【正文】 照套型分）%，；%，；%?！颉纳唐纷≌徺I對象來看，xxx市區(qū)居民購買的銷售面積占總量的88%，xxx市供應(yīng)商品房近9成購買是自住性需求購買。近幾年xxx房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持“總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁”的發(fā)展勢頭。2008年18月，, %。東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū)：建設(shè)以先進(jìn)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：結(jié)合xxx市南拓東展，北優(yōu)西控的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。xxx市的整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為xxx房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中，%；，%；，%。 2006年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。固定資產(chǎn)投資增長較快，全年全社會固定資產(chǎn)投資109870億元，%。投資估算，其中：，、。③.水泵房建筑面積200㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部，臨換熱站建設(shè)。（2）停車位面積：49025㎡①.地上停車場鋪裝面積29856㎡；②.地下停車庫建筑面積19169㎡。為了恢復(fù)鐵北區(qū)域的生機(jī)，xxx市提出了大鐵北改造計(jì)劃，%。雖然目前受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中國經(jīng)濟(jì)增速減緩，全國房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。研究范圍（1）項(xiàng)目提出的理由與建設(shè)的必要性；（2）市場需求分析與建設(shè)規(guī)模；（3）建設(shè)方案；（4）投資估算及資金籌措；（5）財(cái)務(wù)評價(jià)。 項(xiàng)目提出的背景房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，溫家寶2008年11月10日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，明確提出對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來形容房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的意義。近年來xxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)。，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項(xiàng)目分成兩個(gè)區(qū)域。商鋪本工程商鋪建筑面積35316平方米，分G、F、H、J4個(gè)區(qū)域，其中：G區(qū)商鋪商鋪建筑面積10080平方米，位于小區(qū)洛陽組團(tuán)的東部、臨長農(nóng)公路，2層；F區(qū)商鋪商鋪建筑面積3726平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的東部、臨長農(nóng)公路，單層；H區(qū)商鋪商鋪建筑面積13932平方米，位于小區(qū)洛陽組團(tuán)的南部、臨北環(huán)城路，2層；J區(qū)商鋪商鋪建筑面積7578平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的南部、臨規(guī)劃的丙四路，單層；車庫本工程停車位面積49025平方米，其中：（1）地下停車場本工程在高層建筑底部建設(shè)地下停車場2處，金陵組團(tuán)和洛陽組團(tuán)各一處，總建筑面積19169平方米，出入口均朝向丙四路上，設(shè)停車位540個(gè)；（2）地上停車場本工程地上停車場面積29856平方米，設(shè)停車位個(gè)1492?；A(chǔ)設(shè)施包括道路、供排水、供熱、供電、燃?xì)?、電信、綠化及小區(qū)景觀等工程建設(shè)。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。農(nóng)村居民人均純收入3587元，%，扣除價(jià)格因素，%。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，%。其中，市區(qū)面積3583平方公里。繼續(xù)加大工業(yè)投入，力爭五年累計(jì)完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資4000億以上。 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設(shè)成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。項(xiàng)目通過城市定位與居住文化定位的有效對接，將使項(xiàng)目脫離傳統(tǒng)競爭格局，引領(lǐng)xxx房地產(chǎn)業(yè)居住文化變革。%。2007年xxx市增量房屋各類產(chǎn)品登記銷售情況（按照類型）計(jì)量單位合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他套數(shù)套58676502282933475137026194459面積萬㎡12金額億元2007年房地局所報(bào)商品房成交情況呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：◎、從成交價(jià)格來看，成交價(jià)格在2000元/㎡%；20003000元/㎡%，而3000元/㎡%。其中：商品住房登記銷售套數(shù)為37303套；，%；，%。2007年是xxx市場爆發(fā)的一年,商品房價(jià)格也在這一年獲得了補(bǔ)充性增長,㎡。其中：套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房不低于6萬套，534萬平方米；，255萬平方米?！? 高學(xué)歷人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對居住空間的要求更為細(xì)致，是重要的潛在消費(fèi)者。 ■在被訪者現(xiàn)階段不購房原因分布中，選擇與房價(jià)有關(guān)的不購房原因占六成以上。■ 第二欲購區(qū)域存在著差異，大部分被訪者都選擇了朝陽區(qū)作為第二欲購區(qū)域，主要是朝陽區(qū)作為xxx市的頂級中心區(qū)域，自然受到廣大消費(fèi)者的偏愛?！鲞@說明影響被訪者購房因素正從樓盤的硬環(huán)境向軟環(huán)境過渡，開發(fā)商必須加強(qiáng)服務(wù)意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強(qiáng)項(xiàng)目文化環(huán)境的建設(shè)。隨著人們對城市基礎(chǔ)設(shè)施信心的增強(qiáng)，隨著土地的稀缺，高層、小高層產(chǎn)品的增多，市民對這一產(chǎn)品類型的心理接受能力在增強(qiáng)。■在中低價(jià)位的商品住宅的需求方面，消費(fèi)者偏愛經(jīng)濟(jì)實(shí)用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品?！? 周邊配套與居住人口是相互促進(jìn)的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)周邊配套與居住人口之間的關(guān)系，使周邊配套與居住人口相適應(yīng)，是開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮的。 西客站建立 增速：快南部板塊市府變遷給南城帶來生機(jī)，新城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。青年城地理位置青年路以西，基隆街以東，新月路以北，北環(huán)城路以南。由東田地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)品上進(jìn)行了深入研究，規(guī)劃上覆蓋了公園、商業(yè)，戶型設(shè)計(jì)講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用。學(xué)校：柳影小學(xué)、宋家小學(xué)、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。樓盤名稱證大光明城地理位置北亞泰大街與慶豐路路交匯處建筑規(guī)模一期23棟多層與3棟18層高層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043188713159合作公司開發(fā)商xxx證大置業(yè)有限公司建筑顧問浙江海天與xxx建工物業(yè)管理上海證大置業(yè)有限公司銷售代理上海華基代理銷售基本情況占地面積35萬建筑結(jié)構(gòu)均為框架土地性質(zhì)出讓建筑面積一期11萬建筑公攤1015%建筑風(fēng)格現(xiàn)代/后現(xiàn)代容積率發(fā)售時(shí)間07年9月立面色彩咖啡紅/黃綠化綠36%交房時(shí)間08年8月物業(yè)費(fèi)用㎡總戶數(shù)1期1262戶銷售情況72%開發(fā)周期三期一期所推戶型配比戶型一室一廳一室二廳二室二廳三室二廳面積m2484963647583107136戶數(shù)200100719199比例16%8%60%16%剩余戶數(shù)銷售率22%4%85%84%350余套價(jià)格多層起價(jià)3400元/㎡ 均價(jià)3600元/㎡ 最高價(jià)4800元/㎡高層起價(jià)3000元/㎡ 均價(jià)3400元/㎡最高價(jià)3600元/㎡一期車庫數(shù)量未規(guī)劃面積——價(jià)格——一期店面數(shù)量——面積——價(jià)格——一期車位數(shù)量600面積——價(jià)格——付款方式一次性，按揭（不提供公積金）。入市價(jià)格較高，起步即為俯視北城，屬北城價(jià)格領(lǐng)跑項(xiàng)目。配套設(shè)施交通：110路、113路、8路、118路、123路。目前價(jià)格較低、戶型較少、吸引較多中低消費(fèi)群體。據(jù)xxx市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來鐵北的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易一直居同城前列。近年來xxx地產(chǎn)全面發(fā)展，而鐵北以其較低價(jià)格逐漸吸引了區(qū)域外消費(fèi)群體的視線，區(qū)域外客戶比例逐年上升。城市的不斷擴(kuò)容減少消費(fèi)者的物理距離與心理距離，從而化解城郊與城區(qū)間的界限，為郊區(qū)房地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展空間。鐵北已經(jīng)從小塊開發(fā)、單體插建變成了“巨人”的角力場?！?注重子女教育在中國的文化背景下，無論是新貴一族還是大眾百姓，孩子的教育問題都被放在第一位，而目前鐵北區(qū)域缺少的正是知名度高、師資力量雄厚的幼兒、基礎(chǔ)階段的教育機(jī)構(gòu)，這種因教育需求產(chǎn)生的購房需求，將成為本項(xiàng)目行銷的原動力。中青年客戶群中青年客戶群有著穩(wěn)定的工作和收入，有著前衛(wèi)的思想和行為，更容易接受新鮮事物，對居住生活的要求有著自己獨(dú)特的想法和要求，是本項(xiàng)目客戶群的主力。市內(nèi)其他區(qū)域客戶。家庭特征：三口之家為主，在鐵北區(qū)域五口之家、同父母一起住的情況較為普遍。潛意識里認(rèn)為品牌的開發(fā)商一定能開發(fā)出好的樓盤，能夠保證樓盤品質(zhì)，這已經(jīng)成為人們購買消費(fèi)的一種共識。希望子女接受高檔次的教育項(xiàng)目附近目前只有柳影小學(xué)和宋家小學(xué)，教學(xué)水平不高，在xxx沒有知名度?！? 物業(yè)定價(jià)要符合項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目定位決定了物業(yè)價(jià)格，定位越高，價(jià)格越高，利潤就越大，反之亦然。房地產(chǎn)從長遠(yuǎn)來講，前期維持基本的運(yùn)作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤最大創(chuàng)收，這是個(gè)循序漸進(jìn)的過程?！? 市場比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而定。是居住的極佳選擇。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓：絕對最高氣溫：℃絕對最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設(shè)計(jì)溫度：℃年平均相對濕度：68%年平均降雨量：650mm標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度：主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速：最大風(fēng)速：（3）地質(zhì)條件土層分布：一層：雜填土，～。