【正文】 使房價上漲。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。其中，%，%；，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。④ 商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。111月，%。其中：，%；，%；，%；，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析第三章 市場分析 房地產(chǎn)市場概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進一步擴大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。而該項目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。實施9個城中村改造。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達268萬平方米。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強力推進，為“三年大變樣”目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。專項解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務(wù)院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項園林綠化景觀工程之一。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟強市“三名一強”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實力和競爭力顯著增強。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到46個。2011年1月26日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分2010年末收入在年初集中入庫等因素帶動，%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，%；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長10%(其中中央財政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長7%左右)。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，%。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。需指出的是由于2011年物價總體漲幅較高，C%，保持在較低水平。GDP總額達到471564億元，剔除物價上漲因素，%。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。財政收入中的稅收收入89720億元，%；非稅收入14020億元，%。112月累計，全國財政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達標(biāo)，工程一次交驗合格率達到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達96%，顧客滿意度達95%以上。西城。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、“金色水岸 華岳集團公司始建于1996年，下屬5個控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同華岳熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。 開發(fā)投資方式本項目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟林組合構(gòu)成獨特的河岸景觀。整個項目計劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。2012年，本項目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。報告編制依據(jù)：（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠景目標(biāo)綱要（4）大同市202011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（9）大同市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。 報告編制說明 本項目可行性研究由華岳地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計院共同承擔(dān)。項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。 項目擬建地點本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。 項目開發(fā)單位本項目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)，公司董事長為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項目由張楓經(jīng)理負責(zé)。關(guān)鍵詞：御花園，財務(wù)評價，經(jīng)濟效益評價河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 英文摘要AbstractIn 2011 the country began to control the real estate market, the real estate industry gradually mature, the real estate development pany to develop the project is more rational, objective. Feasibility study on the construction of real estate development as an important preparatory work for the technical and economic appraisal stage,which could let the pany plete the project goal safe and successful 2012 Datong Huayue pany real estate limited orchestrated Yuhe Garden residential project, which goes around the Datong’s one axis of the two part city constructions planning of municipal Party mittee of city hall, TO response to the policy call, Huayue Real Estate Development Company decide to rely on the development of ecological garden to construact Garden highgrade residential quarters.This report mainly studied Datong 39。