【正文】 究報告.與預收款結合的方式，其中投入資本金 2875 萬元，占總投資的41%，其余 4124 萬元由回籠預售款滾動投入，占總投資的 59%。從商品房與自營部分綜合考慮，本項目總投資收益率為%，資本金凈利 潤率為 %；項目所得稅后 財務內部收益率為 %、財務凈現值為 412 萬元、投 資 回收期為 年。對此，本報告特別建議建設單位在保證工程質量的前提下加強成本控制力度的基礎上，積極做好營銷策劃方案、采取適時得當的銷售策略，以最大限度保障本項目的開發(fā)進度和銷售計劃如期完成。精心安排，確保工期、質量、投資控制目標的完成。因 此 ，為 了 抑 制 房 價 過 快 增 長 、優(yōu) 化 房 地 產 結 構 、穩(wěn) 定 房 地 產 市 場 和 保 持 國 民 經 濟 的 良 好 運 行 ，國 家 陸 續(xù) 出 臺 了多 項 措 施 ，意 在 遏 制 投 機 性 炒 房 ，控 制 投 資 性 購 房 ，鼓 勵 普 通 商品 住 房 和 經 濟 適 用 住 房 建 設 ，合 理 引 導 住 房 消 費 ，促 進 住 房 價 格的 基 本 穩(wěn) 定 和 房 地 產 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 。影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲聲舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.一片。2022 年：5 月《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（37 號文）出臺，被業(yè)界稱為“國六條” 。2022 年：8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）出臺，核心內容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。這意味著房地產業(yè)的調控方向將發(fā)生重大變化。10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。2022 年：2022 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉向“積極” ，多次下 調存款準備金率，五次降息，商 業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍；最低首付款比例調整為 20%。2022 年：由于 2022 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲，造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市，房價過快上漲、泡沫隱現、投 資趨熱等問題也隨之暴露，使國家房地產業(yè)調控政策向“重民生、抑投機，抑制房價、擴大保障”轉變。而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房價較低、整體收入較低、樓市投機炒作現行少等因素，宏觀調控政策影響較小，不過由于國務院及有關部委和當地政府對增加保障性住房供應要求，目前各地區(qū)開始大規(guī)模實施舊城區(qū)改造、加大供應經濟適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎，也 對今后房地產業(yè)發(fā)展明確了方向。因此，隨著經濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動相關產業(yè)鏈和勞動就業(yè)，從而也將為房地產開發(fā)帶來更多機會。招商引資優(yōu)惠政策。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 房地產市場分析 xx 市房地產市場運行情況在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發(fā)展政策的驅動下，2022 年 xx 市房地產市場總體呈現出房地產開發(fā)完成投資額持續(xù)增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征。全年各類商品房施工面積為 萬平方米，較去年同期增長 76%，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 80%。隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房價位的整體上升。由于一些新建商品房舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.進入二手房流通領域，促使二手房交易均價的大幅上漲。尤其進入 2022 年以來，為了加快城鎮(zhèn)建設進程，xx 縣開始實施xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)進行全面拆遷改造工程，規(guī)劃利用三年時間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎設施健全、獨具特色的現代化城市新區(qū)。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 建設規(guī)模根據項目地塊規(guī)劃要求和當地住宅市場需求，本項目擬建一處環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、功能完善、出行便捷的優(yōu)質商住小區(qū)。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定。