（6）燃?xì)夤こ?從長農(nóng)公路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入DN200管道進(jìn)入小區(qū)擬設(shè)的2座調(diào)壓站。6大組團(tuán)分別以傳承中華文明的六大古都西安(長安)、南京(金陵)（本期工程）、北京(燕京)、開封(汴梁)、杭州(臨安)、洛陽（本期工程）命名，建筑及景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)各區(qū)域有代表性的人文歷史特點(diǎn)。（2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點(diǎn)，將被規(guī)劃路分割的兩塊項(xiàng)目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實(shí)用性。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)又分別由高層、小高層住宅分組團(tuán)、商業(yè)及教育公建配套分組團(tuán)構(gòu)成，形成圍合和半圍合的居住空間。兩條組團(tuán)景觀軸線橫貫地塊東西，南北向外圍延伸，通過組團(tuán)路網(wǎng)與各自地塊中因建筑圍合形成的多個(gè)庭院組團(tuán)景觀緊密聯(lián)系、相互滲透、融為一體。組團(tuán)路是進(jìn)出組團(tuán)的主要通道，寬度3——5米。B、D口
。出入口本項(xiàng)目因?yàn)榈貕K方面有一定的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條規(guī)劃路分割開，形成南北兩大區(qū)域。中心環(huán)路寬度6——9米，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。其中，在“金陵組團(tuán)”北側(cè)也應(yīng)布置高層住宅，以有效利于提高容積率。實(shí)行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。宅間路網(wǎng)與組團(tuán)路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團(tuán)向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對獨(dú)立。（1）和諧就是要追求人與居住空間的和諧，單體建筑與建筑組團(tuán)及總體平面布局的和諧，建筑組團(tuán)與景觀脈絡(luò)、組團(tuán)的和諧，居民出行動線與社區(qū)路網(wǎng)的和諧。第四章 建設(shè)方案 （1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；（4）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；（5）《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500012001）；（6）《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501042001）；（7）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）；（8）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003－2001）；（9）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794（2000版）；（12）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；（13）《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010－2002）；（14）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ362005）；（16）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）；（17）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；（18）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）；（19）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；（21）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595，2005）。（4）其他自然條件風(fēng)壓值：雪壓值：無霜期：145天地震烈度：7度㎡，地勢平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。xxx市位于**省中部，地理位置：東經(jīng)124176。根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品特色，制定有利的價(jià)格參與競爭，將能增加收入、擴(kuò)大銷售量和提升市場占有率。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤，就是最簡單的定價(jià)方法。恰當(dāng)?shù)姆鲜袌龆ㄎ坏膬r(jià)格，有利于取得良好的銷售。要想接受良好的學(xué)校教育，就必須跨出鐵北區(qū)域，不但需要交納擇校費(fèi)用，而且交通不方便。對物業(yè)安保的重視由于歷史原因，鐵北區(qū)域住宅多是棚戶區(qū)和老式樓房，居住人群較復(fù)雜，綜合素質(zhì)不高，治安問題存在隱患。文化特征：追求實(shí)際，重視看得見、摸的著的實(shí)惠，對高雅、品位缺乏引導(dǎo)和認(rèn)知。xxx市在售樓盤，鐵北重點(diǎn)區(qū)域在售樓盤的客戶構(gòu)成分析。xxx市屬外市縣（農(nóng)安、德惠、九臺、榆樹）來長定居置業(yè)者。時(shí)尚大眾鐵北區(qū)居民普遍存在理想與現(xiàn)實(shí)間的博弈心理，向往理想中的高品質(zhì)生活，希望成為高尚人文社區(qū)的主人，但實(shí)際的經(jīng)濟(jì)承受能力束縛壓制了這種愿望，迫切需求品質(zhì)高、形象好但房價(jià)適中的住宅產(chǎn)品。同時(shí)