【正文】 開發(fā)項目可行性研究報告.舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。中心城鎮(zhèn) xx 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 萬平方米，道路 46 萬平方米，社會服務和居住服務功能完善，輻射帶動能力較強。地面高程～，地面坡度 %～% ，擬建場地內(nèi)全部為風積砂覆蓋，植被發(fā)育一般，場地屬簡單地貌。場地內(nèi)現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無其他建構筑物和文物古樹等受保護單位，場地較為平坦。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。因此根據(jù)地塊條件和項目建設單位設計任務要求，本項目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進行規(guī)劃，其規(guī)劃總建筑面積 35907m2，其具體建設規(guī)模指標如下表所示：建設規(guī)模指標一覽表序號 項目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層（底層為車庫） 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層，1 棟 6 層（底層商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪，含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層（底部 2 層裙房） 地下車庫 m2 619 酒店地下車庫及設備用房3 容積率 按地上建筑面積計算舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告.4 建筑密度 %5 綠化率 % 營銷方案 價格定位根據(jù)某鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場供需和未來發(fā)展趨勢，結合項目總體開發(fā)定位和當?shù)赝愋臀飿I(yè)市場價格行情，本項目各類物業(yè)銷售價格建議為：價格定位一覽表序號 物業(yè)項目 單位 當?shù)厥袌鲂星?本項目價格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車庫 元/m 2 2022~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營銷方案建議高素質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)項目，除了高水平、人性化的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。由于發(fā)展基礎薄弱、起步較晚，xx 縣城鎮(zhèn)化進程較緩慢，其城鎮(zhèn)基礎設施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱，已不能滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而日益增長的社會需求。商品房售價一路走高，新開盤價格普遍上調(diào)。城鎮(zhèn)化進程和生態(tài)移民工程的不斷深入，使 xx 市各級城鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造、基礎設施建設、移民安置工程，也給信譽好、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大市場空間?！爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育 ”四個中等為城市發(fā)展理念的 xx 市，是繼“ 珠三角” 、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后，全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給 xxxx 發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給 xxxx 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。影響：這些促進住房消費的優(yōu)惠措施，對金融危機以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2022 年得到快速回暖，成為抵御國際金融危機、抑制經(jīng)濟惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉身。2 月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，3 月住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。應嚴格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標方面的有關規(guī)定和標準。項目經(jīng)營成本中，根據(jù)商品房開發(fā)項目運營特點，其開發(fā)產(chǎn)品成本按銷售進度結轉為商品房經(jīng)營成本，既為 4874 萬元；自營部分每年運營費用為 442 萬元，其中日常經(jīng)營費用為 377 萬元、綜合折舊與攤銷費為 65 萬元。（2）多層住宅樓中，1 棟按 6 層設計，底層為商業(yè)，26 層為住宅，另 1 棟按 5 層設計，全部為住宅，規(guī)劃建筑面積為 7775m2（不含底層舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告.商業(yè)）。 項目概況 擬建地點本項目建設地點為某縣政府所在地 xx 鎮(zhèn)，項目場址位于 xx 鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域，地塊南臨百靈路、西靠 xx 中學，總占地面積 20445m2（合 畝）。xx 市在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢抓住機遇實施科學合理的能源戰(zhàn)略，其經(jīng)濟建設在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為一座經(jīng)濟實力雄厚的新興工業(yè)化城市。..舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告..目 錄一、總 論 .................................................................................................................... 1 項目背景 .................................................................................................................. 1 項目概況 .................................................................................................................. 4 二、政策環(huán)境與需求分析 .............................................................................................. 11 政策環(huán)境分析 ........................................................................................................ 11 房地產(chǎn)市場分析 .................................................................................................... 17 建設規(guī)模 ................................................................................................................ 19 營銷方案 ................................................................................................................ 20 三、建設地點與區(qū)域條件 .............................................................................................. 22 建設地點 ................................................................................................................ 22 區(qū)域概況 ................................................................................................................ 23 主要建設條件 ........................................................................................................ 25 四、規(guī)劃建設方案 .......................................................................................................... 28 規(guī)劃設計主題 ........................................................................................................ 28 總體規(guī)劃方案 ........................................................................................................ 28 建筑設計方案 ........................................................................................................ 31 結構設計方案 ........................................................................................................ 36 電氣設計方案 ........................................................................................................ 38 給排水設計方案 .................................................................................................... 44 采暖、通風設計方案 ............................................................................................ 48 五、節(jié)能節(jié)水措施 .......................................................................................................... 53 節(jié)能原則 ................................................................................................................ 53 編制依據(jù)與原則 .................................................................................................... 53 節(jié)能措施 ................................................................................................................ 54 節(jié)水措施 ................................................................................................................ 56 六、環(huán)境影響評價 .......................................................................................................... 57 環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................................................................ 57 .. 項目建設與運營對環(huán)境影響 ................................................................................ 57 環(huán)境保護措施 ........................................................................................................ 58 環(huán)境影響評價結論 ................................................................................................ 61 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 .............................................................................................. 62 勞動安全 ................................................................................................................ 62