（2）銷售對象及銷售時機。應采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性地舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)服務承諾和展示；⑨售樓現場樣板房促銷。目前本項目建設用地已由本項目建設單位通過競價取得國有土地使用權，土地權屬明確。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 區(qū)域概況 地理位置本項目擬建地點位于 xx 縣政府所在地——xx 鎮(zhèn)，位于 xx 縣東南部，東距 xx 區(qū) 130 公里。全 x 城鄉(xiāng)電話普及率達到 92%，移動通訊網絡覆蓋全 x。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 社會經濟發(fā)展概況近年來，xx 縣始終把抓“發(fā)展第一要務” 放在最重要位置，千方百計促發(fā)展，實現了經濟又好又快發(fā)展。第三產業(yè)實現了迅猛發(fā)展， 對經濟增長的貢獻不斷提高。農畜產品資源：糧食年產量 2 億公斤；牲畜總頭數達 210 萬頭只，以 xx 白絨山羊和 xxxx 細毛羊為主，其中 xx 白絨山羊絨質優(yōu)、產量高，堪稱“ 纖維寶石” 。其中穿沙公路舉世無雙，名揚天下；庫布齊百里特大響沙帶，浩瀚無邊，奇險引人，游人踏處，發(fā)出渾厚深遠的馬達轟鳴聲，堪稱世界奇觀；人間仙境、世外桃源的七星湖，水明如鏡，萬花爭芳吐艷，珍禽益烏競放哥大喉，雨后人島者可遇到罕見的沙漠中的“海市墨樓 ”景觀；摩仁河溫泉 汩汩涓流溫暖心扉，萬畝馬蓮灘，花香襲人；小南河、黃河故道馬頭灣，景色怡人，令人留戀忘返。本項目場址緊鄰 xx 中學，周邊有 xx 人民醫(yī)院、實驗小學及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施，具有便捷完善的生活配套設施條件。（2）場地抗震設防烈度 6 度，設計地震基本加速度值 ，設計地震分組第三組。（5）場地季節(jié)性凍結深度 ，凍脹性中等，設計時應考慮凍脹影響。在深基坑開挖時，基坑開挖不受地下水的影響,無須進行止水擋土和降、排水設計。體現對人和家庭及鄰里之間交流理解關心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、私密性要求。功能分區(qū)明確，動靜結合，合理設計行車路線，相得益彰。 小區(qū)總平面布置應充分考慮消防安全，小區(qū)內道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東、南、北三個方向設置放射性道路系統(tǒng)，以滿足內部交通組織的便捷性和消防車流的通暢，并滿足緊急疏散。豎向布置本項目場地較為平坦，豎向布置以土石方平衡為原則進行設計。小區(qū)內部道路系統(tǒng)采用放射性路網結構，路面寬度按不低于 6m設計，以 滿足日常機動車行駛和應急消防車輛通行。 日照間距根據本地區(qū)的氣候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，xx 市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定和當地最低日照間距要求，本項目多層建筑物的南北垂直間距按不低于 20 米設計，高層建筑布置在東西主干路南側，以獲得與北側建筑最大的間距，以符合當地的日照和防火通風間距要求。住宅戶型及單體平面設計戶型設計總體上尊重當地氣候特點及生活習慣，南陽臺設于主臥處并封閉處理，功能空間分布合理，動靜分區(qū)明確，在戶型結構設計上，按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎戶型，部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間，主陽臺向南設置在起居室（客廳）處并封閉處理，以形成動靜分區(qū)、陽光充足、通風良好、實用性強的生活空間體系。根據住宅設計規(guī)范結合當地要求，每棟住宅樓首層層高按舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.、其余樓層層高按 3m 設計，商業(yè)按 層高 米的 2 層沿街商鋪設計。商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似，因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系，烘托現代商業(yè)氣氛。酒店建筑：單體外墻采用 300 厚陶粒混凝土空心砌塊，外貼 50厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，內墻采用 200mm 厚陶?；炷疗鰤K，衛(wèi)生間內墻采用 100mm 后陶?；炷疗?塊。內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，居中安裝。根據當地氣候條件和建筑立面風格，本項目外裝修主要采用高級防石涂料、外掛石材、鋁板復合材料，其中顏色、立面風格按設計要求提供樣板，由建設單位和設計單位認可后方可施工。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度 +。無障礙設計各建筑出入口處設置無障礙坡道和欄桿，電梯選用無障礙電梯，在各建筑物入口臺階粘貼盲道專用地磚，并于小區(qū)內和市政道路的盲道相銜接。另根據項目各單體建筑功能特點，本項目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎，酒店建筑基礎采用柱下獨立基礎。