【正文】 .................................................................................... 70 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 ........................................................................................................ 71 九、項(xiàng)目招投標(biāo)要求 ...................................................................................................... 73 編制依據(jù) ................................................................................................................ 73 招標(biāo)要求 ................................................................................................................ 73 招標(biāo)方案 ................................................................................................................ 74 十、投資估算與資金籌措 .............................................................................................. 75 投資估算 .............................................................................................................. 75 資金籌措 .............................................................................................................. 81 十一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) .......................................................................................... 82 評(píng)價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .......................................................................................... 82 營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本 .......................................................................................... 83 項(xiàng)目盈利能力分析 .............................................................................................. 85 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?.............................................................................................. 86 不確定性分析 ...................................................................................................... 86 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ...................................................................................................... 88 十二、結(jié)論與建議 .......................................................................................................... 90 研究結(jié)論 .............................................................................................................. 90 提出建議 .............................................................................................................. 90 舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一、總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位概況本項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為某縣政府所在地 xx 鎮(zhèn)，項(xiàng)目場(chǎng)址位于 xx 鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域，地塊南臨百靈路、西靠 xx 中學(xué)，總占地面積 20445m2（合 畝）。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本中，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按銷售進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)為商品房經(jīng)營(yíng)成本，既為 4874 萬(wàn)元；自營(yíng)部分每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 442 萬(wàn)元，其中日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為 377 萬(wàn)元、綜合折舊與攤銷費(fèi)為 65 萬(wàn)元。影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2 月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，3 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》?！爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育 ”四個(gè)中等為城市發(fā)展理念的 xx 市，是繼“ 珠三角” 、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給 xxxx 發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給 xxxx 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。商品房售價(jià)一路走高，新開(kāi)盤價(jià)格普遍上調(diào)。因此根據(jù)地塊條件和項(xiàng)目建設(shè)單位設(shè)計(jì)任務(wù)要求，本項(xiàng)目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃總建筑面積 35907m2，其具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)如下表所示：建設(shè)規(guī)模指標(biāo)一覽表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層（底層為車庫(kù)） 地上車庫(kù) m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層，1 棟 6 層（底層商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪，含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層（底部 2 層裙房） 地下車庫(kù) m2 619 酒店地下車庫(kù)及設(shè)備用房3 容積率 按地上建筑面積計(jì)算舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.4 建筑密度 %5 綠化率 % 營(yíng)銷方案 價(jià)格定位根據(jù)某鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)定位和當(dāng)?shù)赝愋臀飿I(yè)市場(chǎng)價(jià)格行情，本項(xiàng)目各類物業(yè)銷售價(jià)格建議為：價(jià)格定位一覽表序號(hào) 物業(yè)項(xiàng)目 單位 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車庫(kù) 元/m 2 2022~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營(yíng)銷方案建議高素質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除了高水平、人性化的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無(wú)其他建構(gòu)筑物和文物古樹(shù)等受保護(hù)單位，場(chǎng)地較為平坦。