8 8 、項(xiàng)目建設(shè)必要性 9 、項(xiàng)目建設(shè)的宏觀意義 9 、項(xiàng)目建設(shè)符合東部新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 9 12第三章 市場(chǎng)分析 1房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1XX市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 13 、XX市市場(chǎng)狀況 13 、XX市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 14 、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 17 、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 17 、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 18 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 20第四章 營(yíng)銷策略 20 、項(xiàng)目定位 21 、項(xiàng)目地理位置定位 21 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 22 、價(jià)格定位 26 、項(xiàng)目SWOT分析 27 、銷售方案 27 28 、銷售計(jì)劃 29 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 3項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)概況 34 34 35 、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計(jì) 35 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 35 、給排水設(shè)計(jì) 36 、電氣設(shè)計(jì) 3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 39第六章 投資估算與資金籌措 估算編制依據(jù) 總投資估算 4用款計(jì)劃和資金籌措 44 、資金來源 44 、投資計(jì)劃與資金籌措 44第七章、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 4銷售收入計(jì)劃 4銷售稅金 4 現(xiàn)金流量表分析 46 、利潤(rùn)表分析 4風(fēng)險(xiǎn)分析 4盈虧平衡分析 4敏感性分析 50第八章 結(jié)論與建議 5結(jié)論 5建議 51XX苑房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 院 系： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)老師： 投資估算及資金籌措、 項(xiàng)目總投資估算、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)城際干道和319國(guó)道旁，在金域上品的斜對(duì)面，其正對(duì)面是XX將建的XX村委會(huì)。本項(xiàng)目依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目總用地100畝，經(jīng)XX市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，商業(yè)部分占總建筑面積的20%，住宅占總建筑面積的80%，總的建筑是180000平方米，建設(shè)用地面積26667 m2 。詳見下表：表41 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)XX市XX鎮(zhèn)村委會(huì)斜對(duì)面規(guī)劃總用地面積100畝實(shí)際用地面積26667m2建筑容積率總建筑面積180000m2住宅面積144000 m2建筑密度40%綠地率35%車庫1150個(gè)商業(yè)面積 36000m總投資估算，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算結(jié)果詳見下表。表42 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱內(nèi)容總價(jià)單價(jià)(萬元）(元/㎡)一土地費(fèi)用含土地出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用等10000555二前期費(fèi)用詳見下表(42)三建安工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)、安裝費(fèi)等239401330四管理費(fèi)用（一+二+三）*3%五財(cái)務(wù)費(fèi)用%六銷售費(fèi)用銷售收入*3%2220七開發(fā)期稅費(fèi)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)150元/㎡2700150八其他費(fèi)用根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)7元/㎡1267九不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)的5%合計(jì) 成本利潤(rùn)率=（）/=%、分項(xiàng)估算依據(jù)1 ）土地費(fèi)用根據(jù)提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為10000萬，折合樓面地價(jià)為555元/平米。2） 前期費(fèi)用表43 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)（土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)）%3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)（土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)）%4五通一平基底面積24元/m264合計(jì)3 ）建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，綜合型物業(yè)土建安裝工程費(fèi)用按1330元/㎡計(jì)。共計(jì)：133018=23940萬元4） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)資金籌措可得本項(xiàng)目的貸款額為3億 3*（1+%）^3—3=6443萬元5 ）管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述13項(xiàng)之和的3%取值。6 ） 銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)其銷售的各項(xiàng)費(fèi)用詳見下表：表44 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%2銷售代理費(fèi)銷售收入1%3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%合計(jì)18727） 不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)的5%取值即可。、資金籌措的組合渠道 、現(xiàn)金流量表分析假設(shè)本項(xiàng)目的房產(chǎn)銷售在建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期四年里銷售完，分三期完成，每期分別占總投資面積的45%、 35%、20%。在此基礎(chǔ)上假設(shè)目標(biāo)收益率為13%。管理費(fèi)用在計(jì)算內(nèi)均勻分布，銷售費(fèi)用在銷售期四年里均勻分布，財(cái)務(wù)費(fèi)用等額計(jì)息。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目計(jì)算期（年）0123451現(xiàn)金流入24000187251667511100營(yíng)業(yè)收入240001872516675111002現(xiàn)金流出1000017076建設(shè)投資10000銷售費(fèi)用555555555555財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用3凈現(xiàn)金流量100001707616675111004凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值100005累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值10000根據(jù)上表可得： 1）動(dòng)態(tài)回收期=51+5年NPV=0方案可行 2）求取內(nèi)部收益率IRR，可得IRR=%13%，則NPV=0所以該方案可行. 經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在投資上是可行的，內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目標(biāo)收益率，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。3）項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額=（）/4=投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資 =10%可行。、利潤(rùn)表分析 1） 按國(guó)家法定稅率考慮：2） 營(yíng)業(yè)稅及附加：%；3） 所得稅：稅前利潤(rùn)的25%。 利潤(rùn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額（萬元）備注租售收入70500全部租售（未含持有物業(yè)）總投資含土地成本稅前利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅：所得稅：稅后利潤(rùn)扣除營(yíng)業(yè)稅、所得稅總投資回報(bào)率（稅后）%、風(fēng)險(xiǎn)分析 由于房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，他的周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)，所以其開發(fā)過程中有關(guān)的費(fèi)用和建成后的收益狀況要精確的估計(jì)是比較困難的。風(fēng)險(xiǎn)因素： 任何項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和