【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4874 商品房部分　 形成固定資產(chǎn) 萬(wàn)元 2051 酒店部分 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 75 酒店流動(dòng)資金2 資金籌措 萬(wàn)元 7000 100%　 其中：資本金 萬(wàn)元 2875 %　 銀行借款 萬(wàn)元 0 %　 預(yù)售收入 　 4124 %3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 18716 　　 其中：銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 9292 　銷(xiāo)售期各年合計(jì)　 自營(yíng)收入 萬(wàn)元 9424 　經(jīng)營(yíng)期各年合計(jì)舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.4 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 9293 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)　 其中：銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 4874 　銷(xiāo)售期各年合計(jì)　 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 4419 　經(jīng)營(yíng)期各年合計(jì)5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 525 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)6 土地增值稅 萬(wàn)元 139 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 8236 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)8 所得稅 萬(wàn)元 2059 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 6177 　商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì)四 單位面積指標(biāo) 　 　 　1 單位面積開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積利潤(rùn)總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅后利潤(rùn) 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分?jǐn)偽?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 　 　 　1 總投資收益率 　 % 　2 資本金凈利潤(rùn)率 　 % 　3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 　 % 所得稅前4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 　 % 所得稅后5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3442 所得稅前6 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 412 所得稅后舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.7 全部投資投資回收期 年 所得稅前8 全部投資投資回收期 年 所得稅后舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.二、政策環(huán)境與市場(chǎng)分析 政策環(huán)境分析 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境我 國(guó) 自 1998 年 開(kāi) 始 對(duì) 城 鎮(zhèn) 住 宅 全 面 實(shí) 施 市 場(chǎng) 化 改 革 以 來(lái) ，房 地 產(chǎn) 業(yè) 一 直 以 較 快 的 速 度 發(fā) 展 。同 時(shí) 隨 著 房 價(jià) 的 快 速 增 長(zhǎng) ，投資 型 、投 機(jī) 性 炒 房 現(xiàn) 象 日 益 加 重 ，對(duì) 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購(gòu) 置 房 屋 造成 了 較 大 影 響 。因 此 ，為 了 抑 制 房 價(jià) 過(guò) 快 增 長(zhǎng) 、優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 、穩(wěn) 定 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 和 保 持 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 良 好 運(yùn) 行 ，國(guó) 家 陸 續(xù) 出 臺(tái) 了多 項(xiàng) 措 施 ，意 在 遏 制 投 機(jī) 性 炒 房 ，控 制 投 資 性 購(gòu) 房 ，鼓 勵(lì) 普 通 商品 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) ，合 理 引 導(dǎo) 住 房 消 費(fèi) ，促 進(jìn) 住 房 價(jià) 格的 基 本 穩(wěn) 定 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 。2022 年：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18 號(hào)文 )出臺(tái)， 經(jīng)濟(jì) 適用房由“ 住房供應(yīng)主體 ”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”， “住房供 應(yīng)主體”被大部分的商品房所替代。影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2022 年：國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71 號(hào)令），通知規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)要以公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式進(jìn)行。影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一片。2022 年：3 月份國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（俗稱(chēng)“ 國(guó)八條”）。4 月份溫家寶主持國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施，被稱(chēng)為“新八條 ”。影響：兩個(gè)“八條” 政策使樓市 處于短暫觀(guān) 望狀態(tài)，不久后樓價(jià)恢復(fù)快速增長(zhǎng)。2022 年：5 月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（37 號(hào)文）出臺(tái)，被業(yè)界稱(chēng)為“國(guó)六條” 。意 見(jiàn)規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。影響：“國(guó)六條 ”具有更 強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺(tái)后全國(guó)不少城市出現(xiàn)較長(zhǎng)一段時(shí)間的觀(guān)望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。2022 年：8 月 7 日《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24 號(hào)文）出臺(tái)，核心內(nèi)容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10 月 1 日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式頒布實(shí)行，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)。11 月 30 日，建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.影響：政府開(kāi)始轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點(diǎn)” ，開(kāi)始更加重 視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化。2022 年：1 月 7 日國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。2 月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，3 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀(guān)調(diào)控結(jié)束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月30 日、 11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日財(cái)政部、國(guó)稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi)，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。12 月 21 日《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，減免營(yíng)業(yè)稅，放松二套房貸。影響：在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)樓市出現(xiàn) 10 年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，11月起成交量開(kāi)始回升。2022 年：2022 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉(zhuǎn)向“積極” ，多次下 調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息，商 業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年定調(diào)為“保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需 調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展” ；“131”號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶(hù)、放寬限外政策、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力等措施。