在建筑設計上，因規(guī)則結構的扭轉效應和鞭端效應較小，遭遇地震后的破壞較輕，建筑規(guī)劃設計應盡量采用均勻對稱的型體。（2）負荷等級根據建筑使用功能、經濟安全性要求，本項目用電負荷等級劃分如下：舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.二級負荷：火災報警及聯動控制設備、消防泵、消防電梯、排煙風機、加壓風機、應急照明、疏散照明、防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)。A/m2 估算， 變壓器容量約為 507kva；商業(yè)部分單位變壓器裝置指標按 60V另外設置1 臺 150kw 柴油發(fā)電 機組，作 為備用電源當主電源發(fā)生故障時保障各區(qū)二級負荷中供電，并采用主備電源采用自動切換方式供電。所有電纜、 電線均采用銅。各棟建筑均采用單電源進線，配電箱掛墻安裝，配有總配電裝置及表計，住戶和商鋪配電箱設在戶內；用電計量方式均為低壓計量，每戶一表按層設置（商業(yè)按戶設置），計量采用 10（30）A 單相電度表；酒店部分 設置總計 量表。A/m2 估算，變壓器容量約為 430kva；合計，本項目總電力負荷約為 1560kva。負荷估算本項目主要由住宅、商業(yè)和酒店組成，規(guī)劃總建筑面積為35907m2，其中住宅建筑面 積（含車庫）16899m 商業(yè)建筑面積10389m酒店部分建筑面 積 8619m2。小區(qū)內各單元用電電源均由小區(qū)內變電站配出低壓回路引入，小區(qū)內變電站由供電部門設計。樓蓋的選型對使用功能、安全要求、結構合理性、經濟性影響較大，本項目各單體建筑均采用經濟合理的現澆鋼筋混凝土梁板結構。場地各建筑地基基礎設計等級均為丙級，按照《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007—2022）之 規(guī)定，在天然地基上的淺基礎條件下，均不需進行變形驗算。室內衛(wèi)生間、淋浴間、廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.型聚氨酯涂膜 厚。防水防潮工程設計本項目地下結構防水等級為二級，采用剛性防水和柔性防水相結合的形式，既設計抗?jié)B等級為 S6 的防水混凝土，外加雙 層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材。酒店外門采用玻璃旋轉門，兩側設置鋁合金玻璃平開門，內門采用木質鑲板門；商業(yè)外門采用鋁合金玻璃平開門，外側設置防火防盜舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.卷簾門。外窗臺低于 900mm 時在窗下部設置 500mm 高的固定窗作為防護措施。 建筑材料及設施建筑材料要求為了使建筑通過安全、經濟、實用、舒適來滿足居住生活和商業(yè)活動需要，在滿足安全的基礎上，墻體、門窗、保溫、水電暖設施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設備，盡量滿足實用性、適用性和舒適性及經濟性的功能要求，以體現人文關懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調統(tǒng)舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.一性。建筑風格與立面造型在建筑外部造型和風格定位上，住宅建筑考慮全方位的視覺效果，立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房、坡屋頂風格，增加外立面層次感和節(jié)奏感，體現高雅、精致的建筑特征。單體建筑設計根據項目地塊地形條件，為了充分有效利用建設用地，本項目住宅樓采用板式樓體方案，每單元按一梯 2 戶設計，使每戶都形成南北通透格局，以達到良好的通風和采光條件，商業(yè)按沿街設計。 建筑設計方案 單體建筑設計設計 理念本項目擬打造一處現代化住宅小區(qū)，設計理念秉承“以人為本”的指導思想，以客戶需求為出發(fā)點，力爭為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良、配套設施完善、安全衛(wèi)生的宜居小區(qū)。 景觀與綠化建議本項目景觀綠化主要采用宅前綠化模式，在各棟樓前、路邊進行綠化，并在主入口處主干道兩旁設置的綠地、小品、雕塑等景觀綠綠地，形成小區(qū)中心景觀區(qū)。豎向設計采用平坡式布置，坡度在 %%之 間，場地雨水通 過沿路排水渠排出。小區(qū)綠化主要采用樓前綠化方案，充分利用宅前、路邊等空地進舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.行綠化。 總平面布置及豎向布置總平面布置根據場址地形條件，本項目住宅樓平面布局根據項目地形條件和走勢，沿項目東側南北并列布置，住宅樓東側和北側外圍沿街布置商鋪，在 場地最南側沿百靈路布置酒店，以獲取最佳商業(yè)價值。充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢，協(xié)調與周圍環(huán)境與城市空間的關系。在總體規(guī)劃設計上以“以人為本、簡約自然、端莊典雅 ”為規(guī)劃設計主題，將現代城鎮(zhèn)居住環(huán)境與傳統(tǒng)生活習慣相結合，努力營造一種樸實而優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結合式的現代居住模式，將現代城市生活與休閑自然的環(huán)境氛圍充分結合，為入住居民打造更為舒適、與自然貼近的新型城市居住小區(qū)。（7）各建筑物室內地坪標高準確確立后，應進行基礎埋深校