【正文】 創(chuàng)造了廣闊的市場空間。尤其進(jìn)入 2022 年以來，為了加快城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程，xx 縣開始實(shí)施xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)進(jìn)行全面拆遷改造工程，規(guī)劃利用三年時(shí)間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施健全、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化城市新區(qū)。由于發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、起步較晚，xx 縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程較緩慢，其城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱，已不能滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長的社會需求。由于一些新建商品房舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲。在國家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下，二手房交易呈不斷上升趨勢。隨著新開樓盤價(jià)位的提高，部分在售樓盤的售價(jià)跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房價(jià)位的整體上升。商品房售價(jià)一路走高，新開盤價(jià)格普遍上調(diào)。全年各類商品房施工面積為 萬平方米，較去年同期增長 76%，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 80%。如 xx 市中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 房地產(chǎn)市場分析 xx 市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況在國家宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的驅(qū)動下，2022 年 xx 市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額持續(xù)增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征。城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)移民工程的不斷深入，使 xx 市各級城鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、移民安置工程，也給信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大市場空間。招商引資優(yōu)惠政策。在此背景下 xxxx 發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。因此，隨著經(jīng)濟(jì)社會的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和勞動就業(yè)，從而也將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機(jī)會?！爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育 ”四個中等為城市發(fā)展理念的 xx 市，是繼“ 珠三角” 、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢，給 xxxx 發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，也給 xxxx 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機(jī)。而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房價(jià)較低、整體收入較低、樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素，宏觀調(diào)控政策影響較小，不過由于國務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬υ黾颖Ｕ闲宰》抗?yīng)要求，目前各地區(qū)開始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造、加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也 對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。同時(shí)，也相繼出臺了增加保障性住房等政策，如國土部要求城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。2022 年：由于 2022 年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，造成了投機(jī)炒房等熱錢迅速流入樓市，房價(jià)過快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投 資趨熱等問題也隨之暴露，使國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生、抑投機(jī)，抑制房價(jià)、擴(kuò)大保障”轉(zhuǎn)變。影響：這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，對金融危機(jī)以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2022 年得到快速回暖，成為抵御國際金融危機(jī)、抑制經(jīng)濟(jì)惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身。2022 年：2022 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉(zhuǎn)向“積極” ，多次下 調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息，商 業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。影響：在全球金融危機(jī)的背景下，中國樓市出現(xiàn) 10 年大拐點(diǎn)，量價(jià)齊跌。10 月 22 日財(cái)政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi)，地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。2 月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，3 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化。11 月 30 日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。2022 年：8 月 7 日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）出臺，核心內(nèi)容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。2022 年：5 月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（37 號文）出臺，被業(yè)界稱為“國六條” 。4 月份溫家寶主持國 務(wù)院常務(wù)會議，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價(jià)格上漲過快，提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施，被稱為“新八條 ”。影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價(jià)漲聲舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一片。影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。因 此 ，為 了 抑 制 房 價(jià) 過 快 增 長 、優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 、穩(wěn) 定 房 地 產(chǎn) 市 場 和 保 持 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 良 好 運(yùn) 行 ，國 家 陸 續(xù) 出 臺 了多 項(xiàng) 措 施 ，意 在 遏 制 投 機(jī) 性 炒 房 ，控 制 投 資 性 購 房 ，鼓 勵 普 通 商品 住 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) ，合 理 引 導(dǎo) 住 房 消 費(fèi) ，促 進(jìn) 住 房 價(jià) 格的 基 本 穩(wěn) 定 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注一 基礎(chǔ)指標(biāo) 　 　 　 總用地面積 m2 20445 合 畝 總建筑面積 m2 35907 　舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.　 