影響：這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，對(duì)金融危機(jī)以來(lái)走向低谷的房地產(chǎn)也在 2022 年得到快速回暖，成為抵御國(guó)際金融危機(jī)、抑制經(jīng)濟(jì)惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身。同時(shí)也造成了房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量飛速上漲態(tài)勢(shì)，原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)均超過(guò) 2022 年的最高點(diǎn)，使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)政策和樓市價(jià)格的過(guò)山車(chē)般的變化。2022 年：由于 2022 年下半年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，造成了投機(jī)炒房等熱錢(qián)迅速流入樓市，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投 資趨熱等問(wèn)題也隨之暴露，使國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生、抑投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)、擴(kuò)大保障”轉(zhuǎn)變。上半年陸續(xù)出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關(guān)政策，如：2022 年 12 月國(guó)土部等部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策，開(kāi)發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款；2022 年 1 月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó) 11 條），嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)，央行提高存款準(zhǔn)備金率；3 月份國(guó)土資源部再次出臺(tái)了 19 條土地調(diào)控新政，加強(qiáng)土地競(jìng)拍、打擊囤地；4 月份開(kāi)始提高房貸首付比例，尤其對(duì)二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率，甚至停止三套以上房貸，出臺(tái)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)按戶(hù)舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.認(rèn)定等新的政策措施，以期有效抑制樓市投機(jī)、哄抬炒作房?jī)r(jià)等。同時(shí)，也相繼出臺(tái)了增加保障性住房等政策，如國(guó)土部要求城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。影響：北京、上海、廣州、深圳等高房?jī)r(jià)城市房地產(chǎn)宏調(diào)控政策效果明顯，成交量大幅下滑，價(jià)格也開(kāi)始出行松動(dòng)。而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房?jī)r(jià)較低、整體收入較低、樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素，宏觀(guān)調(diào)控政策影響較小，不過(guò)由于國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬?duì)增加保障性住房供應(yīng)要求，目前各地區(qū)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造、加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也 對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。 xxxx 房地產(chǎn)投資環(huán)境xxxx 新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育 ”四個(gè)中等為城市發(fā)展理念的 xx 市，是繼“ 珠三角” 、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給 xxxx 發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給 xxxx 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。產(chǎn)品深加工、提高附加值是 xxxx 提高資源利用效益、增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策，也是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施。因此，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和勞動(dòng)就業(yè)，從而也將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.xxx“金三角”，作為 xx 的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將 xxxx 建設(shè)成為 xx 規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無(wú)疑會(huì)使 xx 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。在此背景下 xxxx 發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。宏觀(guān)調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策，使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。招商引資優(yōu)惠政策。xx 市各級(jí)政府均制定了當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策，吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商 務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)移民工程的不斷深入，使 xx 市各級(jí)城鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、移民安置工程，也給信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間。綜上所述，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房、擴(kuò)大保障性住房、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項(xiàng)宏觀(guān)政策背景下，借助 xx 市持續(xù)快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境，以該市全面加快實(shí)施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場(chǎng)發(fā)展空間為契機(jī)，開(kāi)展與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有良好的政策和投資環(huán)境。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下，2022 年 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額持續(xù)增長(zhǎng)，商品房新開(kāi)工及銷(xiāo)售面積增加，二手房交易活躍等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資持續(xù)增長(zhǎng)。如 xx 市中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長(zhǎng)，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%。 商品房供求面積皆呈上升趨勢(shì)。全年各類(lèi)商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) 76%，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 80%。由于新開(kāi)工面 積 的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升，2022 年累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米。商品房售價(jià)一路走高，新開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍上調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2022 年12 月底 xx 區(qū)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 元/平方米，同比上升%，其中住宅商品房 元/ 平方米，同比上升 %。隨著新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)位的提高，部分在售樓盤(pán)的售價(jià)跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房?jī)r(jià)位的整體上升。二手房交易面積逐季上升，交易均價(jià)漲幅較大。在國(guó)家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下，二手房交易呈不斷上升趨勢(shì)。截止到 2022 年 12 月底，xx 區(qū)二手房交易面積 萬(wàn)平方米，成交金額 萬(wàn)元，均價(jià) 元/ 平方米。由于一些新建商品房舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲。 xx 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于某縣 xx 鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)是 xx 縣政府所在地，也是《xx 市城市總體規(guī)劃（20222020 ）》中的 “一主兩副十五 鎮(zhèn)”重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一。由于發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、起步較晚，xx 縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程較緩慢，其城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱，已不能滿(mǎn)足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的