中心城鎮(zhèn) xx 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 萬(wàn)平方米，道路 46 萬(wàn)平方米，社會(huì)服務(wù)和居住服務(wù)功能完善，輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)。（3）場(chǎng)地勘探孔深度范圍內(nèi)均未見(jiàn)地下水，可不考慮地下水腐蝕舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.性影響。 總平面布置及豎向布置總平面布置根據(jù)場(chǎng)址地形條件，本項(xiàng)目住宅樓平面布局根據(jù)項(xiàng)目地形條件和走勢(shì)，沿項(xiàng)目東側(cè)南北并列布置，住宅樓東側(cè)和北側(cè)外圍沿街布置商鋪，在 場(chǎng)地最南側(cè)沿百靈路布置酒店，以獲取最佳商業(yè)價(jià)值。 建筑設(shè)計(jì)方案 單體建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 理念本項(xiàng)目擬打造一處現(xiàn)代化住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)理念秉承“以人為本”的指導(dǎo)思想，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，力爭(zhēng)為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施完善、安全衛(wèi)生的宜居小區(qū)。外窗臺(tái)低于 900mm 時(shí)在窗下部設(shè)置 500mm 高的固定窗作為防護(hù)措施。場(chǎng)地各建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)均為丙級(jí)，按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2022）之 規(guī)定，在天然地基上的淺基礎(chǔ)條件下，均不需進(jìn)行變形驗(yàn)算。A/m2 估算，變壓器容量約為 430kva；合計(jì)，本項(xiàng)目總電力負(fù)荷約為 1560kva。A/m2 估算， 變壓器容量約為 507kva；商業(yè)部分單位變壓器裝置指標(biāo)按 60V無(wú)障礙設(shè)計(jì)各建筑出入口處設(shè)置無(wú)障礙坡道和欄桿，電梯選用無(wú)障礙電梯，在各建筑物入口臺(tái)階粘貼盲道專用地磚，并于小區(qū)內(nèi)和市政道路的盲道相銜接。酒店建筑：?jiǎn)误w外墻采用 300 厚陶?；炷量招钠鰤K，外貼 50厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，內(nèi)墻采用 200mm 厚陶?；炷疗鰤K，衛(wèi)生間內(nèi)墻采用 100mm 后陶?；炷疗?塊。 日照間距根據(jù)本地區(qū)的氣候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，xx 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和當(dāng)?shù)刈畹腿照臻g距要求，本項(xiàng)目多層建筑物的南北垂直間距按不低于 20 米設(shè)計(jì)，高層建筑布置在東西主干路南側(cè)，以獲得與北側(cè)建筑最大的間距，以符合當(dāng)?shù)氐娜照蘸头阑鹜L(fēng)間距要求。功能分區(qū)明確，動(dòng)靜結(jié)合，合理設(shè)計(jì)行車路線，相得益彰。（2）場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計(jì)地震基本加速度值 ，設(shè)計(jì)地震分組第三組。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展， 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提高。目前本項(xiàng)目建設(shè)用地已由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過(guò)競(jìng)價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán)，土地權(quán)屬明確。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃要求和當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)需求，本項(xiàng)目擬建一處環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、功能完善、出行便捷的優(yōu)質(zhì)商住小區(qū)。全年各類商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) 76%，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 80%。而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房?jī)r(jià)較低、整體收入較低、樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素，宏觀調(diào)控政策影響較小，不過(guò)由于國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬?duì)增加保障性住房供應(yīng)要求，目前各地區(qū)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造、加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也 對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化。因 此 ，為 了 抑 制 房 價(jià) 過(guò) 快 增 長(zhǎng) 、優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 、穩(wěn) 定 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 和 保 持 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 良 好 運(yùn) 行 ，國(guó) 家 陸 續(xù) 出 臺(tái) 了多 項(xiàng) 措 施 ，意 在 遏 制 投 機(jī) 性 炒 房 ，控 制 投 資 性 購(gòu) 房 ，鼓 勵(lì) 普 通 商品 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) ，合 理 引 導(dǎo) 住 房 消 費(fèi) ，促 進(jìn) 住 房 價(jià) 格的 基 本 穩(wěn) 定 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 。根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資采用自籌資金舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.與預(yù)收款結(jié)合的方式，其中投入資本金 2875 萬(wàn)元，占總投資的41%，其余 4124 萬(wàn)元由回籠預(yù)售款滾動(dòng)投入，占總投資的 59%。在此基礎(chǔ)上，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事會(huì)、管理層經(jīng)過(guò)深入考察調(diào)研和研究討論，確定了建設(shè)一處集商住小區(qū)與酒店一體化開(kāi)發(fā)方案，并取名為“ 百靈小區(qū)” ，委托我公司 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.究。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司前身是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，創(chuàng)立于 2022 年 4 月，于 2022 年 3 月更名為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。 主要建設(shè)條件本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)，屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策，并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策。根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目商品房銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額 3893 萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅 973 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)2920 萬(wàn)元；自營(yíng)部分每年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 448 萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅112 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 336 萬(wàn)元。2022 年：國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71 號(hào)令），通知規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)要以公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調(diào)控結(jié)束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月30 日、 11 月 26 日、