【正文】 ................................................................................ 82 評價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .......................................................................................... 82 營業(yè)收入與經(jīng)營成本 .......................................................................................... 83 項(xiàng)目盈利能力分析 .............................................................................................. 85 項(xiàng)目償債能力分析 .............................................................................................. 86 不確定性分析 ...................................................................................................... 86 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ...................................................................................................... 88 十二、結(jié)論與建議 .......................................................................................................... 90 研究結(jié)論 .............................................................................................................. 90 提出建議 .............................................................................................................. 90 舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一、總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)單位概況本項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司前身是某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，創(chuàng)立于 2022 年 4 月，于 2022 年 3 月更名為某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。（2）本著實(shí)事求是的原則分析論證該項(xiàng)目的實(shí)施條件和工程技術(shù)方案的可行性，認(rèn)真調(diào)查研究各項(xiàng)基礎(chǔ)條件，避免不利因素對工程建設(shè)和運(yùn)營過程中產(chǎn)生的不利影響。（4）堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項(xiàng)目單位決舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.策的建議，也為有關(guān)部門審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全球性的能源供求緊張為 xxxx 營造了得天獨(dú)厚的發(fā)展空間，豐富的資源成為xx 市城市發(fā)展的強(qiáng)力助推器。尤其“十一五” 以來，xx 市全力實(shí)施“ 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市” 和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、集約發(fā)展”戰(zhàn)略，全市舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，成為我國西部最為活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。為此，xx 市抓住契機(jī)，適時(shí)地提出了加快城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，制 訂了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定》，編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》，將城鎮(zhèn)化作為新形勢下加快 xxxx 跨越式發(fā)展的最大基礎(chǔ)建設(shè)全力推進(jìn)。在此背景下，xx 縣作為 xx 市總體規(guī)劃中的 15 個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)，根據(jù) xx 市“三年大建設(shè)、三年大變樣” 的城鎮(zhèn)總 體 發(fā)展戰(zhàn)略要求，圍繞“提升城鎮(zhèn) 品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn) 功能、加 強(qiáng)城鎮(zhèn)管理” 的總體思路和實(shí)施“收縮轉(zhuǎn)移、集中發(fā)展” 戰(zhàn)略要求，按照 “循環(huán)漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則，制定了 《xx 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20222020 年）》和《 xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實(shí)施方案》，全面啟動了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城區(qū)改造工程。對此，本公司接受委托后，組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對項(xiàng)目所在地進(jìn)行了實(shí)地考察，進(jìn)行了相關(guān)的材料收集和調(diào)查研究，對當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃要求和建設(shè)條件等情況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究，組織有關(guān)專家對研究方案進(jìn)行了分析論證，并與建設(shè)單位交換意見的基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報(bào)告，力求為建設(shè)單位提供一份專業(yè)而客觀的決策參考依據(jù)，也為有關(guān)主管部門進(jìn)行立項(xiàng)審批提供審批依據(jù)。 主要建設(shè)條件本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)，屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策，并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目地塊緊臨城市主干道路，區(qū)域內(nèi)市政道路、供配電、給排舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.水、燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善，向北可通過城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出行，向南可通過百靈路及 xx 北路等進(jìn)入城鎮(zhèn)中心區(qū)，具有方便快捷的交通出行條件。本項(xiàng)目建設(shè)用地已落實(shí)，拆遷補(bǔ)償工作已得到政府、群眾等有關(guān)群體的認(rèn)可和接受，場地工程地質(zhì)勘察工作已完成，項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)條件已基本落實(shí)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為 20445m2，根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項(xiàng)目規(guī)劃要求結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，?guī)劃總建筑面積 35907m2，擬建 1 棟中高層住宅樓、2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業(yè)用房，其中：（1）中高層住宅樓按 9 層設(shè)計(jì)，其中底層為車庫，29 層為住宅樓，規(guī)劃建筑面積 9124m2，其中住宅建筑面積 7808m車庫建筑面積1316m2。（3）多層酒店按 6 層（底部 2 層按裙房）設(shè)計(jì)，其中 12 層為餐飲部、會議室等，36 層 全部為客房，規(guī)劃建筑面積 8000m2，另配套619m2 地下車庫和設(shè)備 用房。建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃和舊城區(qū)改造要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)及配套商業(yè)建設(shè)需求，通過市場化運(yùn)作，擬建一處基礎(chǔ)設(shè)施齊全、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)良、完全衛(wèi)生、出行便捷的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)商住小區(qū)。 投資與效益情況總體投資與效益情況本項(xiàng)目估算總投資為 7000 萬元，其中：商品房開發(fā)產(chǎn)品成本為4874 萬元、形成固定資產(chǎn) 2051 萬元、經(jīng)營資金 75 萬元。（2）效益情況預(yù)測根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?、價(jià)格水平預(yù)測數(shù)據(jù)和自營酒店運(yùn)營方案，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入 9292 萬元，其中營業(yè)稅金及附加為525 萬元、預(yù)提土地增值稅為 139 萬元；自營酒店每年實(shí)現(xiàn) 942 萬元的營業(yè)收入，其中營業(yè)稅金及附加 52 萬元。