其中：地上建筑面積 m2 35288 　　 地下建筑面積 m2 619 　 建筑密度 % 　 容積率 　 　 綠化率 % 　二 技術(shù)指標(biāo) 　 　 　1 建設(shè)規(guī)模 m2 35907 　 高層住宅 m2 7808 9 層（1 層為車庫） 多層住宅 m2 7775 5 層,6 層（1 層位商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規(guī)模 m2 23072 　 高層住宅 m2 7808 　 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 配套商業(yè) m2 10173 　 地上車庫 m2 1316 　 自營規(guī)模 m2 8000 　　 酒店 m2 8000 　　 其中：客房 間 130 36 層 ，30m2/間舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.　 餐飲 m2 2022 12 層 ，不含大堂等 規(guī)劃居住戶數(shù) 戶 140 　 停車位 個 242 　　 地上停車位 個 217 其中車庫 18 個　 地下停車位 個 25 　 開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營期限 　 　 　　 建設(shè)工期 月 13 　　 商品房銷售期 月 24 　　 酒店經(jīng)營計(jì)算期 年 10 　三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 　 　1 總投資 萬元 7000 　　 其中：開發(fā)產(chǎn)品成本 萬元 4874 商品房部分　 形成固定資產(chǎn) 萬元 2051 酒店部分 經(jīng)營資金 萬元 75 酒店流動資金2 資金籌措 萬元 7000 100%　 其中：資本金 萬元 2875 %　 銀行借款 萬元 0 %　 預(yù)售收入 　 4124 %3 營業(yè)收入 萬元 18716 　　 其中：銷售收入 萬元 9292 　銷售期各年合計(jì)　 自營收入 萬元 9424 　經(jīng)營期各年合計(jì)舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.4 經(jīng)營成本 萬元 9293 　商品房銷售與自營合計(jì)　 其中：銷售經(jīng)營成本 萬元 4874 　銷售期各年合計(jì)　 自營經(jīng)營成本 萬元 4419 　經(jīng)營期各年合計(jì)5 營業(yè)稅金及附加 萬元 525 　商品房銷售與自營合計(jì)6 土地增值稅 萬元 139 　商品房銷售與自營合計(jì)7 營業(yè)利潤 萬元 8236 　商品房銷售與自營合計(jì)8 所得稅 萬元 2059 　商品房銷售與自營合計(jì)9 稅后利潤 萬元 6177 　商品房銷售與自營合計(jì)四 單位面積指標(biāo) 　 　 　1 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分?jǐn)偽?財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 　 　 　1 總投資收益率 　 % 　2 資本金凈利潤率 　 % 　3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 　 % 所得稅前4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 　 % 所得稅后5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3442 所得稅前6 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 412 所得稅后舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.7 全部投資投資回收期 年 所得稅前8 全部投資投資回收期 年 所得稅后舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.二、政策環(huán)境與市場分析 政策環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮(zhèn) 住 宅 全 面 實(shí) 施 市 場 化 改 革 以 來 ，房 地 產(chǎn) 業(yè) 一 直 以 較 快 的 速 度 發(fā) 展 。精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。對此，本報(bào)告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強(qiáng)成本控制力度的基礎(chǔ)上，積極做好營銷策劃方案、采取適時(shí)得當(dāng)?shù)匿N售策略，以最大限度保障本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和銷售計(jì)劃如期完成。從財(cái)務(wù)評價(jià)角度綜合考慮，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。從商品房與自營部分綜合考慮，本項(xiàng)目總投資收益率為%，資本金凈利 潤率為 %；項(xiàng)目所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 412 萬元、投 資 回收期為 年。項(xiàng)目經(jīng)營成本中，根據(jù)商品房開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn)，其開發(fā)產(chǎn)品成本按銷售進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)為商品房經(jīng)營成本，既為 4874 萬元；自營部分每年運(yùn)營費(fèi)用為 442 萬元，其中日常經(jīng)營費(fèi)用為 377 萬元、綜合折舊與攤銷費(fèi)為 65 萬元。根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資采用自籌資金舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.與預(yù)收款結(jié)合的方式，其中投入資本金 2875 萬元，占總投資的41%，其余 4124 萬元由回籠預(yù)售款滾動投入，占總投資的 59%。開發(fā)建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)建設(shè)期為 2022 年 7 月~2022 年 7 月，其中商品房自建設(shè)第一年下半年達(dá)到預(yù)售條件后開始銷售，計(jì)劃用 2 年時(shí)間內(nèi)全部出售，酒店部分建成后由本項(xiàng)目建設(shè)單位自營。（4）配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外，其余全部按 2 層設(shè)計(jì)，并在場地東側(cè)沿街布置，規(guī)劃建筑面積 10173m2，另建設(shè) 216m2 物業(yè)用房等公共配套設(shè)施。（2）多層住宅樓中，1 棟按 6 層設(shè)計(jì)，底層為商業(yè)，26 層為住宅，另 1 棟按 5 層設(shè)計(jì)，全部為住宅，規(guī)劃建筑面積為 7775m2（不含底層舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.商業(yè)）。綜上所述，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和不可復(fù)制的商住配套條件，適合建設(shè)居住生活與商業(yè)休閑等居民商住地產(chǎn)的開發(fā)。本項(xiàng)目場址緊鄰 xx 中學(xué)，周邊有 xx 人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設(shè)施，具有便捷完善的生活配套設(shè)施條件。本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實(shí)施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為某縣政府所在地 xx 鎮(zhèn)，項(xiàng)目場址位于 xx 鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域，地塊南臨百靈路、西靠 xx 中學(xué)，總占地面積 20445m2（合 畝）。在此基礎(chǔ)上，某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事會、管理層經(jīng)過深入考察調(diào)研和研究討論，確定了建設(shè)一處集商住小區(qū)與酒店一體化開發(fā)方案，并取名為“ 百靈小區(qū)” ，委托我公司 對該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.究。在城市建設(shè)中，堅(jiān)持工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)化促進(jìn)工業(yè)化的互動戰(zhàn)略。然而，xx 市作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點(diǎn)較晚、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基礎(chǔ)較差，城鎮(zhèn)建設(shè)基礎(chǔ)和居住環(huán)境條件均較為薄弱，規(guī)模小、檔次低、服務(wù)功能差、承載能力弱，城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化進(jìn)程，“小城鎮(zhèn)、大工 業(yè)” 的矛盾日益突出，已不能滿 足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟(jì)、社會需求