本報告主要研究了大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項目的可行性研究工作?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，使房地產(chǎn)企業(yè)順利實現(xiàn)項目目標(biāo)。答辯中要有專人作好答辯記錄。嚴(yán)肅認(rèn)真組織答辯，公平、公正地給出答辯成績。答辯小組評定意見評閱教師評定意見指導(dǎo)教師評定意見五、答辯小組評分包括兩部分：（1）學(xué)生答辯情況的得分和評閱教師評分；（2）指導(dǎo)教師對學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）的評分。三、各專業(yè)學(xué)生的最后成績應(yīng)符合正態(tài)分布規(guī)律。二、答辯工作結(jié)束后，答辯小組應(yīng)舉行專門會議按學(xué)校統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)和評分辦法，在參考指導(dǎo)教師預(yù)評結(jié)果的基礎(chǔ)上，評定每個學(xué)生的成績。成績評定項目的組織設(shè)計科學(xué)且具體可行；畢業(yè)設(shè)計文本必須按規(guī)范要求認(rèn)真撰寫，不能隨意省略；所用的素材必須是實習(xí)中搜集的經(jīng)過甄別的資料數(shù)據(jù)，絕不許胡編杜撰；學(xué)生在設(shè)計開始的第一周內(nèi)，必須向指導(dǎo)教師提交畢業(yè)設(shè)計開題報告，將自己擬撰寫的設(shè)計內(nèi)容摘要報告老師，在取得老師的審查批準(zhǔn)后，方可按開題報告的內(nèi)容開始設(shè)計；畢業(yè)設(shè)計成果要求見各專業(yè)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書；畢業(yè)設(shè)計成果（報告）正文及裝禎基本要求符合學(xué)校要求；文體風(fēng)格本設(shè)計屬科技應(yīng)用文，在敘述項目概況、進行市場分析和闡述策劃方案時，應(yīng)該采用客觀的、科學(xué)的修飾，避免出現(xiàn)含有感情色彩或者多姿多彩的文學(xué)描述；1經(jīng)濟評價計算數(shù)據(jù)在對項目進行經(jīng)濟評價的過程中，不必要列出計算式，只需將計算所引用的數(shù)據(jù)和計算過程數(shù)據(jù)和結(jié)果用基本報表和輔助報表的形式列出，讓人一目了然即可。第十一部分 附 表（二）基本要求從設(shè)計涉及的學(xué)科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術(shù)實現(xiàn)、測試、總結(jié)等方面，體現(xiàn)學(xué)生綜合運用知識分析解決實際問題的能力；設(shè)計的結(jié)果具有實用性、科學(xué)性；投資開發(fā)方案的論證比較詳實，方案設(shè)計在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理。采用方法：量本利分析方法和單因素敏感性分析。進行貸款償還分析，評價項目償債能力。如NPV、IRR、投資回收期（靜態(tài)）償債能力分析：根據(jù)損益表和現(xiàn)金流量表計算。（見第六部分）（3）盈利能力評價采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時期時點現(xiàn)金流量。第七部分 財務(wù)效益指標(biāo)分析（或財務(wù)評價）本部分主要是從公司財務(wù)的角度計算利潤相關(guān)指標(biāo)：稅前（稅后）利潤、投資利潤率等指標(biāo)，編制損益表。第五部分 項目實施進度確定建設(shè)項目總進度計劃表；具體安排前期工作、設(shè)計招標(biāo)、施工、竣工驗收等階段主體工作及進度；并據(jù)此編制項目實施進度表（橫道圖）。第三部分 市場分析市場分析的內(nèi)容包括：供給分析、需求分析、租售情況分析、市場趨勢分析、市場競爭分析（競爭樓盤和競爭對手分析）。第二部分 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析內(nèi)容包括：；；；；。分析過程主要包括： 項目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計、資源條件、項目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測算（投資估算、資金籌措分析、贏利預(yù)測等），進行財務(wù)評價（計算財務(wù)評價指標(biāo)、盈虧平衡分析、敏感性分析），最終提出項目研究結(jié)論。畢 業(yè) 論 文題目： 御花園住宅小區(qū)項目 可行性研究 系 別： 建筑工程管理系專 業(yè)： 工程管理2012年 05月18日 畢業(yè)論文任 　務(wù) 　書題 目御花園住宅小區(qū)項目可行性研究系 別建筑工程管理系?！I(yè)工程管理班　　級　xxxxxxxx　學(xué)　號xxxx學(xué)生姓名xxxxxxxx指導(dǎo)教師xxxxx發(fā)放日期xxxxxxxxxxxxx本科畢業(yè)論文任務(wù)書一、主要任務(wù)與目標(biāo)：通過畢業(yè)設(shè)計，復(fù)習(xí)和鞏固所學(xué)的專業(yè)知識，培養(yǎng)學(xué)生綜合運用所學(xué)理論知識和專業(yè)技能的能力。主要是對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。最終成果：大同御花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告二、主要內(nèi)容與基本要求：（一）主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：第一部分 項目總說明（或總論）主要分析項目背景與概況： 項目可研目的、本報告的編制依據(jù)、本報告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。分析時先宏觀、再中觀、到微觀環(huán)境分析。第四部分 項目swot分析和定位項目概況及開發(fā)建設(shè)條件，主要描述項目名稱、項目建設(shè)單位情況、項目建設(shè)場地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、建筑方案、水、電、氣供應(yīng)等等，以及價格及價格策略。第六部分 投資估算及資金籌措為確定項目的經(jīng)濟效益和財務(wù)效益，需要確定建設(shè)項目的總成本和經(jīng)營成本：如對項目的建設(shè)投資進行估算，并編制投資估算表，包括分項投資估算表和總投資估算表；確定資金籌措方式與來源。第八部分 項目經(jīng)濟效益評價主要包括兩部分：盈利能力分析：（1）確定基準(zhǔn)收益率（2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及