根據(jù)項(xiàng)目營業(yè)收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目商品房銷售實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤總額 3893 萬元，上繳企業(yè)所得稅 973 萬元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤2920 萬元；自營部分每年實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤 448 萬元，上繳企業(yè)所得稅112 萬元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 336 萬元。從項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，總投資收益率、資本金凈利潤率、投資回收期等指標(biāo)均可滿足投資者預(yù)期要求；項(xiàng)目各年累計(jì)盈余資金未出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，表明 項(xiàng)目運(yùn)營效益滿足自身的生存和運(yùn)營，財(cái)務(wù)生存能力舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.較強(qiáng)。 問題與建議從財(cái)務(wù)評價(jià)分析和敏感性分析看，對于本項(xiàng)目最大的不確定因素是地產(chǎn)價(jià)格的變動，以及按計(jì)劃銷售程度。加緊做好前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)。積極、及時(shí)落實(shí)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，確保工程建設(shè)如期、順利進(jìn)行。　工程實(shí)施過程應(yīng)有全程監(jiān)控，制定嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格合同管理，保證建設(shè)內(nèi)容的功能完善。同 時(shí) 隨 著 房 價(jià) 的 快 速 增 長 ，投資 型 、投 機(jī) 性 炒 房 現(xiàn) 象 日 益 加 重 ，對 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造成 了 較 大 影 響 。2022 年：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18 號文 )出臺， 經(jīng)濟(jì) 適用房由“ 住房供應(yīng)主體 ”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”， “住房供 應(yīng)主體”被大部分的商品房所替代。2022 年：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71 號令），通知規(guī)定國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。2022 年：3 月份國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（俗稱“ 國八條”）。影響：兩個(gè)“八條” 政策使樓市 處于短暫觀 望狀態(tài)，不久后樓價(jià)恢復(fù)快速增長。意 見規(guī)定對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。影響：“國六條 ”具有更 強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時(shí)間的觀望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。10 月 1 日《中華人民共和國物權(quán)法》正式頒布實(shí)行，明確規(guī)定對公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.影響：政府開始轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點(diǎn)” ，開始更加重 視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。2022 年：1 月 7 日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調(diào)控結(jié)束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月30 日、 11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。12 月 21 日《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，減免營業(yè)稅，放松二套房貸。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，11月起成交量開始回升。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2022 年定調(diào)為“保增長擴(kuò)內(nèi)需 調(diào)結(jié)構(gòu)，推動經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展” ；“131”號文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺財(cái)政補(bǔ)貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施。同時(shí)也造成了房價(jià)和銷量飛速上漲態(tài)勢，原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)達(dá)均超過 2022 年的最高點(diǎn)，使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價(jià)上漲轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)政策和樓市價(jià)格的過山車般的變化。上半年陸續(xù)出臺了抑制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關(guān)政策，如：2022 年 12 月國土部等部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策，開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款；2022 年 1 月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國 11 條），嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)，央行提高存款準(zhǔn)備金率；3 月份國土資源部再次出臺了 19 條土地調(diào)控新政，加強(qiáng)土地競拍、打擊囤地；4 月份開始提高房貸首付比例，尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率，甚至停止三套以上房貸，出臺購房標(biāo)準(zhǔn)按戶舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.認(rèn)定等新的政策措施，以期有效抑制樓市投機(jī)、哄抬炒作房價(jià)等。影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價(jià)城市房地產(chǎn)宏調(diào)控政策效果明顯，成交量大幅下滑，價(jià)格也開始出行松動。 xxxx 房地產(chǎn)投資環(huán)境xxxx 新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)品深加工、提高附加值是 xxxx 提高資源利用效益、增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見卓識的政策，也是當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)保持長久發(fā)展的重要措施。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.xxx“金三角”，作為 xx 的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將 xxxx 建設(shè)成為 xx 規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使 xx 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。xx 市各級政府均制定了當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策，吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長，拉動消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商 務(wù)等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇。綜上所述，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房、擴(kuò)大保障性住房、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項(xiàng)宏觀政策背景下，借助 xx 市持續(xù)快速發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境，以該市全面加快實(shí)施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場發(fā)展空間為契機(jī)，開展與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有良好的政策和投資環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資持續(xù)增長。 商品房供求面積皆呈上升趨勢。由于新開工面 積 的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升，2022 年累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá) 萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2022 年12 月底 xx 區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比上升%，其中住宅商品房 元/ 平方米，同比上升 %。二手房交易面積逐季上升，交易均價(jià)漲幅較大。截止到 202